業主委員會在住宅小區管理中的作用

【摘要】目前社會市場已經成為市民主導的市場，相關政府部門只是進行輔助管理，這就會出現政府相關部門監管不到位的地方。由于業主委員會在我國的法律地位方面沒有得到明確的說明，各個地區的小區狀況也有所差異，這就導致業主委員會在實際小區管理工作中面臨各種困難。本文結合華亭縣老舊小區的狀況以及存在的問題進行分析，提出了強化業主委員會在小區管理中的途徑，希望能夠為相關工作人員提供參考。

【關鍵詞】住宅小區；物業管理；業主委員會；問題；對策

業主委員會是一種具有特殊形式的小區管理組織，業主委員會在一定程度上影響了業主的自制能力，特別是業主委員會根據業主大會的相關決定，進行物業監督管理。在業主委員會中，要形成整體的工作思路和建設目標，編制相應的工作推進方案，確保業主委員會的工作能夠順利進行。加強業主委員會的工作開展，完善各項制度，對小區的長期健康發展具有重要意義。

1、華亭縣老舊小區現狀

華亭縣是位于甘肅省平涼市的一個縣，位于甘肅省的東部，位于甘肅與陜西、寧夏的交匯之處。目前，華亭縣用有的老舊小區大致包含55個，居民住宅有105棟，總計居住住戶包含2452戶，整體建筑面積大致為23萬平方米。在眾多小區中，存在較多“三無”小區，即無門衛、無物業、無監控，這就給小區管理增加了難度，同時也給社會發展帶來不利影響。針對這種現象，加強對業主委員會的管理就顯得尤其重要。

2、華亭縣老舊小區物業管理存在的問題

1）小區基礎設施建設不全，維護難度較大：由于老舊小區的建設時間都比較久，在房屋建設階段遺留的問題比較多，先天的質量問題影響了小區的管理，并且由于時間比較久，經常會出現漏水、老化、墻體傾斜等問題；2）物業服務企業存在物業收費困難的問題：一方面，由于大多小區的住戶是退休職工，他們在物業費用方面比較抵觸，沒有從計劃經濟向市場經濟轉變過來，對于花錢買服務的理念難以接受；另一方面，由于部分業主認為物業管理部門并沒有進行良好的服務，物業費用收費不透明，在基礎設施方面缺乏有效的建設，導致小區生活環境難以改善，導致業主不愿意按時交納物業費；難以滿足小區建設的需求，物業部門無法得到經濟利益，形成惡性循環，嚴重限制了物業管理工作的發展；3）小區建設存在漏洞：由于小區存在較多的老舊賬款，在后期進行維護和改進的時候就會受到影響，資金的缺乏使得小區的生活質量直接下降；4）業主委員會成立的概率不高：盡管目前已經在《物業管理條例》中對業主委員會進行的說明，但是由于還沒有對業主委員會形成較為全面的認識，許多小區難以沒有成立相應的業主委員會，小區中的業主參與業主委員會的意識不高，即使成立了相應的業主委員會也往往會由于缺乏威信和執行力而難以開展各項工作，導致小區也只為了維護自身的利益各執一詞，使得小區的管理更加混亂。

3、強化住宅小區業主委員會作用的對策

3.1實施三項制度，抓好日常管理

為了更好的進行小區建設，推動業主委員會的各項工作有效開展，可以在日常運行中完善相應的管理制度。其中，可以分別從以下幾個方面著手：1）推行值周管理制度：根據業主委員會成員數量，制定恰當的輪流值班制度，各個成員可以采取建立工作群的方式，對業主的建議和意見進行收集和歸納整理，由業主委員會人員將各項問題傳達給物業管理部門，并對物業整改完善情況進行監督，確保業主需求得到滿足；2）實行分工分項目管理制度：針對業主委員會的各項工作，明確各成員、委員會的責任，并且根據小區的變化發展適當的進行調整，確保業主委員會的工作能夠符合社會發展需求；

3.2明確業委會的工作目標，統一認識和行動

在業主委員會中確立明確的工作目標，始終堅持為小區服務的思想，致力于構建更加和諧、文明的小區。1）確立建設智能化、園林化小區的目標：在進行小區建設的時候，要立足于小區業主的切身利益，制定適合小區發展的長期規劃，做好小區的園林設計、規劃、建設以及綠化等方面的工作，制定合理的綠化改造方案，同時，還要針對小區存在的問題制定恰當的改善對策，結合現代科技的優勢，進行小區智能化、網絡化改革，提高小區的整體質量，實現物業管理的智能化目標；2）明確構建安全、和諧、文明小區的目標：將這一目標作為進行小區管理的最終目標，要將小區的物業管理水平與廣大業主的切身利益相關聯，依靠全體小區的業主，借助相關政府部門或者相關機構的管理，開展各項工作，確保物業管理部門能夠切實履行自身的職責。

3.3賦予業主委員會社團法人組織地位

業主委員會的法律地位一直是國內相關部門討論的熱點話題。通過對實際狀況的分析，筆者認為，在對待業主委員會的問題上，應該重視法律地位的重要性，相關部門應該對業主委員會的法律地位和權利進行說明。并且在對業主委員會進行管理的時候也應該堅持以下幾個方面的原則：1）確保業主委員會能夠充分行使民事權利，積極開展小區的各項物業管理工作；2）如果發現業主委員會的某些行為對小區或者部分業主造成了危害，業主可以通過相應的法律途徑維護自身的權益，對違法者追究其責任。通過明確業主委員會的法律地位，可以賦予業主委員會的民事權利，為更好的開展各項物業工作創造條件。通過這種形式，實現對業主權利和責任的明確，為業主委員會科學的開展各項工作提供法律保障。

結語：

最初形成業主委員會的目的就是為了維護廣大業主的切身權利。目前，在物業管理工作中，業主委員會仍然具有主導性的地位，具有維護業主合法權益、平衡社會系統的重要作用。針對我國目前的發展狀況，業主委員會的仍然不能滿足小區管理的需求，因而需要將業主委員會進行科學的定位，不斷完善相關的制度，賦予業主委員會相應的權利，為更好的進行小區建設提供條件。