房地產(chǎn)建設(shè)項目全過程的投資控制

摘要：我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅速，人們對于房地產(chǎn)投資的關(guān)注度也越來越高。本文是在房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上根據(jù)在該行業(yè)多年的經(jīng)驗，針對房地產(chǎn)建設(shè)項目全過程的投資控制中存在的問題給出了相應(yīng)的解決方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建設(shè)項目；全過程；投資控制

房地產(chǎn)與我們的生活緊密相連，一直受到廣泛的關(guān)注，是相對熱門的話題。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模就有了一定的的控制，房地產(chǎn)全過程的投資控制要全面準(zhǔn)確，這樣才能可持續(xù)的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，并帶動我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)。

1、房地產(chǎn)建設(shè)項目投資特點(diǎn)及作用

房地產(chǎn)建設(shè)項目建設(shè)時間長，需要大量的人力、物力、以及財力。而且房地產(chǎn)建設(shè)項目規(guī)模宏大，需要的資金可達(dá)數(shù)十億，投資的風(fēng)險非常大，任何房地產(chǎn)的項目啟動，不僅關(guān)系到投資人，它對于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展也起到了推動的作用。每個房地產(chǎn)的用途和所在的區(qū)域不同，對于空間的大小，室內(nèi)外的裝修布局也不相同。所以每個項目在人力、材料以及機(jī)械消耗上會有很大的不同，每個房地產(chǎn)建設(shè)項目在投資等方面也有一定的異同。

1.全過程投資控制特點(diǎn)

房地產(chǎn)建設(shè)項目全過程投資有三種特性：①綜合性，在進(jìn)行房地產(chǎn)項目投資控制時，必須要認(rèn)真考慮工程的資金、質(zhì)量和銷售等，要對整個工程進(jìn)行全面綜合的考慮，不能只考慮其中的一個方面，要強(qiáng)調(diào)投資控制的每一個方面；②全面性，房地產(chǎn)項目全過程投資涵蓋的范圍比較廣，涉及到整個項目建設(shè)的全過程，包括從決策到營銷的每個環(huán)節(jié)；③微觀性，想要做好房地產(chǎn)項目的全過程投資，就要嚴(yán)格控制每一筆資金，從每筆投資開始進(jìn)行動態(tài)跟蹤，在控制資金的過程中要注意控制的周期不要太長，最好是以近期控制為主，這樣才能保證資金控制的詳細(xì)程度，提高投資控制的準(zhǔn)確性。

2.全過程投資控制的作用

房地產(chǎn)建設(shè)項目的全過程投資控制，是控制整個投資過程投入的資金，把資金控制在預(yù)算的資金之內(nèi)，通過全過程的投資控制來保證投資的安全性，并且控制及糾正建設(shè)投資過程中的偏差及失誤。從而保證投資房地產(chǎn)項目中資金消耗的合理性，從而提高企業(yè)的收益，及經(jīng)濟(jì)效益。并且在提升建設(shè)進(jìn)度上保證質(zhì)量，降低房地產(chǎn)建設(shè)項目周期，并且在促進(jìn)建設(shè)進(jìn)度上保證質(zhì)量，降低施工成本。

2、房地產(chǎn)建設(shè)項目在全過程投資控制中存在的問題分析

2.1投資決策階段

正確決策是合理投資的前提，也是控制項目投資的基礎(chǔ)。要達(dá)到項目投資的合理性，首先，要對建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究，由公司總設(shè)計師室配合土地投標(biāo)的主控部門對地塊進(jìn)行實地考察，并結(jié)合規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行內(nèi)部評審，然后根據(jù)市場預(yù)測、調(diào)研、計算和論證，形成項目建議書，為最高決策者提供決策依據(jù)。其次，對規(guī)劃設(shè)計條件的內(nèi)部評審。根據(jù)地塊的建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定以及市場分析的指標(biāo)，認(rèn)真比較項目開發(fā)規(guī)模和開發(fā)建設(shè)周期，并確認(rèn)其可行性。

2.2項目設(shè)計階段

此階段過程中，要滿足委托方的想法和用途。做出讓委托方滿意的方案，并加強(qiáng)對圖紙的檢查，規(guī)范計算方法的同時根據(jù)不同地區(qū)材料的價格做好造價確保計算的可靠性和合理性。有些造價人員經(jīng)驗不足，又對現(xiàn)存狀況不太了解，考慮問題無法全面、具體、到位導(dǎo)致造價缺乏準(zhǔn)確性，所以投資者要對整體設(shè)計和概算進(jìn)行全面周密的計算。確保概算在預(yù)算之內(nèi)，從而有效的控制設(shè)計階段的資金投資，保障投資者的利益。

2.3施工招投標(biāo)階段

當(dāng)前在招投標(biāo)過程中存在著嚴(yán)重的惡性競爭現(xiàn)象，沒有嚴(yán)格按照行業(yè)規(guī)范堅持公開、公正、公平的原則，而是利用不正當(dāng)手段進(jìn)行交易，大搞人情和關(guān)系工程，工程造價很難控制在合理范圍內(nèi)。比如在招標(biāo)工程中，建設(shè)單位為了減少建設(shè)資金，利用僧多粥少的市場現(xiàn)象，進(jìn)行暗箱操作，讓個別施工單位通過低價中標(biāo)。而中標(biāo)后的施工單位為了爭取利潤最大化，獲得額外收入，想方設(shè)法增加現(xiàn)場簽證及技術(shù)變更甚至以次充好、偷工減料企圖蒙混過關(guān)，使得工程造價偏離市價的同時，工程質(zhì)量也留下隱患。

2.4施工階段

2.4.1加強(qiáng)施工圖預(yù)算審查

施工圖預(yù)算是施工階段投資控制的主要文件，對施工階段的中的造價控制有一定的指導(dǎo)作用。項目管理單位要監(jiān)督投資投標(biāo)文件、施工圖紙、合同條款和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范審核施工單位的施工圖預(yù)算。保證工程量清單符合相關(guān)的規(guī)定，主要從工程量的定額、項目組價、投標(biāo)報價和設(shè)備預(yù)算價格等方面來判斷，從而保證施工預(yù)算圖的審查的準(zhǔn)確、合理。

2.4.2 嚴(yán)格審查施工組織設(shè)計和專項方案

施工組織和專項施工方案是施工操作的指導(dǎo)性文件，施工組織設(shè)計和專項方案中的施工部署、施工方法、工藝方法、施工流程和技術(shù)措施等都與工程造價有密切的聯(lián)系，所以在管理過程中 要對施工組織和項目方案進(jìn)行認(rèn)真、嚴(yán)格的檢查，要保證施工方案的合理性，從而保證施工組織設(shè)計和專項方案的科學(xué)、經(jīng)濟(jì)和安全可靠，為施工階段的投資控制打好基礎(chǔ)。

2.4.3 嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理

現(xiàn)場簽證在工程造價中有重要的作用，所以管理單位要注意收集施工現(xiàn)場的相關(guān)資料，對工程的施工情況有全面的了解，重視現(xiàn)場簽證，明確現(xiàn)場簽證的根據(jù)性和及時性，要嚴(yán)格按照規(guī)定的程序和辦理簽證的手續(xù)，從而保證簽證的客觀性與合理性，施工單位要加強(qiáng)主動控制，避免出現(xiàn)簽證問題。

2.4.4決算階段的投資控制

決算階段是房地產(chǎn)建設(shè)項目全過程投資控制的最后一個階段，對項目投資有直接的影響，由于決算工作對技術(shù)的要求比較高，所以注意的事項也比較多，審核人員有敏銳的洞察力，較高的工作效率，還要有較強(qiáng)的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德，在進(jìn)行決算時要認(rèn)真梳理工程的數(shù)據(jù)，保證決算的科學(xué)合理。

3、總結(jié)

根據(jù)前面所寫，房地產(chǎn)建設(shè)項目過程的投資控制是占有很高地位的。隨著社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的投資也日益增多，面對競爭如此激烈的房地產(chǎn)市場，在投資前一定要做好全過程的投資控制，保證企業(yè)的投資基金正確使用，減少不必要的資金支出，從而獲得更高的效益，促進(jìn)房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。

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