房地產項目成本控制管理

摘要：作為我國重要的支柱產業，房地產項目為了合理的獲得更高經濟效益，需要在整個項目中貫穿成本控制。只有根據預先計劃合理規劃，科學控制，才能按進度和質量目標完成項目建設。房地產項目的管理圍繞著項目目標進行，然而，根據項目建設進度的推進，目標也會發生階段性的變化。無論目標發生怎樣的變化，都要在整個項目過程中進行成本管控，才能讓房地產項目得到應得的效益。當然，房地產項目的成本控制也存在很多的影響因素，下面就這個問題進行簡要的探討。

關鍵詞：房地產；工程施工；成本控制

1、房地產項目成本控制中存在的問題

1.1缺乏科學房地產成本控制的方法

一個房地產開發的是否成功要考慮多方面的因素，首先一個項目在決定是否開發之前，要考慮當地的房地產市場開發的規律并且要進行具體的考察，如果只是一味的盲目投資，可能會造成開發的項目與當地的實際消費水平出現不匹配的情況，最終的結果可能就是經營失敗。現在的房地產行業已經逐步向分工明細化以及流程化的方向發展，因此在開發的過程中要充分考慮這兩方面的因素，根據實際情況將房地產的項目成本控制在合理的范圍之內，最終實現效益的最大化。

1.2 錯誤的房地產開發成本控制認識

財務部門與成本控制有著巨大的關系，在一個項目中，財務部門的財務報告關系到整個企業的運營情況，通常情況下，企業根據財務部門所提供的財務報告制定出符合實際情況的成本計劃。但是由于財務報告存在一定的延后性，這就造成企業的成本計劃與企業的實際情況脫節，可能加大投資，造成不必要的損失。因此財務報告一定要符合當地的市場并且一定要及時，使企業認識到房地產開發成本控制的重要性，制定出科學合理的項目成本控制。

1.3 缺乏成熟的成本控制制度的施行

隨著時代的發展，目前我國的企業建立的是責權分離的制度，將股權和決策權建立起來，但是如今我國的房地產行業因其是私有企業就造成了家族式企業的形成，本沒有與現代企業真正的接軌，因此想要建立科學的成本控制就要建立起符合實際的、合理的企業制度。

1.4資金使用缺乏長遠規劃性

我國的房地產企業總體資金分布不均勻，有的企業擁有大量資金，有的企業卻始終處于資金匱乏的狀態。房地產企業長期處于資金匱乏的狀態，就只能以年為單位制定成本計劃，難以進行更長遠的融資方案設計。企業如果一直這樣進行管理，很容易在本年度內出現成本超支，進而預支下一年的資金，形成惡性循環，這就需要投入更高的成本來獲得外部資金的支持，企業逐漸失去競爭力。

2、房地產項目成本控制的有效策略

2.1強化資金成本控制管理

企業管理人員要充分認識到成本管理的重要性，帶動企業的整體成本管理觀念。項目管理者要將管理組中的財務人員充分調動起來，讓成本控制來推動小組向目標發展。項目管理組中應該有專門的總負責人和配合工作的現場管理人員及財務人員。財務人員要對項目的成本進行實時的監控，保證成本按照預算進度推進。財務人員不僅要保證成本來源和去向清晰，還要保證資金控制的責任主體。項目管理組中各級管理者都對資金使用承擔著責任，他們直接參與資金的使用過程。為了提高責任主體的責任意識，企業應該將責任主體責權結合，從而更好的調動他們工作的積極性，使資金成本控制得到有效的強化。

2.2 規范成本控制體系

進行科學合理的企業內部成本控制體系的建立，使成本管理人員的業務素質得以提升，使成本控制流程得以規范。企業應該在招聘中更多的選擇復合型人才，新人入職后要對其綜合能力進行考察，持續的對員工進行培養。財務人員與預算人員要不斷學習，提升自己的能力，來應對市場存在的不確定性風險，從而準確的進行預測，及時做出反應，實現有效的成本控制的目的。當前我國的房地產內部已經開始出現了專業性的成本管理團隊，接下來還需要對成本管理工作的體系不斷健全，使成本管理滲透到房地產開發的各個方面。建立明確的崗位責任體系，確保將責任落實各部門、每一個人，將成本控制落到實處。另外，各部門還要提升自身的責任感，實現人人參與管理。項目經理是房地產項目成本管理的第一施工責任人，他們承擔著整體的統籌工作，需要及時掌控項目進展時資金的使用情況，對項目盈虧做好預算控制，并利用各種科學的手段來提高控制的質量和效率。工程技術部門則要對整個項目的工程技術和施工過程中的進度進行控制，按照工期進度，建造出滿足質量標準的工程。這也是工程項目成本支出的一個重要部分。經營部主要進行合同實施情況的管理，針對施工賠償問題做出合適的處理；財務部則是負責工程項目的各項財務工作，及時對財務的收支狀況進行分析，確保資金的合理調度。

2.3科學測算項目資金需求

要科學的進行項目資金需求總量的測算。項目部在進行資金需求測算時，不僅要考慮企業和項目自身的情況，也要結合行業內相似項目的資金水平，初步完成項目資金缺口的確定，對項目融資進行指導，為資金成本的控制奠定堅實的基礎。

2.4決策階段

項目的決策階段是一個項目的基礎，只有將決策階段的計劃做好，整個項目的的成本才不會出現大的偏差，如果項目在前期的決策過程中出現了大的失誤，那么在后期的項目中是無法完全彌補前面的失誤的。因此開發商在制定項目決策階段的計劃時一定要充分考慮當地市場的實際情況，遵循市場規律，制定出詳細的可行性報告，并且在該報告中應該包括一些基本行的內容，例如設計的方案、周圍環境、規劃以及一些基本的材料，在可行性報告還應該包括風險評估內容，使企業可以根據風險評估制定出相應的措施。

2.5 設計階段

設計階段要按照流程來進行。首先在進行項目的初步設計之前一定要保證項目的投資估算和可行性報告已經獲得相應部門的批準。在施工圖設計之前，保證投資概算和涉及的相關文件已經得到批準。其次在項目實施過程中有一部分需要根據造價來滿足專業技術的要求，也就是說要在不超過造價的基礎上，根據限額的分配情況來控制設計。等到項目中的施工圖部分完成之后，要經過相關部門的審查并給出書面建議，之后設計單位要根據建議來進行修改，保證施工圖的合理性、經濟性、技術性以及安全性，防止因為設計不合理造成的損失。

3、結束語

房地產行業這些年有了巨大的變化，隨著建設規模提升，成本規模逐漸變成了過去完全無法想象的水平。而建筑項目自身具有周期長、易受市場和政策影響等特點，再加上近年來我國的市場情況的變化和行業規范的限制，成本管理的水平還比較差。房地產行業還要更加關注這個問題，不斷更新管理理念，培養更多專業人才，引進先進的管理手段和技術，提高行業的整體成本管理水平，讓房地產企業能夠更健康的發展。

參考文獻

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