城鎮住房制度改革的特點與進程之研究

摘要：基于城鎮住房制度為我國經濟體制改革進程中重要組成部分這一實況，提出了做好城鎮住房制度改革工作的建議。本文主要對城鎮住房制度改革原則性與靈活性相統一、自上而下以及漸進式等特點進行解析的基礎上，回顧我國城鎮住房制度改革基本進程。希望在優化城鎮住房制度改革質量方面有所幫助。

關鍵詞：城鎮住房制度；中國經濟體制；特點；改革進程

1、城鎮住房制度改革特點

1.1至上而下特點

在上個世紀80年代初期，針對城鎮住房制度改革的問題，鄧小平同志就做出了相關構想。盡管基層群眾對于城鎮住房制度改革寄予厚望，但是“姓公姓私”、“社會主義優越性”等多樣化問題與其相關聯，城鎮住房制度無法像農村住房制度改革那樣由城鎮居民自行改革。在改革的每一時期、每一流程均有中央政府機關政策條例的指引與約束。在改革進程中，一系列相關法律的頒發強化其運行的規范性，從而確保相關問題發現與糾正的時效性。例如說國務院相關部委數次明文規范國家公務員的住房標準，避免出現廉價銷售公有住房的行為。針對收回資金的管理工作，也頒發了相關的管理規范。基于住房制度改革與個體利益息息相關，以及在社會中泛起波瀾等實況，所以自上而下形勢使城鎮住房城鎮住房制度改革踐行中央特定的發展模式運行。

1.2原則性和靈活性相統一的特點

盡管城鎮住房制度在改革進程中，遵循的是自上而下的政策，但是在現實改革進程中，試點拓展與改革整體性與深入性總會遇到一定的阻礙，在相關部門的正確引導下，職員認識到自體為城鎮住房制度最大受益者的事實，對城鎮住房制度改革工作給予了支持的態度[1]。例如在傳統體制下已經配置一定住房規模的居民，其在買房環節上受到一定的困阻，國務院住房制度改革領導小組頒發了鼓勵職工購買公有舊住房的意見，無論是在售價還是支付形式環節上均做出了優惠政策，對高住房租金標準施以提升對策，進一步強化城鎮住房制度改革工作運行的順暢性與規范性。原則性和靈活性整合在一起，強化了我國城鎮住房制度改革成績的顯著性與深入性。

1.3漸進式

城鎮住房制度漸進式特征在改革步驟上體現出來：具體是在試點到拓展試點，以及分批、全面推廣以及深化到取消實物福利分房機制等環節上，歷經幾十年的發展歷程，該種改革模式每前行一步，改革終極目標實現的可能性就越大。漸進式特征在城鎮住房制度改革進程中的呈現，在改革目標確立環節上是極為顯著的，尤其是在改革初始階段，例如鼓勵職工購買住房，上述目標的實現是一個循序漸進的過程，需要按部就班的落實每一流程。

漸進式改革還體現在城鎮住房制度改革內容上，例如購買住房者產權證獲得的問題。在江蘇、河南、湖北、吉林四城市試點時，住戶只需要交納售價的1/3，也就是說其能夠獲得1/3的產權，房子所有者依然是建設單位[2]。在試點拓展的進程中，提出原則上支付售價的1/3的設想。若購房者收入狀況優良但是其所處單位補貼能力處于劣勢狀態，那么應該對給提支付比重施以調整對策，可以支付2/3，也可以支付100%。這一特點的存在，就出現了使住房采購者獲得半產權、2/3產權的說法。直至1990年，過去推行的補貼出售或有限產權出售的方法不再運行，此時職員購買住房以后，產權為個人所有，使用、繼承和出售不受約束。

2、城鎮住房制度改革進程

第一階段（1982一1985年）：出售新房試點階段

在1982年國家相關部門編制了“三三制”補貼出售新建住房規劃，即個體購買住房時，只支付全價的1/3，余下的2/3由政府與企業各補貼1/2。這一政策率先在鄭州、四平、常州、沙市四地執行。本次售房試驗的運行，是對職工購房需求與支付能力的檢測，推動城鎮住房制度商品化、分房市場化方向發展進程。只是在這一時段中若存量住房租金過低的現象衍生出來，住房租買比價合理性就會缺乏，個人買房動力就會被大幅度的削弱。此外，基于個體負擔比例相對較低的實況，所以對住房建設資金周期性利用環節上造成一定的阻礙。正因如此，出售新房試點試驗運行三年就終止了。

第Ⅱ階段（1985一1988年）：“提租增資”試點階段

基于低廉銷售公房的試點受到中央政府機關的批評，所以自1985年起轉型為以提高房租、增加工資為基本內容的試點。1986年國家為煙臺、唐山、蚌埠三個城市試行“提租補貼、租售結合、以租促售、配套改革”的規劃。每平方米使用面積從過去的0.07元～0.08元提升至1元以上，等同于參照維修費、管理費、折舊、投資利息和房產稅等五項因素的成本租金的70一80%。與此同時給予住房采購者一定的工資補貼。公房出售價格以標準價為主，涵蓋了建筑造價、征地和拆遷補償費等內容[3]。在編制上述三個城市試點規劃的基礎上，國家于1988年2月編制了全國城鎮分期分批實行“提租補貼、租售結合”的改革方案，力爭至2000年把房租提高到包含五項因素在內的成本租金檔次上。但是，基于我國1988年三季度通貨膨脹現象嚴重化這一實況，所以“提租增資”改革規范的執行進程中遇到層層阻礙。實施這一較大幅度提租的方案遇到了困難。

第Ⅲ階段（1991一今）：綜合配套改革階段

盡管在上個世紀80年代我國城鎮住房制度改革工作將側重點安置于“賣房”與“提租”節點上，并且帶有一定的波動性，但是為90年代編制改革方案的科學性奠定了一定的基礎，提供了基礎性條件。尤其是國內一線城市上海在1991年推行了建立公積金、分步提租補貼與出售公房相整合的改革規劃。這一類型規劃的編制與執行在完善90年代中國城鎮住房制度改革整體方案方面上發揮的作用是極為限制的。國務院住房制度改革領導小組分別在1991年10、1993年11月召開全國住房制度改革工作會議，歸納了80年代改革經驗與教訓，安置了全國下一步城鎮住房制度工作計劃[4]。國務院也在1994年7月18日頒發了《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發〔1994〕43號），從而為我國城鎮住房制度深度改革，攻克難關奠定基礎。福利分房為城鎮住房制度這一改革進程帶有實質性特征的內容，實物福利分房時代終止結束將會是不可避免的內容，其將會作為城鎮住房制度改革的印跡納入史冊。

3、結束語

新時期下，國內城鎮住房制度改革工作側重點在于住房公積金制度推行以及平穩出售共有住房方面上，在相關政策體制的導向下，國內城鎮自有住房率將會有所提升，房屋租賃市場將會踐行健康發展模式，我國住房制度改革與科學發展目標的實現將會指日可待。

參考文獻：

[1]本刊編輯部.購租并舉發展住房租賃市場[J].城市開發，2016，10：74.

[2]方蔚瓊.我國農民工城鎮住房保障的供給機制探究[J].邵陽學院學報（社會科學版），2016，02：55-61.

[3]許英康，王軍.中國城鎮家庭居住狀況與住房分層：2000-2010[J].中央社會主義學院學報，2014，06：91-96.