曾福林+羅少卿

高職房地產專業是房地產行業應用型人才培養的主力軍。隨著經濟發展新常態以及國家對房地產市場的調控，房地產市場出現了供求結構失衡現象，房地產去庫存壓力巨大。針對這一態勢，高職房地產專業建設思路如何調整，是需要認真思考的問題。

一、房地產市場庫存現狀

我國房地產業的發展從20世紀80年代開始，已經歷30多年，大體經過如下五個階段：1983～1997年緩慢發展（期間出現海南房產危機）；1998～2003年穩步發展；2003～2007年橫盤整理（2004年調供給、2005年調需求、2006年調結構、2007年繼續調整）；2008年借奧運東風迎來新一輪量價齊漲；2011年起進入拐點，存量逐年增大（具體見下表）。

房地產是一個關聯性和影響性很大的產業，房地產行業是影響國民經濟穩健發展的重要行業之一。近六年房地產市場高庫存的長期存在，不僅傷及整個中國房地產行業，還直接影響建筑、建材、裝飾、鋼材等眾多與其相關的行業。對此，國家推行了眾多去庫存政策，如購房降稅、購房補貼、公積金貸款、降低購房首付比例等措施，但效果一般，并且存在“邊去邊增”情況，房地產市場甚至出現逆增長現象。

二、房地產高庫存問題的主要成因

目前商品房庫存總量大，是市場供求失衡的表現，總體上是供過于求的結果。造成這一狀況的原因是多方面的，筆者認為主要有如下幾點。

1.存量房市場保有量大，住房緊缺時代結束

根據相關報道，到2012年年底，中國城鎮人均住房面積32.9平方米（農村人均37.1平方米），而到2012年年底，中國的城鎮人口（戶籍口徑）為71182萬人，由此可以推算城鎮住房存量面積為234億多平方米（不含60多億平方米小產權房以及一些單位的福利分房）。加之近四年來持續大量開發房地產，預估計目前房地產市場保有總量超過300億平方米以上。

2.開發投資持續高溫，供給量穩步增加

從2011～2016年我國房地產市場情況統計表中可以看出，我國房地產投資近年來無論是新開工面積，還是投資額都是持續在高位運行。另外，土地購置面積盡管逐年減少，但土地購置投資與持有的可開發用地并沒有減少，房地產市場依舊非常火爆。

3.房價持續上漲，有效需求降低

2001年，全國的平均房價還在874元/平方米，人均月收入為716元，這個時候的房價相對穩定；而到2016年，全國的平均房價就達到了7475元/平方米，而人均月收入才3831元，房價和收入之比快達到2倍了，這十幾年來房價升了近9倍。房價持續上漲，且漲幅驚人，導致人們買房壓力大。

4.投資需求峰值已過，置業投資增速放緩

據國務院發展研究中心副主任劉世錦研究報告顯示：“城鎮居民住宅置業投資構成房地產投資的70%，歷史需求峰值是1200到1300萬住戶左右。”然而這一指標早在2014年已經達到，投資峰值過后，房地產投資總量從持平開始逐步回落，房地產投資增速也從過去的百分之二三十甚至更高下降到2015年的百分之二。

5.房地產產品存在瑕疵，開發商經營水平不足

房地產區域市場中，滯銷形成大量商品房庫存的房地產項目，大都是一些實力不強的區域性房地產企業開發的樓盤。這些企業無論是負責投資決策的老板還是參與經營管理的老總大都水平不高、理念落后，整體從業人員素質偏低。很多公司如果嚴格按照房地產企業資質評定管理的有關規定評定，都是房地產市場中不合格的市場主體。這些不合格的市場主體受自身能力和水平的制約，其開發的樓盤大都存在著產品質量不高、配套設施不全、小區環境不佳的問題。在房地產市場整體供不應求的情況下，這些樓盤的銷售問題不大，其存在的缺陷也往往被虛假的業績所掩蓋。但隨著房地產行業逐漸進入買方市場，在那些房地產發展過熱、市場嚴重供過于求的區域，這些產品質量本身“先天不足”的樓盤自然會因為得不到顧客的認可而滯銷。

三、供給側改革背景下的高職房地產類專業建設思路

房地產行業要實實在在地完成去庫存的任務，離不開具有相關能力的房地產專業人才。在供給側改革背景下，高職房地產類專業作為培養房地產專業人才特別是房地產營銷、估價、經紀、物業服務人才的主陣地，因此，高職院校要培養符合市場需求的人才，同樣要適應供給側結構改革要求，對人才培養進行相應調整。

1.對應產業行業要求，加強房地產供給側方向專業人才培養

2015年10月，教育部印發了《普通高等學校高等職業教育（專科）專業設置管理辦法》和《普通高等學校高等職業教育（專科）專業目錄（2015年）》。其中原來的“房地產經營與估價專業”分設為“房地產經營與管理專業”和“房地產檢測與估價專業”，其中房地產檢測與估價專業主要是培養房屋安全技術人員、中介服務人員。“房屋安全技術人員”的培養正是應對這些年頻頻出現的“樓倒倒”“樓歪歪”“樓脆脆”以及室內甲醛超標毒地板、紙板門等房地產產品質量缺陷現象。在“房地產中介服務人才”培養過程中，將傳統的需求端房地產營銷、房地產經紀、房地產估價、物業服務等人才培養為重點，向供給側轉移，在注重營銷、服務人才及技能培養的同時，同樣注重房地產開發、產品策劃與設計人才及其技能的培養。房地產專業服務人才應該是為房地產產品全壽命周期提供服務的人才。

2.調整專業培養規格，培養創新創業與技能并重的復合型人才

房地產去庫存，是我國社會經濟發展中出現的新事物、新難題、新挑戰，要解決這一難題需要創新思路與方法。在傳統的高職房地產專業人才培養方案制訂中，培養目標瞄準的主要是房地產行業中現有的置業顧問、房地產估價員、房地產經紀人等崗位，課程體系與教學內容也更多是現有就業崗位能力的培養，忽視了行業和學生職業生涯的發展，沒有達到培養和提升學生創業意識和創業精神的大學生該有的素質教育目的。將創新創業能力作為高職房地產專業人才培養目標之一，打破了傳統應用技能型的培養目標，提高了人才培養規格；開展高職教育創新創業人才培養，為社會和企業培養房地產領域的技能型、實用型、創新型與創業型的復合型人才。

3.強化教育的素質目標，注重職業素養及工匠精神培育

李克強總理說：“改善產品和服務供給要突出抓好提升消費品品質、促進制造業升級、加快現代服務業發展三個方面。鼓勵企業開展個性化定制、柔性化生產，培育精益求精的工匠精神，增品種、提品質、創品牌。”高職院在教學實施過程中，要將知識目標、能力目標與素質目標高度統一。供給側改革背景下的房地產專業教學的“素質目標”應該以立德樹人、誠實信用、服務發展、品牌建設為基礎，以提升專業人才培養質量為核心，加強職業素質與工匠精神培育。

4.進一步加強校企合作，改革完善人才培養模式

目前高職院大多數專業建設與產業發展、企業合作的緊密聯系、切實協同教學不夠，導致畢業生專業服務能力低，能夠勝任高端崗位工作的少。同時“去庫存”任務緊急、原因復雜，需要反應迅速、適應性強的人才。因行業特點，高職房地產專業校企合作與其他一些專業相比相對較好。比如開展了形式上的企業學院、現代學徒制等多種工學結合的人才培養模式，但頂崗實習等實踐性教學與管理做得還不夠，畢業生中能夠實現零距離就業的比例很低，能夠勝任房地產前期策劃、開發管理的更少。要培養適應供給側改革要求的高端技能型人才，需要改革完善校企合作人才培養模式。

從房地產專業職業教育角度培養供給側改革要求的人才，需要開放的教育理念與方式，將職業教育與繼續教育融入專業建設；需要推進國際化人才的培養；還需要建立職業教育與高等教育“立交橋”。同時高職院校房地產類專業學生自身的專業發展也需要考慮供給側的問題，如利用現有優勢打造專業特色，提高“專業產品”的競爭力；利用資源共享優勢發展專業群，降低專業建設成本等。

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