房地產信貸與中國房地產泡沫相關性分析

摘要：中國的市場經濟快速發展的背景下。中國的地產行業也急劇的增長。但是目前有一個現象就是房價居高不下，不穩定。這在消費者的眼中房價一直捉摸不定，不知道房價是為什么膨脹。那么本文從根本的原因分析了現象的原因。房地產行業的發展與信貸離不開，只有在信貸的支持下，房地產行業才能水漲船高，基于此本文分析了房地產信貸與中國房地產泡沫的一些聯系。

關鍵詞：房地產；泡沫；信貸

1、房地產泡沫定義

“泡沫是一種資產的價格持續上漲到很高的水平，直到崩潰，或者是一種投機性冒險，除非有無數個參與者，否則泡沫在本質上是非理性的”。鈴木淑夫認為泡沫是指“地價、股價等資產的價格，持續出現無法以基礎條件來解釋的上漲或下跌，最后突然暴跌或暴漲”。綜合考慮泡沫的定義，房地產泡沫是指由房地產投機所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲。

2、房地產信貸擴張和房價

2.1銀行信貸或貨幣政策與房價的影響機制和傳導機制基本可以分為四類：一是銀行信貸與房價的雙向影響機制，該觀點認為銀行信貸與房價之間存在著雙向因果關系，二者之間相互推動，構成一種正反饋機制；二是銀行信貸對房價的單向影響機制，該觀點傾向于以金融危機經驗、銀行資產配置和資產定價為視角分析問題，注重強調銀行信貸擴張在房價上漲及房市泡沫形成和破滅過程中的作用；三是房價對銀行信貸的單向影響機制，該觀點突出了銀行信貸擴張是基于房價上漲的被動擴張，傾向于認為房價上漲才是銀行信貸擴張的根源四是貨幣政策與房價的政策傳導機制，該觀點主要以貨幣供應量和房價為視角來探討其長短期關系及央行出臺貨幣政策調控房地產市場的必要性。

2.2銀行信貸擴張將會促進房地產行業投資增加。房地產行業的開發需要大量資金投入。房地產行業消費周期和開發周期都相對較長，所需投資規模較大，銀行貸款因此成為房地產行業開發投資的主要資金來源。當銀行信貸擴張時，貸款利率降低，從房地產開發商角度看，企業獲得貸款資金的難度就會降低，企業融資成本下降。這在一定程度上使房地產行業整體的投資門檻降低，開發商數量將會不斷增加大了房地產市場競爭的同時促進了房地產行業整體投資規模的增長，供給增加，其行業的發展注入了活力。而利率下降同時也會引起市場投資需求增加，伴隨著房地產市場的蓬勃發展，將會吸引更多的資金流入到房地產市場之中。房地產市場的投資需求和消費需求增加，此時市場上需求大于供給，導致房地產價格上升。隨著房價的不斷上漲，房地產市場將會吸引更多的投機者進入，進一步推高房價，從而產生房地產價格泡沫。房地產開發投資的不斷增加將會直接導致房地產市場供給增加，但當房地產市場中投資超過一定的規模出現過熱時，此時房地產市場的消費需求和投機需求已經由于過高的價格、預期轉變或者其他因素影響而難以繼續增長甚至出現下降，導致市場需求急劇減少。由于市場供求的嚴重不平衡將會出現大量商品房過剩，房屋空置率升高等現象。房價將在急劇上升后出現急劇下跌，一旦房地產價格泡沫破裂將會引發經濟危機。

2.3銀行信貸擴張導致房地產市場中投機需求增加。房地產市場產生價格泡沫的一個重要原因就是市場中投機需求過多。在均衡情況下，房地產市場供給與需求相適應則價格會保持在一個相對平穩的水平上。但銀行信貸的擴張使企業和居民的貸款成本降低，貸款的規模擴大。這將在很大程度上刺激購房者的購房需求，從而使房地產市場整體需求上升。同時由于存在信息不對稱和道德風險因素，銀行將很難完全掌握貸出款項的具體投向信息，銀行信貸擴張時將會有更多的資金進入投資市場。房地產作為一項重要的投資產品，房地產市場中將會吸引更多投機者，導致市場中的投機需求急劇增加，房地產價格上升。伴隨著房地產價格的不斷上升，企業和居民對于銀行貸款的需求也會進一步增加。同時從銀行方面來說，房地產作為一種重要的貸款抵押品。當其價格上漲時，借款人的抵押品價值上升，其獲得銀行貸款的能力也會增強。銀行通過對企業資產情況的判斷，認為企業的償債能力有所增強時，將會增加對企業的貸款額度。另一方面，當借款人的抵押物價值上升時，銀行自身的資金質量和整體財務情況得到改善，也會更加傾向于提高貸款額度，進一步擴大貸款規模。由此將會進一步推動房地產價格上升，而逐漸偏離其基礎價值最終催生房地產價格泡沫。

2.4銀行信貸擴張影響房地產企業在資本市場的表現。銀行信貸除了直接影響房地產開發投資和房地產投機需求以外，還會間接影響房地產企業在資本市場的表現，進而促進房地產行業的發展，催生房地產價格泡沫。當銀行投放的貸款規模增加時，實體經濟得到的投資機會也相應增加。尤其是房地產行業，銀行信貸是房地產企業開發投資和居民購房的主要資金來源，信貸支持的增加將會促進企業業績的提升，利潤增長，進而促進房地產行業的不斷發展。對于房地產上市公司來說，當利潤增長財務狀況改善時，對于市場來說是一個明顯的利好信號。在資本市場上會使公司股票價格高，使企業的融資能力進一步增強，進而促進房地產企業的開發和投資，從而影響房地產價格。

3、信貸和房地產泡沫

綜上所述，銀行信貸擴張將會通過促進房地產市場投資規模擴大，刺激投機需求增加和通過影響房地產企業在資本市場的表現三方面，不斷推高房地產價格。當房地產價格逐漸偏離實體經濟的發展，超過居民的承受能力時則會產生房地產價格泡沫。由于銀行信貸對房地產企業資本市場方面的表現屬于間接影響，最終仍是通過刺激房地產市場開發投資和投機需求的增長對房地產價格泡沫產生影響。所以在本文的分析中主要從銀行信貸擴張影響房地產價格泡沫的直接途徑即促進房地產行業開發投資增長和房地產市場中投機需求增加這兩方面展開研究，對中國目前房地產價格泡沫的存在性進行測度同時深入探究銀行信貸對房地產價格泡沫的影響作用和影響程度。

4、結語

房地產價格泡沫的產生和發展是一個十分復雜的過程，房地產行業作為與國民經濟息息相關的重要支柱性產業，其產生的價格泡沫對整個經濟系統的影響十分巨大。為了保障房地產市場持續健康發展，維護金融環境穩定，政府應從銀行信貸方面入手，采取一定的措施對中國的房地產價格泡沫情況進行調整和控制。

參考文獻：

[1]唐薇.銀行信貸擴張對中國房地產價格泡沫的影響研究[D].首都經濟貿易大學，2014.

[2]王明娟.房地產泡沫與信貸擴張的相關性研究[D].河北經貿大學，2013.