房地產開發項目全生命周期的風險管理

摘要：隨著市場體制日趨完善，我國市場競爭愈演愈烈，房地產企業為了實現經濟效益最大化的根本目標，必須要加強風險管理，采用先進的管理方法和理念，積極探索合理的措施來規避風險，是提高我國房地產企業經濟效益的有效措施。基于此，本文就房地產開發項目全生命周期的風險管理進行詳細探究，以期為有關方面的研究提供參考借鑒。

關鍵詞：房地產開發；項目管理；全生命周期；風險管理

1、引言

房地產開發項目已經成為了社會發展不可或缺的重要組成部分，隨著人口數量的增加和物質需求的提升，今后的房地產開發項目還會進一步的增多，為了減少對市場經濟造成的負面影響，應該有效管理所面對的各項風險，從而在多個層面上，更好的做出風險控制，這樣就可以在很多方面，保證項目的良性循環，控制相應的消極影響。

2、 房地產開發項目

投資于建筑物（地上）與土地的行為，這些行為包括相應的建設、開發，被稱作房地產開發項目。而國內的房地產開發項目，在國家規定的管理城市房地產的有關法律中被定義成某種項目，并獲得相應的土地使用權利，在此基礎上進行基本設施與房屋的建設。國家出臺了相關房地產法及制度規定，包括一些行政措施，用以宏觀調控房地產業，以此確保這個產業的有序進展，并有效地改善人們的生活水平，提高總體國民經濟發展水平。其實，房地產開發項目擁有一些特征，即收入、風險與投入較高。它必須將社會、經濟與環境三方面的效益進行充分考量。所以，房地產開發項目必須遵循有關指標進行規范的設計、動工、完工，使全部環節更加的標準化。

3 、房地產開發項目風險

3.1 政策風險

政策風險有多方面的，如宏觀調控類、金融類、土地類等。 第一，宏觀調控政策。宏觀調控政策對房地產行業起到決定性的影響，在國家調控政策扶持房地產行業發展時，房地產行業迎來了一波輝煌期，但是如果國家打壓房地產行業，也會對行業和企業造成不利的影響，猶如進入了發展的冬季。 第二，土地政策。土地對房地產項目開發至關重要，是項目開發的基礎，因此國家或地方的土地政策的變化會對房地產行業及企業產生影響。土地政策風險因素主要包括：土地的取得程序的變化、土地出讓金相關政策、土地使用年限的有關規定。 第三，金融政策。金融政策不僅會影響到房地產開發企業，也會影響購房者的購房需求。例如，金融政策緊縮的時候，房地產企業會融資困難，不能籌集項目足夠的資金，同時融資的成本也必然會上升；同樣的，當金融政策緊縮的時候，購房者的首付比例和貸款利率都會上升，這樣他們就會持觀望態度，不會急于出手買房。當金融政策有利的時候，購房者的購買需求會高漲，房地產開發企業也會進入發展的春天。

3.2 銷售階段風險

考慮到項目的開發工作量比較大，時間會比較長，居住區和商鋪都要向外面銷售等。按照當前的市場情況來看，盡管項目所處的地理位置相對來說比較好，而且環境也比較優越，其建設的檔次相對比較高，唯一的不足就是周邊有很多的樓盤，再加上當前出現的金融危機等因素，使得不少的消費者對買房存在觀望的心理，所以要采用合理的措施，解決如上的問題。

3.3 項目建設階段風險

考慮到項目內的建筑單體較多，而且參建的施工企業所具有的技術水平也參差不齊，所以對項目建設要重在規劃。除此之外，項目的成本價格，以及后面的各類因素也對項目的進度產生極其重要的影響。所以，在正式進行項目建設時，一定要對項目的成本、工期、質量等各類因素加以評估，以便更加清楚地了解項目的未來發展走勢。

4、房地產開發項目生命周期的風險管理

4.1 風險識別

現階段的房地產開發項目，雖然在社會上的數量較多，可自身的地位表現比較緊張，并沒有辦法像以往那樣安然的建設，而是要考慮到不同風險可能帶來的影響。建議在今后的工作中，必須對房地產開發項目的各項風險，做出有效的識別處理。①開發商要對自身的房地產項目有一個深刻的了解，應積極的開展調查研究，對房地產項目可能的盈利狀況、虧損狀況等，做出一個預估分析，由此來了解到哪些風險造成的影響較大，哪些風險造成的影響較小，要提前的進行研究，避免在房地產開發項目進程當中，出現嚴重的不足和隱患。②在風險識別的過程中，必須要理性的看待問題，不能總是觀察到項目積極的一面，還要觀察到項目消極的一面。例如，國家近幾年對房地產項目頒布的各項政策、條文等，都表現為持續增加的狀態，我們想要在未來的工作中更好解決問題，必須要在國家允許的范圍內開展，要將各項原則、準則積極的執行，不能出現違規建設現象。

4.2 強化與各方溝通交流

作為房地產開發項目方有必要積極與地區政府部門、主管機構、金融機構等相關單位搞好關系，努力爭取獲得他們對小區項目開發的理解、支持和幫助。這樣就可以化解許多風險因素，減少來自各個層面的干擾，有利于確保項目順利開展。此外，還應與當地電力、市政、規劃、國土、城市檔案、文物等有關部門加強溝通，詳細了解并掌握預開發地塊的自然條件及地下埋藏物情況；及時同計劃部門、規劃部門、土地部門等主要部門溝通交流，獲得他們對土地使用意圖的確認；依照土地具體情況，制定相應風險控制對策。需要強調的是，開發項目準備階段要關注并妥善處理征地、拆遷和安置補償問題，防止矛盾的激化。

4.3 風險應對

房地產開發項目的風險管理工作中，風險應對是比較重要的工作步驟，對項目整體產生的影響也非常的顯著。結合以往的工作經驗和當下的工作標準，認為風險應對在實施的過程中，必須采用多元化的方法來開展，一方面規避風險，另一方面管控風險，將可能出現的損失降到最低。例如，風險轉移主要指通過簽訂合同將風險損失轉由另一方承擔和賠償，或通過參加保險，以小數額的保費為代價，將風險轉移給保險公司。風險回避指通過風險識別與評估，明確項目風險潛在威脅發生可能性非常大并且風險一旦發生會給企業帶來極其不利的后果，又無其他策略可替代時，開發企業選擇主動放棄項目或改變項目目標的行動方案，從而規避風險的一種策略。

5、結束語

在當前房地產開發過程中，為能夠使該項工作得以順利開展，必須要試試風險管理，并且相關工作人員應當在了解房地產開房項目相關內容基礎上，積極選擇有效相關措施控制風險、回避風險及利用風險，從而使風險管理能夠得到理想效果，保證房地產開發項目能夠得以順利進行。

參考文獻：

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