探究房地產工程全過程造價控制管理

摘要：當前我國房地產行業正處于快速發展的階段，隨著施工項目的快速增長，做好工程造價控制與管理工作成為房地產企業管理工作的重中之重。本文從全過程造價管理的角度對做好工程造價控制管理工作的相關措施進行分析，為工程造價管理人員提供參考。

關鍵詞：房地產；全過程；造價；構成；控制措施

1、關于工程造價構成及特點

1.1工程造價的構成

通常，工程造價中的“工程”是指所有的工程項目，而本文所講的“工程”指的是非生產性建設工程。從工程投資者的角度來看，項目的建設投資與工程造價是等量的關系。工程造價由項目建設投資和建設期利息共同構成。其中建設投資是工程造價構成中最為重要的一部分，它包括建筑安裝工程費、工程建設其他費、和預備費三個方面的內容。

1.2工程造價的主要特點

工程造價特征主要有獨立性、大額性和動態性等特點。工程造價所涉及的領域是非常廣泛的，不僅包括各行各業，而且還關系到人們的日常生活和生產，因此控制工程造價對于我國來說具有深遠的意義和影響。

2、房地產開發全過程造價控制措施

2.1項目投資決策階段工程造價控制

投資控制貫穿于項目建設的全過程，這一點是毫無疑義的，其中影響項目投資的關鍵階段恰恰是約占工程項目建設周期1/4的前期決策階段。據相關資料顯示，項目前期決策階段對項目投資影響的可能性為75%-95%；很顯然，項目投資控制的重點在于施工以前的投資決策階段，而決策是否正確，關鍵要做好可行性研究。

我公司在某工程建設項目中，最初公司決策層計劃按照土地出讓合同規定的容積率全部建造高層住宅，經多方考察、市場調研以及問卷調查后做可行性研究發現，該項目在居住的舒適性、市場認可度方面并不理想，銷售價格很難達到心理預期，后經財務分析評價后認為盈利效果并不是最好，不能給公司帶來可觀的經濟效益和社會效益，很可能造成項目滯銷、資金不能及時回籠的嚴重后果，以公司目前的資金儲備情況和項目綜合管理能力來開發這樣大的項目尚有一定的風險。鑒于此，公司決策層及時扭轉思路，犧牲部分容積率，將純高層項目調整為高層和小高層相融合的住宅項目，經過兩年多的充分準備，在建筑節能和美觀、實用上頗費心思，最終將該項目打造成地標式項目，取得了巨大的經濟效益和社會效益。如果當初沒有做可行性研究，盲目上項目，在工程實施中才發現工程費用過高，投資不足，或銷售前景不好，將會給公司帶來巨大損失。因此，無論是房地產公司還是建筑公司，都把可行性研究視為重要環節，這樣才能排除盲目性，減少風險，在競爭中取得最大利潤。

2.2項目設計階段工程造價控制

2.2.1加強限額設計，提出科學、合理的設計指標

這里所說的限額設計并不是一味考慮節約投資，而是在保證使用功能和預期外觀效果等前提下盡量節約成本。實行限額設計一般可先確定造價限額指標，也可以委托造價咨詢公司，利用累積的各項工程造價數據進行設計方案評審，做成本分析對比，從而達到預期的造價控制目標。通常，限額設計在項目方案設計階段以該項目方案的容積率、日照分析、綠化率、土地使用率等指標來體現；在施工圖設計階段，投資控制目標主要體現在平米造價及鋼筋含量、砼含量、窗墻比等經濟指標上。

2.2.2加強設計變更管理

設計變更有可能使項目投資超出預控目標。加強設計變更的管理工作，首先要給設計院充足的時間做深化設計，二要加強設計圖紙的審查工作，減少圖紙中的錯、漏項現象，對設計變更做投資成本分析并進行必要的論證。三要在對設計院委托合同中明確對設計圖紙質量的獎罰措施，以合同條款來約束涉及單位提高設計質量，減少設計變更的發生。

2.3項目招投標階段的工程造價控制

隨著我國加入世貿組織，國內工程建設領域市場化越來越明顯，其中，建設工程招投標也越來越國際化，規范化。目前，對房地產開發企業來講，招投標階段工程造價控制主要分為招投標階段和合同簽訂階段。招標階段我認為主要做好以下幾方面：（1）盡量選擇公開招標的方式；（2）編制高質量的招標文件；（3）提供準確的工程量清單；（4）組織評標專家進行評標；（5）確定中標單位；（6）簽訂合同。其中，在編制招標文件過程中，要重視合同條款的擬定和合同風險的防范，尤其是關于合同雙方風險責任的劃分以及價格波動、工程量增減引起的工程價款調整方法等。還要在合同中明確不可抗力的范圍以及索賠的處理原則等，只有這樣，才能有效的控制工程造價。

2.4項目施工階段的工程造價控制

整個工程項目運行過程中，資金投入所占比例最大的就是施工階段了，施工階段實際上就是施工合同的履約階段。在這一階段不僅資金投入最大，并且資金的流向也比較復雜，所以在這一階段進行資金控制，有利于整個工程資金投入的穩定。進行施工階段的工程造價質量控制可以從以下幾個方面進行：

2.4.1對施工圖紙多次審查。施工圖紙是整個工程的風向標，施工圖紙一旦出現錯誤，輕則進行工程調整，重則進行工程返工，這一過程中會產生一系列的費用。

2.4.2材料設備的價格控制。材料和設備的支出，是施工過程中資金投入較大的部分，所以對其進行控制對于整個施工過程的造價控制是非常有益的。所以我們應當在材料和設備能夠達到質量要求的前提下，盡量降低購買或租賃價格，從而達到減少費用支出的目的。

2.4.3工程質量嚴把關。工程施工過程中，應對施工人員強調工程質量的重要性，切不可為了工程進度而忽視了質量，否則進行工程修復和返工的資金投入也是巨大的。

2.4.4根據項目所在地天氣、施工習慣等特點，合理預計施工過程中的季節性因素，比如冬季是否停工、施工隊伍是否存在麥收及秋收減員、當地雨季對施工的影響等因素，施工前制定科學的工期，避免后期延期交房造成客戶索賠等一系列費用的發生及風險。

2.4.5制定目標成本，在施工過程中及時與目標成本比對，對超出部分要在保證質量和效果的前提下尋找成本解決方案，將成本控制在目標成本之內。

2.5項目竣工結算階段工程造價控制

進行工程竣工結算審核工作是控制造價的重要環節。工程竣工結算審核的重點是工程量計算是否準確、綜合單價是否準確、各項取費是否正確、施工索賠是否合理等等。審核工程預結算不應僅僅消減不合理的費用，同時也要針對因工作失誤或專業水平不足出現的丟項、漏項、錯算等情況進行必要的補充和完善，在做好房地產造價控制的同時，也要保護施工企業應得利益，以保證工程質量和施工進度能按合同約定按期完成。工程項目竣工驗收階段工程造價控制主要包括：①竣工結算的編制與審查；②竣工決算的編制；③保修費用的處理；④建設項目后評估等。

3、結語

綜上所述，房地產開發過程中的工程造價管理，是一個動態進行的全過程，房地產企業在對工程造價的控制與管理上，始終應貫穿于項目建設的全過程。只有在房地產項目建設的各個階段，采用切合實際的計價依據和科學合理的計價方法，合理確定項目投資估算、初步設計的概算和施工圖的預算，才能提高投資的效益。因此在推行房地產開發項目全過程造價管理，注重研究和分析建設管理中各個環節和建設投資中各種影響因素，將有效地控制房地產建設項目的投資。對房地產開發項目工程造價進行全過程控制管理，是工程造價行業發展的必然趨勢，也是房地產企業的迫切需求。

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