關于房地產企業會計核算的探討

摘要：隨著房地產行業的發展和變革，房地產企業的運營體系不斷成熟，以會計制度為主的房地產管理體系也在不斷完善。但綜合現有企業會計核算現實來看，房地產企業會計核算工作還需要進一步的改進和優化。

引言

以《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》等為主的企業會計核算標準的建立，在突出房地產企業會計核算獨特性的同時，也促進企業會計核算工作朝向標準化、精確化方向發展。不過，企業會計核算中的某些問題仍然是制約房地產企業總體發展水平提高的重要影響因素。

1、房地產企業會計核算存在的問題

1.1會計科目設置有待改進

在當前房地產企業會計科目設置中，《小企業會計制度》、《房地產開發企業會計制度》等都作為房地產企業的會計科目制度，在新出臺的會計準則中，又列舉出一百多個會計核算科目。但是這些科目大部分是參照一般行業制定的通用會計科目，由此導致房地產企業的會計科目沒有獨立的設置標準，需要進一步改進和完善。

1.2房地產企業收入存在的問題

在當前房地產企業的收入確認中，存在不同的指標。比如《房地產開發管理辦法》中認為，工程竣工并由買房完全辦理產權過戶之后，房地產企業即能確認收入。目前采用較多的以“交付鑰匙”為標準，而交付鑰匙僅憑個體購房者簽字的鑰匙交接表和驗房單，一些房地產企業可能會采取部分隱藏實際交付或編造交付證明等手段，調節財務利潤，制作虛假會計報表。

1.3會計信息風險披露不充分

綜合當前房地產企業發展來看，財務風險是其投資過程中需要考量的主要風險之一。而財務風險的形成，與會計信息風險披露直接相關。

一般來說，房地產企業在開發建設新樓盤、新項目等過程中，可能遭遇政策風險、土地風險、市場風險等。因此其需要結合會計信息的風險披露情況，逐步完善和改進現有投資計劃，保障財務計劃和總體企業發展狀態的穩定。由于房地產企業未售存貨的價值通過成本來反映，與市場情況不能形成明顯的對比，加之反映的是歷史成本，而土地市場、房產市場變化愈加迅速，市場價值在賬面上無法體現，同時報表無法反映未來情況。具體執行中也尚未形成提取質量保證金、風險抵押金等規定，存貨減值管理不規范，企業的項目投資保障僅限于抵押貸款，而抵押貸款本身不能作為企業財務情況的反映，因此也可以說，會計信息風險披露不充分有可能影響企業的財務情況，進而導致企業面臨投資無法收回的情況。

1.4借款費用資本化不規范

房地產項目建設周期較長，投入的資金多，在項目資金籌集的過程中，通常會選擇舉債籌集的方式。現有會計準則規定，借款資本化的實現需要借款費用已經發生且資產支出已經開始，對于一般的房地產企業來說，大部分企業無法同時滿足兩項條件，且現有未開發的土地儲備無法作為借款費用資本化的條件。由于同時開工時間的不確定性、同時開發多個組團資金混合使用，收支很難筆筆分到各組團并單獨核算現金流情況，資本化費用的歸集和分攤存在不確定性，且沒有統一的標準。

2、提高房地產企業會計核算的的策略

2.1改進房地產核算部分會計科目

為促進房地產企業的良好發展，其需要結合自身行業發展特點，更新現有會計制度，尤其需要結合自身企業規模，結合不同的會計制度要求，對會計科目進行增刪或修改，以便準確把握房地產會計核算。一般來說，房地產企業可以根據自身發展情況，在保證與對外財務報告一致性的前提下改進會計科目。具體可結合現實情況，進行“開發成本” 、“開發間接費用”、“開發產品”、“出租開發產品”、“周轉房”等科目及下設的多級科目和輔助核算的增刪和修改。

2.2規范房地產銷售收入確認標誰

規范房地產銷售收入確認標準，有助于增強房地產企業的會計核算能力和風險承擔意識，更有助于企業良好市場形象的樹立和企業綜合競爭實力的提高。因此，規范房地產企業會計核算中的收入確認標準，建議應滿足以下幾個條件：一、房屋竣工并驗收合格，二、完成竣工結算或結算結果能夠可靠計量；三、擬結轉房產對應的收入已全部流入企業；四、與房屋所有權相關聯的風險和報酬以及房屋的管理權和控制權全部轉移。房產企業確認收入應至少滿足以上幾個條件，而非僅憑實測報告或工程質量驗收單即結轉對應銷售收入。

2.3優化房地產成本核算標準

房地產成本核算能夠為房地產開發和投資提供可靠依據，同時有助于增強企業對于市場風險的應對能力。房地產成本核算是成本確認的重要依據，不能僅將成本在開發成本或存貨一個大科目內核算，需根據開發各階段或成本構成情況分多級科目詳細核算，同時需要借助成本核算標準的不斷優化，保障對成本的可靠計量。開發中產生的借款費用也需要納入開發成本中，作為成本核算的標準之一，進而促進企業成本核算和銷售收入的有效配比。

2.4擴大房地產企業披露信息的程度

房地產開發周期較長，由于市場經濟發展現實的變化、房地產相關政策的變化等，都可能對房地產企業的發展造成影響。因此在會計核算過程中，需要通過擴大房地產企業信息披露程度的手段來保障房地產行業的有效運行。

通常情況下，土地儲備量能夠作為房地產企業長期發展的資本，是房地產商進行土地開發和項目建設的必要條件，因此在企業會計核算信息披露過程中，尤其需要加大對土地儲備量信息的披露。房地產銷售收入結轉需要在滿足條件時進行，而預收款項的形成實際上對銷售收入的金額確認已經起到了至關重要的作用，因此需要加大對預收款披露的信息量，包含各期的預售價格、預售面積、回款比例等等重要信息，另外，需要結合現有項目現金流量，明確房地產經營活動中所需要支付的工人工資、銷售現金等。針對企業所面臨的各類風險情況，如企業經營所需要關注的政策變動、土地風險、市場環境變化的風險等，都需要進行披露和說明。

參考文獻

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