關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的探討

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和變革，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)體系不斷成熟，以會(huì)計(jì)制度為主的房地產(chǎn)管理體系也在不斷完善。但綜合現(xiàn)有企業(yè)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)實(shí)來看，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作還需要進(jìn)一步的改進(jìn)和優(yōu)化。

引言

以《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等為主的企業(yè)會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)的建立，在突出房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算獨(dú)特性的同時(shí)，也促進(jìn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作朝向標(biāo)準(zhǔn)化、精確化方向發(fā)展。不過，企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的某些問題仍然是制約房地產(chǎn)企業(yè)總體發(fā)展水平提高的重要影響因素。

1、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

1.1會(huì)計(jì)科目設(shè)置有待改進(jìn)

在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置中，《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等都作為房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目制度，在新出臺(tái)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，又列舉出一百多個(gè)會(huì)計(jì)核算科目。但是這些科目大部分是參照一般行業(yè)制定的通用會(huì)計(jì)科目，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目沒有獨(dú)立的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，需要進(jìn)一步改進(jìn)和完善。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)收入存在的問題

在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)中，存在不同的指標(biāo)。比如《房地產(chǎn)開發(fā)管理辦法》中認(rèn)為，工程竣工并由買房完全辦理產(chǎn)權(quán)過戶之后，房地產(chǎn)企業(yè)即能確認(rèn)收入。目前采用較多的以“交付鑰匙”為標(biāo)準(zhǔn)，而交付鑰匙僅憑個(gè)體購(gòu)房者簽字的鑰匙交接表和驗(yàn)房單，一些房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)采取部分隱藏實(shí)際交付或編造交付證明等手段，調(diào)節(jié)財(cái)務(wù)利潤(rùn)，制作虛假會(huì)計(jì)報(bào)表。

1.3會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露不充分

綜合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展來看，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是其投資過程中需要考量的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成，與會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露直接相關(guān)。

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)新樓盤、新項(xiàng)目等過程中，可能遭遇政策風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。因此其需要結(jié)合會(huì)計(jì)信息的風(fēng)險(xiǎn)披露情況，逐步完善和改進(jìn)現(xiàn)有投資計(jì)劃，保障財(cái)務(wù)計(jì)劃和總體企業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的穩(wěn)定。由于房地產(chǎn)企業(yè)未售存貨的價(jià)值通過成本來反映，與市場(chǎng)情況不能形成明顯的對(duì)比，加之反映的是歷史成本，而土地市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)變化愈加迅速，市場(chǎng)價(jià)值在賬面上無法體現(xiàn)，同時(shí)報(bào)表無法反映未來情況。具體執(zhí)行中也尚未形成提取質(zhì)量保證金、風(fēng)險(xiǎn)抵押金等規(guī)定，存貨減值管理不規(guī)范，企業(yè)的項(xiàng)目投資保障僅限于抵押貸款，而抵押貸款本身不能作為企業(yè)財(cái)務(wù)情況的反映，因此也可以說，會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露不充分有可能影響企業(yè)的財(cái)務(wù)情況，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)面臨投資無法收回的情況。

1.4借款費(fèi)用資本化不規(guī)范

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，投入的資金多，在項(xiàng)目資金籌集的過程中，通常會(huì)選擇舉債籌集的方式。現(xiàn)有會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，借款資本化的實(shí)現(xiàn)需要借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生且資產(chǎn)支出已經(jīng)開始，對(duì)于一般的房地產(chǎn)企業(yè)來說，大部分企業(yè)無法同時(shí)滿足兩項(xiàng)條件，且現(xiàn)有未開發(fā)的土地儲(chǔ)備無法作為借款費(fèi)用資本化的條件。由于同時(shí)開工時(shí)間的不確定性、同時(shí)開發(fā)多個(gè)組團(tuán)資金混合使用，收支很難筆筆分到各組團(tuán)并單獨(dú)核算現(xiàn)金流情況，資本化費(fèi)用的歸集和分?jǐn)偞嬖诓淮_定性，且沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

2、提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的的策略

2.1改進(jìn)房地產(chǎn)核算部分會(huì)計(jì)科目

為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展，其需要結(jié)合自身行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，更新現(xiàn)有會(huì)計(jì)制度，尤其需要結(jié)合自身企業(yè)規(guī)模，結(jié)合不同的會(huì)計(jì)制度要求，對(duì)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行增刪或修改，以便準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身發(fā)展情況，在保證與對(duì)外財(cái)務(wù)報(bào)告一致性的前提下改進(jìn)會(huì)計(jì)科目。具體可結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況，進(jìn)行“開發(fā)成本” 、“開發(fā)間接費(fèi)用”、“開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等科目及下設(shè)的多級(jí)科目和輔助核算的增刪和修改。

2.2規(guī)范房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)標(biāo)誰(shuí)

規(guī)范房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，有助于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算能力和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)意識(shí)，更有助于企業(yè)良好市場(chǎng)形象的樹立和企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的提高。因此，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，建議應(yīng)滿足以下幾個(gè)條件：一、房屋竣工并驗(yàn)收合格，二、完成竣工結(jié)算或結(jié)算結(jié)果能夠可靠計(jì)量；三、擬結(jié)轉(zhuǎn)房產(chǎn)對(duì)應(yīng)的收入已全部流入企業(yè)；四、與房屋所有權(quán)相關(guān)聯(lián)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬以及房屋的管理權(quán)和控制權(quán)全部轉(zhuǎn)移。房產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入應(yīng)至少滿足以上幾個(gè)條件，而非僅憑實(shí)測(cè)報(bào)告或工程質(zhì)量驗(yàn)收單即結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)銷售收入。

2.3優(yōu)化房地產(chǎn)成本核算標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)成本核算能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)和投資提供可靠依據(jù)，同時(shí)有助于增強(qiáng)企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力。房地產(chǎn)成本核算是成本確認(rèn)的重要依據(jù)，不能僅將成本在開發(fā)成本或存貨一個(gè)大科目?jī)?nèi)核算，需根據(jù)開發(fā)各階段或成本構(gòu)成情況分多級(jí)科目詳細(xì)核算，同時(shí)需要借助成本核算標(biāo)準(zhǔn)的不斷優(yōu)化，保障對(duì)成本的可靠計(jì)量。開發(fā)中產(chǎn)生的借款費(fèi)用也需要納入開發(fā)成本中，作為成本核算的標(biāo)準(zhǔn)之一，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)成本核算和銷售收入的有效配比。

2.4擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)披露信息的程度

房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)實(shí)的變化、房地產(chǎn)相關(guān)政策的變化等，都可能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成影響。因此在會(huì)計(jì)核算過程中，需要通過擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)信息披露程度的手段來保障房地產(chǎn)行業(yè)的有效運(yùn)行。

通常情況下，土地儲(chǔ)備量能夠作為房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的資本，是房地產(chǎn)商進(jìn)行土地開發(fā)和項(xiàng)目建設(shè)的必要條件，因此在企業(yè)會(huì)計(jì)核算信息披露過程中，尤其需要加大對(duì)土地儲(chǔ)備量信息的披露。房地產(chǎn)銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)需要在滿足條件時(shí)進(jìn)行，而預(yù)收款項(xiàng)的形成實(shí)際上對(duì)銷售收入的金額確認(rèn)已經(jīng)起到了至關(guān)重要的作用，因此需要加大對(duì)預(yù)收款披露的信息量，包含各期的預(yù)售價(jià)格、預(yù)售面積、回款比例等等重要信息，另外，需要結(jié)合現(xiàn)有項(xiàng)目現(xiàn)金流量，明確房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所需要支付的工人工資、銷售現(xiàn)金等。針對(duì)企業(yè)所面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)情況，如企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需要關(guān)注的政策變動(dòng)、土地風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)環(huán)境變化的風(fēng)險(xiǎn)等，都需要進(jìn)行披露和說明。

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