利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作探討

摘要：泰安市于2012年9月成為全國(guó)第二批利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)城市，于同年12月實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目貸款的發(fā)放，在全國(guó)第二批試點(diǎn)城市中第一個(gè)實(shí)現(xiàn)了貸款的發(fā)放。截止2016年年底，泰安市共發(fā)放公積金項(xiàng)目貸款1.92億元，有力的支持了新泰市、肥城市、東平縣的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。共建設(shè)經(jīng)適房2580套，約20.6萬(wàn)平方米，解決了9000余人的住房困難。通過(guò)公積金貸款，極大地緩解了財(cái)政支出壓力，加快了保障房建設(shè)進(jìn)度，取得了良好的社會(huì)效益。自試點(diǎn)工作開(kāi)展以來(lái)，住建部巡查組對(duì)我市的利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)貸款工作進(jìn)行了多次巡查督導(dǎo)，并對(duì)我市的工作開(kāi)展情況給予高度評(píng)價(jià)。

1、工作中的經(jīng)驗(yàn)和方法

1.1建章立制，規(guī)范運(yùn)作。自成為試點(diǎn)城市后，我們首先制訂了一系列規(guī)章制度，規(guī)范運(yùn)作，防范風(fēng)險(xiǎn)。按照住建部建金[2010]101號(hào)文件的要求，我們及時(shí)組建了項(xiàng)目貸款管理辦公室，配備了專職人員，建立了風(fēng)險(xiǎn)管理制度、崗位制衡制度、責(zé)任追究制度，先后下發(fā)了《操作細(xì)則》、《實(shí)施方案》、《責(zé)任追究制度》等指導(dǎo)性文件，并成立了評(píng)審領(lǐng)導(dǎo)小組、評(píng)審領(lǐng)導(dǎo)小組等內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了全程封閉管理，確保項(xiàng)目資金的安全運(yùn)作。

1.2積極協(xié)調(diào)、完成審批流程。項(xiàng)目貸款放款前需經(jīng)泰安市住房公積金管理中心、項(xiàng)目貸款評(píng)審領(lǐng)導(dǎo)小組、住房公積金管理委員會(huì)各成員、管委會(huì)主任、市政府逐級(jí)審批，其中，各管委會(huì)成員散布于各機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、縣市區(qū)及礦業(yè)集團(tuán)，為及早拿到他們的審核意見(jiàn)，我們做了大量的工作。

1.3做好基礎(chǔ)工作。2012年10月份，項(xiàng)目貸款辦公室成立后，我們積極與省部級(jí)聯(lián)系，建立了中心項(xiàng)目貸款運(yùn)行平臺(tái)，調(diào)試了銀行操作系統(tǒng)，完善了開(kāi)發(fā)商資料，落實(shí)了抵押，開(kāi)設(shè)了監(jiān)管賬戶，拿到了財(cái)政還款擔(dān)保函，及時(shí)簽訂了《借款合同》、《委托合同》、《封閉管理協(xié)議》，開(kāi)設(shè)了貸款委托賬戶等。在省級(jí)運(yùn)行平臺(tái)尚未開(kāi)通的情況下，及時(shí)與住建部聯(lián)系，在住建部的監(jiān)督運(yùn)行下，于12年12月5日實(shí)現(xiàn)了第一筆項(xiàng)目貸款的發(fā)放。

1.4堅(jiān)強(qiáng)監(jiān)督管理，嚴(yán)控資金風(fēng)險(xiǎn)。貸款放出去，監(jiān)管立起來(lái)。在項(xiàng)目貸款的管理上，我們不僅嚴(yán)格按照貸款發(fā)放、支付流程接受省部?jī)杉?jí)的網(wǎng)上監(jiān)管，同時(shí)，還積極主動(dòng)的做好了實(shí)地監(jiān)管。不定期、不定時(shí)的到項(xiàng)目工地進(jìn)行實(shí)地查看，時(shí)時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目單位賬戶，監(jiān)督每一筆資金的流向，從源頭和流程上都嚴(yán)密監(jiān)督，確保了貸款資金的合理使用和安全回收。

2、幾點(diǎn)體會(huì)

2.1政策風(fēng)險(xiǎn)高。根據(jù)國(guó)務(wù)院1999年頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》，第一章總則的第5條規(guī)定，“住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。”依據(jù)2002年重新修訂后的《住房公積金管理?xiàng)l例》，住房公積金只能用作廉租房建設(shè)補(bǔ)充資金。當(dāng)前所進(jìn)行的住房公積金支持保障性住房建設(shè)的試點(diǎn)，實(shí)際上是繞過(guò)《住房公積金管理?xiàng)l例》來(lái)實(shí)施城市試點(diǎn)。相關(guān)法規(guī)欠缺、規(guī)章制度未理順，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，難以應(yīng)對(duì)。

2.2擔(dān)保方式不完備。項(xiàng)目貸款的擔(dān)保方式是以土地和在建工程全額抵押擔(dān)保，同時(shí)，還有財(cái)政部門出具的還款承諾函。看似很嚴(yán)密，但一旦出現(xiàn)還款風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際處置抵押物時(shí)會(huì)非常困難。保障性住房的土地均為劃撥用地，需交大筆的土地出讓金，且居住人群為中底收入家庭，一旦處置不當(dāng)，會(huì)帶來(lái)極大的社會(huì)問(wèn)題。而財(cái)政還款承諾函是在處置完抵押物之后仍有無(wú)法償還的借款時(shí)，才會(huì)托底償還剩余借款。這個(gè)先決條件即決定了財(cái)政還款的后置性。因此，擔(dān)保方式看似嚴(yán)密，實(shí)則脆弱。

2.3風(fēng)險(xiǎn)控制時(shí)間成本高。主要表現(xiàn)在審批手續(xù)繁瑣。我們?cè)?012年第一次放款時(shí)，為完成自公積金管理中心開(kāi)始至市政府的六級(jí)審批，即耗費(fèi)了近一個(gè)月的時(shí)間，盡管派出了專人、專車，也將一部分工作分散到了各縣市區(qū)管理部及分中心，但也遇到了各種各樣的問(wèn)題，導(dǎo)致時(shí)間被無(wú)形中耗費(fèi)。第二次調(diào)整項(xiàng)目放款時(shí)，僅審批環(huán)節(jié)就占用了20天的時(shí)間，一邊是著急用錢的項(xiàng)目工程，一邊是繁瑣的公文程序，風(fēng)險(xiǎn)控制的成本與效果不匹配。

2.4未引入一定的市場(chǎng)機(jī)制。保障性住房的開(kāi)發(fā)商一般為官辦企業(yè)，與當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門聯(lián)系緊密，有些干脆就是當(dāng)?shù)胤抗芫衷诩媛毥?jīng)營(yíng)。盡管有便于協(xié)調(diào)、方便管理的優(yōu)勢(shì)，但是，也容易存在經(jīng)營(yíng)管理上的漏洞。而且，這種官商不分的現(xiàn)狀也與現(xiàn)行的體制規(guī)定不符。

3、解決方法

3.1《住房公積金管理?xiàng)l例》于1999年頒布，于2002年修改，至今已有十多年的時(shí)間。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展也到了做調(diào)整、修訂的時(shí)候了。若繼續(xù)推行試點(diǎn)工作，應(yīng)在《條例》中明確利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)的方式和方法，以避免法律風(fēng)險(xiǎn)。

3.2增加擔(dān)保方式。在現(xiàn)行財(cái)經(jīng)制度下，財(cái)政收入不可能為任何性質(zhì)的資金直接作擔(dān)保。而且住房公積金中心是直屬于地方政府的事業(yè)單位，對(duì)地方政府根本沒(méi)有追索力，甚至于連法院判決也不可能對(duì)地方政府產(chǎn)生實(shí)際有效的約束。因此，為降低還款風(fēng)險(xiǎn)，在現(xiàn)有擔(dān)保的基礎(chǔ)之上增加擔(dān)保公司擔(dān)保的方式，引入市場(chǎng)機(jī)制防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3減少審批環(huán)節(jié)，節(jié)約時(shí)間成本。對(duì)于每一個(gè)在建項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，時(shí)間就是金錢。有些審批環(huán)節(jié)完全可以合并甚至取消。項(xiàng)目立項(xiàng)審批通過(guò)后，貸款發(fā)放前的審批僅需要住房公積金管理中心和市政府兩個(gè)環(huán)節(jié)就夠了。而項(xiàng)目立項(xiàng)或調(diào)整的程序也應(yīng)該簡(jiǎn)化。

3.4完善法人治理結(jié)構(gòu)。完善開(kāi)發(fā)商的法人治理結(jié)構(gòu)，建立現(xiàn)代企業(yè)管理體系，規(guī)范經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)運(yùn)作，以推進(jìn)保障性住房的建設(shè)。

作者簡(jiǎn)介：高靜，畢業(yè)于山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院（現(xiàn)山東財(cái)經(jīng)大學(xué)），高級(jí)會(huì)計(jì)師，在山東省泰安市住房公積金管理中心工作，主辦泰安市利用住房公積金貸款支持保障性住房試點(diǎn)工作