房地產(chǎn)信托投資基金風險評價研究

摘要：隨著社會各界對于房地產(chǎn)方面的關(guān)注，房地產(chǎn)信托投資基金在我國的金融業(yè)中也得到巨大的發(fā)展。通過很多投資人在平臺上的操作聚集資金，這帶動了很多沒有龐大資本的投資人加入到信托投資基金當中。通過對市場的調(diào)查和行行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)裝進行分析，在市場環(huán)境下，房地產(chǎn)信托投資基金仍然存在很多的風險，雖然已經(jīng)滿足公開發(fā)行的條件，還缺乏一定的系統(tǒng)建設(shè)和規(guī)范。所以投資在進行房地產(chǎn)信托投資基金過程中應(yīng)該謹慎處理自己的資金動向，先展開試點，在做決定。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；信托投資；投資基金；風險評價

引言

隨著社會主義的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟建設(shè)的基礎(chǔ)保障和經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，能夠促進我國經(jīng)濟水平的提高。在社會的不斷進步下，國家立志于宏觀調(diào)控的理念，銀行貸款業(yè)務(wù)不斷地縮緊，對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響不可小視，更好的加強房地產(chǎn)融資渠道的建設(shè)是勢在必行的。我國政府部門相應(yīng)國務(wù)院號召，對促進經(jīng)濟發(fā)展的具體措施作出了規(guī)劃，其中房地產(chǎn)信托投資基金作為關(guān)鍵的一項得到了很高的重視，由于目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的高居不下，成為新融資方式的發(fā)展方向。經(jīng)過幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)信托投資基金都體現(xiàn)了比較高的收益回報，得到了眾多投資者的青睞。房地產(chǎn)信托投資基金在發(fā)展中就存在一定的風險因素，很容易受到各方面的影響，對于市場的狀態(tài)必須保持時刻的警惕性，如果出現(xiàn)了系統(tǒng)風險，信托公司很有可能沒辦法完成原本預(yù)期的兌付。很容易造成投資人的資金風險，影響最終的收益性，導(dǎo)致信托公司以及房地產(chǎn)行業(yè)的動蕩。

1、房地產(chǎn)信托投資基金的風險識別及要素分析

1.1環(huán)境風險

環(huán)境風險主要是由于外界因素存在不確定性，由于市場環(huán)境的不穩(wěn)定，并且房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)自身的因素，形成一種不可預(yù)知的環(huán)境風險，這對于投資人來說是影響非常大的，由于對環(huán)境風險沒有正確的認識和全面的了解很容易造成自身的損失。

1.2政策風險

政策風險主要是有國內(nèi)對于房地產(chǎn)方面的相關(guān)政策調(diào)控引起的，這對于房地產(chǎn)的發(fā)展的功能強化具有一定的效果。但是，政策也是褒貶不一的，在進行行政調(diào)控的過程中容易出現(xiàn)“一刀切”的現(xiàn)象。所以，在開展房地產(chǎn)信托投資的過程中既要了解社會效益，還要杜絕政策方面的判斷失誤，盡量避免損失的發(fā)生。

1.3資本市場風險

資本市場風險主要是受到市場體系的影響，由于信托投資基金體系發(fā)展不完善，沒有嚴格的規(guī)范和發(fā)展方向，在環(huán)境中投資者的質(zhì)量高低存在太大差異，對于風險識別的能力不高，沒有對市場價值的洞察力。在公開發(fā)行的上市交易房地產(chǎn)信托投資基金，很容易受到資本市場價格的不利影響，容易造成投資者的投資失利。

1.4法律風險

法律風險主要體現(xiàn)在對于房地產(chǎn)信托投資基金的法律影響，在基金成立之前必須要通過正規(guī)的法律程序進行操作，這樣才能確保投資者的利益，在過程中不斷的完善法律條款，更好的為投資者提供保障，確保房地產(chǎn)信托投資基金的健康發(fā)展。對于過程中的不合理條款需要進行相應(yīng)的修訂和完善。

1.5利率風險

利率風險主要體現(xiàn)在利率的不斷變化，由于市場波動造成的風險，在其中有很多種風險變動，包括：利率變動、重新定價、基準風險等等。利率的變動對于房地產(chǎn)信托投資基金可以造成直接的影響，同時也會造成投資者投資風險。

1.6REITs風險

上市交易的REITs會同時受不動產(chǎn)周期性波動和股市整體周期波動的影響，當不動產(chǎn)處于景氣度較低或者系統(tǒng)存在較高風險的環(huán)境中，往往會對基金的收益造成一定影響。目前，我國還沒有公開上市的REITs產(chǎn)品。投資者在進行投資的過程中很容易受到其他境外投資的特定風險，比如：匯兌風險、外匯管制風險、境外稅法風險等。

1.7財務(wù)風險

財務(wù)風險主要是房地產(chǎn)信托投資基金在資本市場中的影響，已經(jīng)成為比較主動地投資工具，在實際的經(jīng)營中，房地產(chǎn)信托投資基金被允許列入負債經(jīng)營。并且，其中的資金流動和樹木都比較巨大，財務(wù)部門一旦出現(xiàn)問題，勢必會造成嚴重的財務(wù)風險。

2、房地產(chǎn)信托投資基金風險防控措施

2.1健全信息披露機制

信托基金企業(yè)在進行產(chǎn)品的推介和管理過程中，應(yīng)該注重宣傳和風險提示工作，信托公司對于實際的項目風險應(yīng)該進行明確的披露，做好相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案措施。實際的經(jīng)營過程中有很多項目資產(chǎn)高，現(xiàn)金流動穩(wěn)定的項目，在項目的經(jīng)營上有很大的提升空間，得到投資者的青睞，但是在進行發(fā)售的時候，沒有對風險做好披露工作，導(dǎo)致在后續(xù)的工作中收到法律訴訟等問題的困擾。建立信息披露機制，對于風險進行揭示預(yù)防，更好的促進信托公司的經(jīng)營發(fā)展。

2.2建立規(guī)避風險機制，控制項目風險。

信托公司對于項目的決策應(yīng)該嚴格的按照相關(guān)部門的要求規(guī)范，進行自身責任內(nèi)的調(diào)查工作，這個過程就像是對風險的一種篩查，過濾掉風險較大的項目，更好的穩(wěn)定發(fā)展信托公司的收益。做好對于風險的識別、評估、預(yù)防等工作，及時發(fā)現(xiàn)影響因素惡劣的風險，建立健全的風險規(guī)避制度，更好的將風險控制在合理的范圍內(nèi)，提高信托項目的健康發(fā)展。

2.3要建立健全的市場風險預(yù)警系統(tǒng)

建立全面的信托基金風險預(yù)警系統(tǒng)，并且對其界限進行科學(xué)的制定，根據(jù)動態(tài)發(fā)展及時的確定風險程度和具體的風險范圍。根據(jù)對以往項目的分析總結(jié)，了解市場風險的主要內(nèi)容，對風險源進行信息收集、整理、分析工作，有效的開展反風險量化工作，計算準確的風險值。最后運用風險預(yù)警數(shù)值與權(quán)重乘積求和計算得到的最終數(shù)值作為依據(jù)，與預(yù)先對風險資產(chǎn)己設(shè)定的臨界值進行比較，來判斷信托企業(yè)資產(chǎn)收到的風險影響。

2.4改善調(diào)整信托調(diào)控能力

信托公司在房地產(chǎn)信托投資基金的運轉(zhuǎn)中有這非常關(guān)鍵的作用，信托公司對于信托產(chǎn)品到期卻沒有償還能力的開發(fā)商有一定的解決途徑來規(guī)避自身的風險，這也給投資者帶來一定的保護。并且，需要及時的調(diào)整自身的調(diào)控方式，不斷地做好風險防范，做好風險的識別、預(yù)防和規(guī)避。目前對于房地產(chǎn)信托投資基金來說，不管是政府監(jiān)督管理部門，還是房地產(chǎn)公司，都應(yīng)該提高對房地產(chǎn)信托投資基金風險的認識和重視，嚴格做好風險調(diào)控措施，制定規(guī)范化的信托風險方法，提高信托公司應(yīng)對風險發(fā)生的能力。

3、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)信托投資基金在我國的發(fā)展還不成熟，隨著各地區(qū)房價的居高不下，很多的投資人投入到過程中來，投資者應(yīng)該根據(jù)市場的情況來進行準確的分析，了解房地產(chǎn)信托投資基金中的各種風險因素，結(jié)合自身的實際情況進行決定選擇，一定要謹慎投資，降低自身的損失。

參考文獻

[1]尹阿東 何海凝.房地產(chǎn)信托風險控制措施的研究.科技和產(chǎn)業(yè).2011.3