房地產(chǎn)項目進度控制研究

□石華

(中國海洋大學(xué)山東青島266100)

房地產(chǎn)項目進度控制研究

□石華

(中國海洋大學(xué)山東青島266100)

房地產(chǎn)項目的建設(shè)，受限于不同城市地理位置差異、氣候差異影響，建設(shè)過程中不可避免地會有不良因素出現(xiàn)，拖后甚至延誤項目的工期，這是項目施工方必須嚴(yán)肅對待并尋求解決方案的問題，不僅要保障項目工程質(zhì)量，控制項目資源，還要把控項目進度，將其控制在計劃范圍內(nèi)。

房地產(chǎn)項目；進度控制；研究

1 項目進度計劃編制

1.1 資料收集與分析

建立盡可能詳實、確切的施工計劃。在房地產(chǎn)項目中，需要重點收集的項目資料有：項目的基本情況及工程特點；現(xiàn)有的設(shè)計、計劃材料；以往同類項目的材料；同類項目的市場供求信息等其他材料。

1.2 項目目標(biāo)及約束條件分析

項目目標(biāo)是編制總體項目進度計劃的依據(jù)，在遵循項目合同的前提下，應(yīng)當(dāng)盡可能滿足業(yè)主的投資目的和需求，但項目目標(biāo)往往并不非常明確，同時受到許多客觀條件的制約，因而需要更深入地分析項目的目標(biāo)并確定其約束條件。

1.3 建立工程項目工作分解結(jié)構(gòu)

工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）是指將工作對象看作一個系統(tǒng)，將其按照一定的目的拆分為相互獨立、相互牽制且相互聯(lián)系的工作或過程。WBS 是制定項目計劃的重點，同時也是其他各項計劃的基礎(chǔ)。

1.4 確定工作時序

根據(jù)項目分解工序結(jié)構(gòu)以及每部分的施工工藝，分析強制性邏輯關(guān)系、組織關(guān)系以及外部牽制關(guān)系，對每個施工階段進行先后排序，明確每道工序的重點及緊要程度，繪制出網(wǎng)絡(luò)圖。

1.5 分析持續(xù)時間及資源需求

大部分工作的持續(xù)時間受到所需資源和實際分配資源的制約，而可分配到資源則由項目公司和施工單位的資源能力來決定，對比以往同類項目，也有助于進一步明確項目工作的持續(xù)時間。

1.6 繪制日歷網(wǎng)絡(luò)圖或控制點橫道圖

根據(jù)上述資料，對信息進行歸類與整理，繪制出項目進度的網(wǎng)絡(luò)圖或橫道圖。

2 進度計劃的實施

2.1 項目實施的優(yōu)化與控制

項目進度控制的關(guān)鍵在于依據(jù)項目的實地進程，在實施過程中對提前編制的項目進度計劃做出微調(diào)和優(yōu)化，從而獲得最佳效果。在項目實施過程中，通過對比實際情況與進度計劃，確保實際每項施工都在項目進度計劃范圍之內(nèi)，如果實際情況偏離原計劃，則應(yīng)及時開展有效的進度糾偏措施。

2.2 建立項目進度控制的組織結(jié)構(gòu)

組織結(jié)構(gòu)建立的基礎(chǔ)是項目進度控制流程，為了保障項目能夠順利實施，建立項目控制管理小組。在項目實施過程中將項目責(zé)任明確落實到個人，做到每個員工都可以參與到項目進度計劃的實施中，按照項目進度控制的內(nèi)容開展工作，由此建立起一個具有強大執(zhí)行力的項目管理團隊。

2.3 主要管理崗位職能分工

根據(jù)工程進度目標(biāo)，結(jié)合項目在每個階段及不同時期項目關(guān)鍵點上的崗位職責(zé)，制定好項目的關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程，通過成立項目分級職務(wù)體系，明確各個崗位的職能分工，來確保管理體系的組織架構(gòu)符合項目進度控制的需求。所有結(jié)構(gòu)都以項目進度的總目標(biāo)為指導(dǎo)依據(jù)，為每一部分建立相應(yīng)的各級目標(biāo)，明確每一崗位的職能分工，并盡量處理好本崗位與其他崗位之間的合作關(guān)系。

3 項目進度偏差的糾正

3.1 項目進度偏差出現(xiàn)的原因及分析

發(fā)現(xiàn)進度偏差后，應(yīng)對偏差進行分析：

（1）確認(rèn)是否是關(guān)鍵工作出現(xiàn)進度偏差：是否為關(guān)鍵工作決定了偏差的大小將，根據(jù)出現(xiàn)偏差的工作的性質(zhì)，確定產(chǎn)生的偏差對后續(xù)工作和工期的影響程度。

（2）確認(rèn)進度偏差是否大于工期總偏差：若進度偏差大于工期總偏差，則說明偏差會影響到總工期，若小于總偏差，則可能對總工期無太大影響。

（3）進度偏差是否大于階段偏差：若偏差大于階段偏差，則將會對后續(xù)工作產(chǎn)生影響，需要對該工作做出調(diào)整。

3.2 項目進度偏差糾正的措施

（1）趕工

趕工是通過增加資源來加快關(guān)鍵路徑的方式，主要體現(xiàn)方式有延長工作時間、增加勞力資源及增加施工機械等，通過以上方式來縮短后續(xù)工作的工期，從而減少已經(jīng)出現(xiàn)的進度偏差對總工期的影響。

（2）協(xié)調(diào)配合重疊施工

協(xié)調(diào)各工種的施工順序，將原本計劃按順序施工的工作改為并行執(zhí)行，從而縮短項目的工期。在項目的施工過程中，將常規(guī)的“土建-結(jié)構(gòu)-設(shè)備-工藝”的順序作業(yè)，改為各專業(yè)并行施工的交叉作業(yè)。通過各工種之間的協(xié)調(diào)配合，明顯縮短了工期。

1004-7026（2017）04-0093-01

F235.91

A

10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.04.068