地下空間土地使用權(quán)評(píng)估方法探討

【摘要】隨著地下空間的開(kāi)發(fā)利用及其交易的日趨活躍，社會(huì)越來(lái)越需要對(duì)這一土地資源進(jìn)行專門的估價(jià)。但是土地使用權(quán)評(píng)估的傳統(tǒng)方法大多只涉及涵蓋地下、地表及地上的土地使用權(quán)，對(duì)獨(dú)立地下空間的評(píng)估方法還尚未明確，因此建立一套行之有效的評(píng)估方法成為目前急需解決的問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】地下空間；土地使用權(quán)；評(píng)估方法

1、地下空間土地使用權(quán)價(jià)格的定義

物權(quán)法規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立，新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。”這為地下空間使用權(quán)的合理合法使用奠定了法律基礎(chǔ)。由于《物權(quán)法》將建設(shè)用地以空間的定義呈現(xiàn)出來(lái)，因此，參照地上和地表的土地使用權(quán)價(jià)格的定義來(lái)定義地下空間土地使用權(quán)價(jià)格：在正常市場(chǎng)條件下一定年期的地下空間土地使用權(quán)未來(lái)收益的現(xiàn)值總和。

2、地下空間土地使用權(quán)評(píng)估方法

依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，地下空間評(píng)估方法仍然可以參照傳統(tǒng)的估價(jià)方法，但側(cè)重點(diǎn)和技術(shù)路線不同，下面討論一下常見(jiàn)的評(píng)估方法：

2.1假設(shè)開(kāi)發(fā)法

也稱為剩余法，是以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)價(jià)格減去建筑成本，再減去正常的應(yīng)得利潤(rùn)、投資利息、稅費(fèi)后的價(jià)值作為評(píng)估值。地下空間開(kāi)發(fā)完成后所形成的建筑物通常以地下車庫(kù)或者地下商業(yè)呈現(xiàn)。傳統(tǒng)的剩余法，利潤(rùn)為計(jì)算基數(shù)乘以平均利潤(rùn)率，計(jì)算基數(shù)可以是開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值，相應(yīng)的利潤(rùn)率應(yīng)取銷售利潤(rùn)率；也可以是開(kāi)發(fā)成本，相應(yīng)的利潤(rùn)率應(yīng)取成本利潤(rùn)率。究竟取哪種利潤(rùn)率，要取決于類似項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后是以出售為主還是出租為主，如果是以出售為主，則銷售利潤(rùn)率的相應(yīng)資料容易取得，可以用類似的三宗項(xiàng)目的銷售利潤(rùn)率進(jìn)行適當(dāng)修正并取平均值得到待估項(xiàng)目的銷售利潤(rùn)率；如果是開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)以出租為主，由銷售利潤(rùn)率資料就難以取得，就應(yīng)該考慮成本利潤(rùn)率。對(duì)于投資利息和稅費(fèi)可以參照土地估價(jià)規(guī)范，值得一提的是，由于國(guó)家已經(jīng)完成了“營(yíng)改增”稅制改革，因此稅費(fèi)的計(jì)取要考慮一般納稅人和小規(guī)模納稅人的區(qū)別。以上討論的是靜態(tài)分析法的參數(shù)評(píng)估求取，若是采用的動(dòng)態(tài)分析法，不另測(cè)算投資利息和應(yīng)得利潤(rùn)。

2.2基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)一般是指出讓條件下具有級(jí)別的地面熟地價(jià)，其構(gòu)成基本包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)以及土地所有者權(quán)益三部分，而土地所有者權(quán)益一般通過(guò)出讓金的形式體現(xiàn)，所以劃撥土地使用權(quán)價(jià)值主要由前兩項(xiàng)構(gòu)成，然后利用基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，選擇相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取估價(jià)對(duì)象的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法時(shí)要注意兩點(diǎn)，一是所使用的基準(zhǔn)地價(jià)要扣除當(dāng)?shù)貏潛芡恋匮a(bǔ)交的出讓金標(biāo)準(zhǔn)，或者通過(guò)年租制租金，推算出的土地出讓金，二是不做年期修正，不考慮年期修正問(wèn)題。

在基準(zhǔn)地價(jià)使用手冊(cè)中，應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估地下土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，需根據(jù)規(guī)劃條件參照地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，一般會(huì)明確地下地價(jià)評(píng)估折算系數(shù)，如下：

不管采用哪種方法評(píng)估，在具體評(píng)估時(shí)，應(yīng)根據(jù)不同的評(píng)估目的，在評(píng)估報(bào)告中就土地出讓金的有關(guān)事項(xiàng)予以說(shuō)明：

1.以辦理土地出讓手續(xù)為目的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同意出讓該土地，為繳納土地出讓金提供參考依據(jù)的，評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告中應(yīng)包含劃撥土地使用權(quán)價(jià)格及土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)。

2.以轉(zhuǎn)讓為目的，如土地已辦理出讓手續(xù)，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，受讓方不需再辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓后的土地使用權(quán)類型仍屬于出讓性質(zhì)，這時(shí)的土地評(píng)估值中應(yīng)是土地市場(chǎng)價(jià)值。如轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)類型為劃撥，需先辦理出讓手續(xù)。

3.以抵押價(jià)值為評(píng)估目的的，土地評(píng)估值應(yīng)為土地市場(chǎng)價(jià)值，這個(gè)價(jià)格中是應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金的。

4.以確定拍賣底價(jià)為目的時(shí)，劃撥土地使用權(quán)的評(píng)估價(jià)值從理論上講雖然不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金，但在實(shí)際操作中，應(yīng)把土地使用權(quán)出讓金作為土地價(jià)值的一個(gè)內(nèi)容并予以必要的說(shuō)明。

2.3收益還原法

該方法的思路是首先測(cè)算房地產(chǎn)在未來(lái)一定年期的純收益，然后剝離出建筑物純收益，得到土地純收益，然后按照某一土地還原利率將純收益折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。根據(jù)同類地下車庫(kù)或者商業(yè)的平均租金水平求取房地產(chǎn)年總收益，然后減去稅費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)、修繕費(fèi)及保險(xiǎn)費(fèi)等得到房地產(chǎn)年純收益，再減去建筑物純收益（建筑物現(xiàn)值與建筑物還原率之乘積）得到土地年純收益。確定土地還原率后，將土地純收益折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，得到獨(dú)立地下空間土地使用權(quán)評(píng)估值。該方法的難點(diǎn)是三個(gè)參數(shù)的取得，一是建筑物現(xiàn)值，二是土地還原率，三是建筑物還原率。對(duì)于土地和建筑物還原率，采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)的方法得到，由于建筑物的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大于土地，因此其建筑還原率的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)的取值要大于土地還原率，具體的取值，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策等因素有關(guān)。

2.4市場(chǎng)比較法

如果在附近區(qū)域存在三宗以上同類型獨(dú)立地下空間使用權(quán)的交易案例，則可以采用此方法。通過(guò)對(duì)交易情況、市場(chǎng)狀況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等的修正，再取比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均值可以得到評(píng)估價(jià)值。但這一方法取決于當(dāng)?shù)乇仨毦哂邢鄬?duì)活躍的同類型土地使用權(quán)的交易市場(chǎng)。

結(jié)論：

獨(dú)立地下空間土地使用權(quán)的評(píng)估，是土地估價(jià)的新興內(nèi)容，為傳統(tǒng)的土地估價(jià)方法提出了新的研究思路。但無(wú)論怎樣，必須依據(jù)當(dāng)前的估價(jià)規(guī)程。其估價(jià)方法常用的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法和收益還原法，如果當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)資料完善，有專門針對(duì)地下空間的出讓金標(biāo)準(zhǔn)，亦可用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。隨著土地集約利用程度的提升，我們相信，土地管理部門以及評(píng)估管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該會(huì)專門針對(duì)獨(dú)立地下空間制定一套專門的評(píng)估和交易管理系統(tǒng)。