互聯網時代下中國房地產估價O2O運營模式研究

【摘要】傳統房地產估價行業中，估價機構信息化程度低、缺少監督機制、估價業務委托過程中資源浪費現象嚴重等問題普遍存在。本文結合互聯網時代下房地產行業轉型升級的趨勢，提出了在信息化和第三方監督角度下解決上述問題的思路，創新式地提出了房地產估價機構O2O運營模式，設計了該模式下運營平臺的構建策略并分析了其收益機制，為房地產估價行業在互聯網時代下的實踐創新提供了參考與借鑒。

【關鍵詞】房地產估價；O2O運營模式；收益機制；互聯網+

1、引言

自上世紀90年代以來，雖然房地產估價行業取得較快發展，機構數量不斷增多，但由于大部分機構存在管理較為松散、信息化程度低以及資源整合效率不高等問題，使得該行業陷入了“低收入高成本”的困境。

與此同時，隨著李克強總理在政府報告中指出要把“大眾創業、萬眾創新”作為推動中國經濟前行的動力之一以來，為了順應時代的發展，各行業陸續開展了將市場與互聯網結合的創業創新模式，如“餓了么”、“滴滴打車”等。這些互聯網+餐飲業、互聯網+交通業等新興商業模式降低了業務搜尋成本，提高了資源整合能力，同時也刺激了越來越多的行業涉足到“互聯網+”領域。本文提出“互聯網+房地產估價”的商業模式，旨在于簡化傳統估價業務的冗雜程序，提高該行業信息流通速度與資源整合能力，以達到降低成本與提高房地產估價企業競爭力的目的。

2、傳統房地產估價業務存在的問題

（1）房地產估價行業信息化程度低

當前，我國房地產估價行業信息化程度低，房地產估價業務主要為線下業務。估價行業未能建立房地產估價統一的數據庫，由此出現了資訊更新不及時、市場局限性較大的狀況，同時也引起了房地產估價準確性不高（同一地段不同估價機構估價報告差異較大）等問題。

（2）估價業務缺少過程監督

由于房地產估價缺少過程監督，會導致一些估價公司未按規范操作；部分估價機構在受理委托方業務時會同意其提出的不合理要求，如同意委托方提出的為爭取銀行貸款與降低稅收，虛假估價等的要求。此行為忽略了房地產市場和金融信貸存在的風險，同時損害了銀行、國家的利益。此外，因缺少第三方監督機構對估價過程的審核評價，估價報告存在的問題無法被及時發現，業務委托方也有會遭受到利益損失的可能。

（3）估價業務委托過程中資源浪費現象嚴重

由于缺少一個為估價機構與委托方共同服務的平臺，房地產估價機構與委托方在進行估價業務委托的過程中造成了較多的資源浪費：一方面，估價機構為了搜尋業務，浪費了較多的人力、物力與財力；另一方面，由于委托方對估價行業了解不足，同時缺少房地產機構選擇與比對比的平臺，其為了尋求滿意的房地產估價機構也會浪費較多的精力。

房地產估價業務的一般流程為房地產估價機構獲得銀行抵押估價、二手房估價、房地產投資、房產稅收前估價等業務，通過估價師完成房地產估價報告，向銀行、政府機關等出具估價報告，估價機構收取評估費，業務員提取業務提成。由于這些業務都是在線下完成，因此造成了業務交接過程中如交通成本、時間成本等的浪費，房地產估價業務的受理與過程控制也較為繁瑣，降低了房地產估價機構的工作效率。

（4）估價作業透明度低

傳統的估價業務中，房地產估價項目的作業周期一般為10—15個工作日，在此期間，由于估價作業的透明度低、業務進程不可查，估價方與委托方之間存在信息不對稱，易出現估價方服務態度不認真、評估報告粗糙、估價結果不可靠等的問題，損害委托方及第三方的利益。

3、解決上述問題的思路

本文結合電子商務的發展趨勢、房地產估價行業的現狀與特征，創新式地提出建立房地產估價O2O模式來解決當前估價業務存在的問題。

房地產估價機構應該緊隨互聯網+的發展趨勢，逐步實現信息化、高效化、科技化。房地產估價機構可以建立線上線下相結合的房地產估價O2O平臺，建立行業統一的估價數據庫，為估價業務準確化、估價進程透明化以及業務委托便利化提供基礎。同時通過利用互聯網便捷、高效的特征，減少業務搜尋成本，可提高估價業務的效率。建立房地產估價O2O平臺，使客戶通過該平臺查詢、評價，并獲得的服務內容更加便捷，也使得估價過程更為清晰、透明，保障房地產估價業務利益相關方的權益。

4、房地產估價O2O模式分析

4.1房地產估價O2O模式的概述

O2O（Online to Offliine）模式最早是由美國試用品營銷公司Trialpay創始人AlexRampell在2011年提出的。O2O電子商務模式是指將線下的商務機會與互聯網結合，讓互聯網成為線下交易的前臺[1]?！癘2O”即“線上到線下”，是指商家通過互聯網開展一些線上營銷活動，吸引用戶的注意，滿足用戶的需求并使之產生在線消費服務或商品的行為，最后消費者通過在線下實體店獲得相關商品或服務來完成O2O的閉環。O2O模式的核心是指將線上消費與線下獲得商品或服務相結合的互聯網運營模式。我國現有O2O模式主要體現在團購與生活服務類的商家，如餐飲、旅游業、住宿與休閑娛樂業。

將O2O模式與房地產估價相結合，如何利用O2O模式高效地整合房地產估價行業的資源，從而降低估價業務成本，提高估價透明度是本文研究的重點。本文對“O2O+房地產估價”的商業模式定義為依靠開放的系統應用平臺，將“線下”估價作業與“線上”服務平臺相結合，提供房地產估價服務的在線網絡運營模式。

建立房地產估價O2O平臺的關鍵在于建立房地產估價數據庫、吸引房地產估價機構入駐、吸引委托方在線業務委托、構建房地產估價O2O平臺的運營模式與收入機制。本文將通過分析房地產估價數據庫建立方式與成本效益，設計出房地產估價O2O平臺業務委托與受理模塊，探討房地產估價O2O模式的收費機制及效益，最終為房地產估價O2O平臺的建立提供理論指導。

4.2房地產估價數據獲取方式分析

房地產估價O2O平臺數據庫的建立，主要難點在于有效數據的獲取，包括獲取房地產估價的相關數據、行業政策與資訊等。

（1）與入駐的估價公司合作

O2O模式本身具有整合行業資源的特征，房地產估價O2O平臺可與入駐的房地產估價機構合作，獲取其企業內部的估價數據。通過O2O平臺整合后，分享給每一個入駐O2O平臺的房地產估價機構，實現互利雙贏。

（2）與大數據公司合作

大數據公司作為一個專業的數據收集公司，可以提供房地產估價所需的部分數據；房地產估價機構在完成業務受理并在平臺提交估價報告之后，房地產估價O2O平臺可以整合估價報告中的相關數據，將其又作為大數據公司獲取數據的源頭，最終完成房地產估價O2O平臺與大數據公司合作的閉環。

（3）自主收集數據

作為一個獨立的平臺，房地產估價O2O平臺可以自主收集積累房地產估價有關數據，并將這類集數據作為平臺的一個基本服務，為入駐O2O平臺的房地產估價機構提供服務。

4.3房地產估價O2O模式運營需求分析

（1）根據估價業務委托方的需求搭建房地產估價O2O平臺

房地產估價O2O平臺可以通過減少占據房地產估價業務收費較大比重的搜尋費、車程費等來降低業務成本，從而降低估價業務收費。其次，平臺所具有大數據匯集的便捷性可把房地產估價業務完成后用戶的評價信息進行匯總，再將收集到的數據進行合理利用，如為業務委托方提供房地產估價業務收費與綜合質量對比服務，增加行業收費的透明度，從而為業務委托方根據房產估價業務收費高低、根據房產估價機構的綜合能力及用戶評價等來選擇合適的估價機構提供便利。同時，平臺可提高房地產估價作業進程的透明度，為委托人查詢業務進程提供方便。

（2）根據估價業務受理方的需求搭建房地產估價O2O平臺

平臺可通過整合各入駐房地產估價機構提供的數據、與大數據公司合作的數據，以及平臺自我收集積累的數據，為房地產估價機構提供數據與信息服務，減少估價機構獲取數據、整合信息的成本，為估價作業信息化提供了平臺基礎。同時平臺可減少房地產估價業務搜尋成本，降低房地產估價業務的成本，為房地產估價機構提高盈利能力奠定基礎。且平臺可提供房地產估價業務線上處理服務，簡化房地產估價作業的流程，為房地產估價作業提供便捷。綜上所述，房地產估價O2O平臺可通過提供數據模塊、降低房地產估價業務搜尋成本、提高房地產估價作業信息水平來吸引房地產估價機構的入駐。

（3）根據銀行、政府機關等部門的需求搭建房地產估價O2O平臺

平臺可通過將房地產估價流程標準化、基準數據標準化、估價結果比對標準化這三個標準化流程，識別房地產估價報告的結果是否處于合理區間，監督估價機構的估價作業過程，確保估價結果的可靠性。

對于政府而言，平臺能為政府合理制定相應的評稅方案提供參考和依據，為稅務部門提供全面的房產基礎信息和準確的價格信息，從而一定程度上避免納稅人瞞報、謊報房產信息及價格的行為。平臺在一定程度上能堵塞征管稅收漏洞，促進稅收公平，提高繳稅效率。對于銀行而言，平臺可為銀行提供可靠的抵押品價格信息，以便其對房地產這類抵押品的風險做出及時準確的反應，全面管控與降低房產類抵押品風險。

4.4房地產估價O2O模式的收入機制分析

O2O平臺可通過多元化的經營獲取收入，一方面平臺可以通過大數據分析用戶瀏覽的記錄與其消費的習慣為其推薦抵押、銀行貸款等相關業務來賺取廣告費；另一方面，平臺可以通過為房地產估價機構提供數據服務、業務獲取服務來收取一定比例的傭金。平臺還可探索二手房交易、房產拍賣等業務，獲取更多的盈利來源。

（1）廣告收入

可吸引銀行、房地產等估價相關聯的行業在房地產估價O2O平臺上投放廣告，平臺可通過合理利用包括估價業務信息、用戶喜好與瀏覽痕跡等這些平臺的數據，使這些相關行業的廣告能夠針對特定人群、特定區域實施精準投放。房地產估價O2O平臺也將獲得可觀的廣告收入。

（2）傭金收入

平臺的優勢在于可為估價機構提供估價業務來源，降低估價機構獲取業務的成本，減少估價過程中產生的時間、費用等資源的浪費，為估價機構降低成本提供了可能。且平臺所具有的共享經濟特征——數據整合共享可以作為一種服務提供給房地產估價機構。通過提供上述服務，平臺可向估價機構收取一定比例的傭金，這應是房地產估價O2O平臺的主要收入來源。

5、結論與展望

本文分析了傳統房地產估價行業所面臨的問題，結合電子商務的發展趨勢，提出了房地產估價O2O運營模式，設計了該模式下O2O平臺的構建策略并分析了其收益機制。但本文研究仍存在一定的局限性，如對房地產估價O2O平臺盈利機制中的傭金比例的確定、對O2O平臺具體技術模塊內容的設計還需更深入的研究。隨著我國“互聯網+”戰略的逐步推進，互聯網技術的不斷升級，O2O商業模式也將不斷發展創新.推陳出新。為了順應互聯網時代發展的潮流，我國房地產估價行業也將迎來巨大變革，房地產估價O2O模式也將具有較好的發展前景。