對中國房價的研究與思考

□紀昀瑛

（江西財經大學金融學院江西南昌330013）

對中國房價的研究與思考

□紀昀瑛

（江西財經大學金融學院江西南昌330013）

隨著城市化進程以及政策的推動,房地產行業逐步走向市場化、規范化、規?；?，成為國民經濟支柱行業。本文通過對房價的特點以及房價下跌的主要阻力分析。理解房價居高不下的經濟原因和現實原因；綜合分析中國的房價，提出合理對策。

供求；房地產價格；歷史；特點

1 房價的歷史回顧

房地產價格是指建筑物連同其占用土地的價格，是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制。改革開放以來，我國經歷了重大變革，尤其是經濟體制，從計劃經濟體制向市場經濟體制的轉變,房地產的改革和興起，在中國三十年經濟發展史上具有非常重要的意義。

1998年～2003年間是房地產發展的黃金十年。20世紀90年代末以來，中國經歷了一段房價持續高速增長的時期。根據百城價格指數，2010年6月至2016年12月百城價格指數上漲了約44%，同時價格波動幅度在一線城市最為顯著，而二、三線及其他城市變化幅度較為一致。

2 房價的特點

房地產價格本質上類似于債權、貨權、股權，是一種權利價格。具有以下幾個特點。

2.1 結構性地域性

房價與其他權利價格一個最明顯的特點即其空間上不可移動的特性，不能通過買賣轉移到任意地點使用，房價在地域之間的不可轉移也促進了不同地域房地產價格的異化，根據2016年11月數據，百城指數樣本均價的前九位分別是深圳、上海、北京、廈門、杭州、南京、廣州、珠海、三亞。百城月度數據顯示，2016年1月至2016年11月間，深圳、上海、北京、廈門穩居前四名，且相對排位沒有發生變化，排位，廣州，三亞的排位緊跟其后，在前十名內上下浮動。而二三線城市的房價普遍要低1-3倍。此外，同一城市的不同地段的房價因其周邊環境的不同而差異化。房價整體體現了結構性、地域性的特點。

2.2 房價存在一定程度上的棘輪效應

不難發現，房地產價格總水平總是具有上升趨勢，盡管短期內存在下降回落，但多是由于政策性的原因，房地產價格總是會恢復，甚至達到比原來更高的水平。各省市的房地產的供給以缺乏彈性為主，即房價的供給的增長速度無法與需求速度匹配，長期以來的房價上漲無論是給公眾以及部門帶來了收益或者損失，都極大地使人們失去了對房價下跌預期的信心。購買住房以及房地產投資的需求，是使價格攀升容易，下跌困難的主要原因之一。

2.3 房價受政策的影響較高

房價無論是長期房價還是短期房價均受國家政策的干預和影響較大。就目前來看，短期房價受政策的影響更為明顯，長期房價的受影響程度取決與政策的性質、實效以及干預力度而效果不同。政府對房地產價格高低、漲落的態度及其采取的相應管制或干預方式和措施體現是房產發展的風向標，有些政策或直接構成房價的成本，或通過影響人們的預期，從而通過影響需求作用于房地產價格。如：補貼，限購，增稅等。

3 房屋下降主要阻力

綜上所述，銀行信貸資金迅速聚集于房地產業,隨之也帶來了隱患，房價的高漲帶來傳染性的周邊物價上升。根據經濟學原理，房價走勢主要看供求，而房屋的供求涉及成本、真實需求和投資需求等多方面的因素，故這里主要從定性的角度分析房價價格的支撐，并得以解釋房價價格下跌中存在的下跌的阻力，主要通過以下三個方面分析：

3.1 從金融業（以銀行為主）的角度

由于房地產行業資本密集性的特點，貨幣量的大小以及國家貨幣政策都會對房價產生影響。李劍,陸軍（2009）基于1998～2007年間我國35個主要城市的房價、銀行信貸和實際GDP構成的面板數據，通過將樣本分為東部城市和中西部城市兩個子樣本，通過邊限協整分析結果表明，房價與銀行信貸均表現出長期穩定關系，并在進一步的研究中發現二者之間形成顯著的互為因果關系和影響，且主要在長期上更明顯。

進一步分析這種結果產生的原因：銀行的利潤主要來源于利差，資產以貸款為主，而房貸又在貸款中占有不小的比重。這就決定了房價一旦下跌幅度較大，直接影響銀行資產的價值影響。在具體情況中，房價下跌，作為抵押物的房產借款額度不足，根據貸款合同中抵押物價值有關條款，銀行為防止虧損，或要求需要補齊差額，或回收抵押品房子。而一般情況下，拍賣價不會高于市場價，及時信用良好的債務人能夠及時還貸，仍有面臨欠銀行房款的處境，銀行將遭受巨額損失，金融體系也會面臨崩潰的危機。故對于金融機構來說，房價上漲的預期高于下跌的預期。

3.2 從政府的角度

隨著中國住房價格的持續上漲，房價也給政府帶來了壓力。一旦房價暴跌，政府的財政收入減少，將直接導致政府支出的減少，政府的福利政策以及其他轉移支付受限；此外，房價暴跌，經濟大幅衰退，失業增多，不僅會有更多的人無法承擔房價，中國GDP增長也受制。如果考慮寬松的貨幣政策，則可能會引發通脹，不是長久之計。故溫和的緩慢的回落，才是對經濟發展最好的結果。房產業對其他產業投資的擠出，不利于我國經濟長遠的發展。總而言之，政府不會支持也不允許房價暴跌。

3.3 從家庭及個人的角度

一個國家的居民文化極大影響者房價。買房源于中國傳統的觀念，房子對于中國人來說有著特殊的意義。從古至今，在中國動亂歷史時期，房產的價格會出現陡峭的上升（如：魏晉南北朝時期，民國時期），這在一定程度上抑制了房價的下跌。從房產擁有者的角度，財富多人群的擁有更多套房產。2015銀率網發布的《中國居民金融能力報告》中顯示，中國有52.07%的家庭房產價值占家庭總資產一半以上，更有16.19%的家庭這一比例占八成以上，31.99%的中國家庭把房產作為一種投資手段。即便房價突然下跌，多房產擁有者基于預期不拋售，則房價就不會有明顯下跌壓力。

4 思考與解決方案

歷次房市調控的最終目的都是一個，即“促進房地產市場平穩健康發展”。筆者認為：控制房價最根本的原因還是產業轉型的問題。降低對房地產帶動經濟的依賴性，才能使國民經濟達到良好的發展。當前,中國房地產業的發展面臨著產業問題社會化的困惑,房地產價格的居高不下和房地產業的超常規發展引起了社會各界對房地產業的密切關注。房地產作為我國的支柱產業，一旦出現問題，企業利潤不足支付勞動，裁員、減薪導致個人的總體財富收入也會減少，金融及其他行業的經濟都會受到影響；；銀行更加嚴格的進行貸款審批，提高首付款比例，減少利率優惠：最終，不僅房貸受限，同時也增加了企業貸款的難度。

中國產業發展過程中存在許多問題,中國有“世界工廠”之稱，缺乏高尖精的核心技術。我國離許多發達國家還有相當大的距離。這就需要鼓勵技術創新、自主設計、制造工藝,培養專業化人才，提高人才優勢以及人力資源。同時發展高效的金融市場，達到與實體經濟發展互為正向作用、相輔相成的效果。

[1]李劍,陸軍.我國房價與銀行信貸關系研究——基于面板數據的邊限協整分析[J].國際經貿探索,2009(6): 32-36.

[2]王云清,朱啟貴,談正達.中國房地產市場波動研究——基于貝葉斯估計的兩部門DSGE模型[J].金融研究,2013(3):101-113.

1004-7026（2017）04-0028-02

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10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.04.020

紀昀瑛（1997.3-），女，江西撫州人，江西財經大學金融學院2014級金融學本科生，研究方向：房地產價格。