農村集中居住的土地流轉問題研究
——以成都市雙流區為例

彭亞群

(成都大學 四川 成都 610000)

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農村集中居住的土地流轉問題研究
——以成都市雙流區為例

彭亞群

(成都大學 四川 成都 610000)

隨著我國農村經濟的快速發展，城鎮化的不斷推進，目前大量勞動力離開農村，承包農戶不經營自己承包地的情況越來越多，中央一號文件也提出了要發展農村土地適度規模經營，號召培育新型農業經營主體。越來越多的新型農業經營主體迫切需要通過土地流轉擴大經營規模，于是土地流轉現象就大規模出現了。本文以成都市雙流區為例，通過實地問卷調查的方式，對雙流區集中居住的土地流轉現狀、土地流轉中存在的問題進行了分析，并以此提出了解決方案。

集中居住；土地流轉

2016年11月15號本調查小組在雙流區彭鎮羊坪村進行了關于集中居住的土地流轉的調研活動。樣本數據來源于對羊坪村集中居住地社區的居民進行的抽樣調查。根據調查，彭縣土地流轉近5000畝，其中本村占了近90%，流轉價格按每畝900斤大米算，每年增長50斤/畝，長到1200斤/畝就不再漲，合同一般簽的是30年；土地流轉的租金的支付一般在每年的九月份，一般按時發放，最遲在過年之前；2006年開始建設集中居住，統修統建，全村1200多戶目前已經有900多戶集中居住，每戶有35平方米/人自建，物管費0.3元/平方米每年。

一、背景情況介紹

參與本次調查的人數是29人，共收回29份有效問卷。

1、其中男性占34%，女性占66%；年齡在25—35歲之間的占17%，35—45歲占21%，45—55歲占10%，55歲以上占52%。其中女性居多，且年齡在55歲以上的老年人居多。

2、受訪者家庭人口數在1—3口占31%，4—6口占62%，7—9口占7%，可以看出家庭人口數以4-6口的家庭數居多。

3、家庭勞動人數在1—2位的占樣本總數的52%，在3—4位的占48%，可看出家庭勞動人口數一般就是1-2位或3-4位，以每家1-2口居多，總的來說家里的勞動力還是比較多。

4、家庭主要經濟來源是農耕的占3%，是外出打工的占67%，是做生意的占27%，是靠租金的占3%；家庭年收入在1萬以下的占7%，在1—5萬的占62%，5—10萬的占24%，10萬以上占7%；可看出家庭的的主要經濟來源大部分是通過外出打工，其次是做生意，只存在很少的一部分是通過農耕、租金來生活；家庭年收入大部分是在1-5萬，其次是5-10萬，10萬以上的和1萬以下的家庭相對較少，可以看出家庭之間的年收入差距不大，以中等的收入水平占大多數，貧富差距不大；

5、家中耕地面積在3畝以下的占到41%，3—5畝占41%，5—7畝占10%，7畝以上占8%，可以看出家中耕地面積大多數都是在3畝以下和3-5畝，耕地面積不大的居多。

二、土地流轉情況

1、家中耕地利用情況：97%的受訪者表示家中耕地用于出租，3%的人表示用于自耕?？梢钥闯霈F在居民家中擁有的耕地絕大部分都已經流轉出去了，出租給別人，只有很少的人的耕地還在自己耕作，土地流轉的程度還是比較高，有利于資源的優化配置，更有利于響應國家的號召發展土地規模化、產業化經營。

2、93%的受訪者表示參與土地流轉簽訂了合同，但是還有7%的人表示沒有簽訂合同；土地承包期限在10—20年的占43%，在20年以上的占57%?？梢钥闯鰠⑴c土地流轉大部分都簽訂了土地流轉合同且土地承包期限較長一般是在20年以上，最少也是在10-20年，這就有利于規范土地流轉的交易秩序，減少社會問題，土地的流轉也比較穩定，一方面會維護出讓耕地居民的利益，另一方面也會較好的維護獲得承租耕地的組織的利益。

3、土地流轉費用在800—950元的占4%，在950元以上占96%；79%的受訪者表示及時收到了土地流轉費用，21%的受訪者表示未及時收到土地流轉費用；可以看出土地流轉的費用多數是及時收到的，且價格是在950元以上，這就能較好的維護出租耕地居民的利益，避免一些社會問題的產生，但是被調查者中還有21%的居民沒有及時收到土地流轉費用，政府應該督促承租耕地的組織或個人盡快付清土地流轉費用，幫助居民按照合同規定及時收到土地流轉費用，這樣才不會傷及居民流轉土地的積極性。

4、86%的受訪者表示國家對每畝耕地發放了補貼，但是還有14%的受訪者表示未收到國家對每畝耕地發放的補貼；收到國家對每畝土地的補貼在0—300元之間的占46%，在300—800元占50%，在1200元以上占4%；可以看出大多數居民收到國家對每畝耕地的補貼，但是還有少部分人未收到補貼，每畝耕地的補貼大多數是在300-800元以及0-300元這個區間，對于少數居民表示沒有收到耕地補貼，政府要重視這個問題，盡快查清居民沒有收到耕地補貼的原因，是否存在政府工作人員違規的原因還是因為其它原因沒有收到耕地補貼，及時解決居民的國家耕地補貼未到位的問題。

5、有36%的受訪者表示土地流轉以后感覺生活水平比以前有較大幅度的提高，有60%的受訪者表示有較少幅度的提高，4%的人感覺相較以前沒有什么變化，可以看出參與土地流轉后大部分居民覺得自己的生活水平有或多或少的一些提高，可以看出土地流轉對農民來說是有很多好處的，把廣大的傳統的依附于土地生存的農民從土地中解放出來，農民還是擁有土地的承包權，但是農民可以出租土地的經營權，一方面可以獲得土地流轉費用，另一方面還可以通過外出務工增加收入，確實提高了居民的生活水平。

6、4%的受訪者期望的土地流轉價格為800—1200元，96%的人期望價格在1200元以上，反映出大部分居民對期望的土地流轉費用在12000元以上，跟居民實際收到的950以上還是有一些差距，這方面農民可以跟承租耕地方進行協商，最終確定一個令雙方都滿意的價格。

三、集中居住情況

1、對集中居住的滿意度感覺非常滿意的占41%，滿意的占35%，感覺一般的占21%，感覺不滿意的占3%，可以看出居民對集中居住的滿意度大多數都是非常滿意和滿意，說明集中居住的滿意度還是比較高，但是還存在一部分不太滿意的居民，可能跟集中居住的小區各種基礎設施和配套設施不完善有關，應該盡快完善這些設施，改善居民的居住環境。

2、對于目前享有的社會保障53%的受訪者擁有農民醫療，37%的人有養老保險，7%的人有社保，3%的人任何保障都沒有，可以看出這些居民目前享有的社會保障還不是很全面，社會保障覆蓋的面還不是那么廣，所以政府應該盡快完善農村社會保障，讓更多的農民能享受到這些保障。

3、對于最理想的居住環境14%的受訪者表示是在城市居住，28%的人表示是靠近鄉鎮，55%是現有居住環境，3%是傳統居住環境，表明有55%的居民對現有的居住環境還是比較滿意，但是還是有一些居民希望住在靠近鄉鎮或在城市居住，這可能跟這些地區比較便利和舒適的居住環境有關，所以政府要盡快完善集中居住區相關基礎設施和配套服務設施。

4、對于目前居住環境需要改善的地方32%的受訪者表示是教育、醫療、商業等配套設施不完善，34%表示是道路交通，15%是希望社區活動多一點，11%認為是社區治安，8%是經營機會，可以看出居民對目前居住環境需要改善的地方主要集中在對道路交通和教育、醫療、商業等配套完善，其次就是社區活動和治安、經營機會方面。

四、存在的問題

1、交通不便，出行困難。集中居住地的建設，存在交通不便的問題，一般都建在交通條件不是很好的郊區和遠離城區的地方，相比城區來說，出行十分不方便。

2、建設用地的指標以及使用不透明。在建設集中居住地以及土地流轉的過程中存在部分建設用地的使用指標不明確的問題，政府未及時公開這些地的實際用途，導致部分居民對土地使用指標問題存疑。

3、停車管理問題比較嚴重。因為在集中居住地建設前沒有進行合理的規劃，因此沒有規劃停車場的建設，在小區周圍亂停亂放的現象很嚴重，也沒有專人對停車問題進行管理，對居民的正常生活還是造成一定程度不好的影響。

4、土地流轉程序不完善，部分居民的土地流轉沒有簽訂合同，僅為口頭協定，缺乏統一規范具有法律效力的書面合同。因為居民大多數是農民，文化程度較低，沒有太多的法律意識，所以進行土地流轉都是口頭協定，未簽合同，這些可能會造成一些后續的隱患。

5、還有少數居民不愿意把土地流轉出去。因為農民對土地天生的依賴，把土地視為養老的保障，少數居民的思想很保守傳統，不愿意放棄土地，害怕失去未來生活的依靠，所以盡管土地荒廢，也不愿意流轉出去。

6、農村社會保障覆蓋面小，部分居民沒有享受到各種醫療、保險。因為農民對社會保障方面的知識不是很了解，部分居民沒有辦理各種醫療、保險，政府應該加大宣傳力度，爭取在更大范圍內實現社會保障面的覆蓋。

7、各種教育、醫療、商業配套設施和基礎設施不完善導致集中居住滿意度低。因為缺乏事先的合理、科學的規劃，所以各種基礎和配套設施沒有完全考慮到，導致居民生活不是很便利，集中居住滿意度偏低。

五、解決措施

1、完善各種基礎設施和配套設施，使群眾生活更便利。

政府可以加大財政投入，及時解決農民集中居住地公共基礎設施建設和配套設施建設，逐漸完善道路交通、商業設施、學校、幼兒園、醫院等一系列生活服務設施以及生活廣場、籃球場、老年活動室等健身休閑設施，為集中居住地居民正常開展各類活動，提高生活質量創造條件。

2、進一步完善農村社會保障制度，加大公共財政投入，解決農民的各種顧慮。

由于農村養老、醫療等社會保障體系不夠完善，農村土地很大程度上擔負著農民的社會保障功能。對于農民來說，土地是自己養老的依靠，所以不愿意把土地流轉出去，應該進一步完善農村社會保障體系，加大財政資金對農村社會保障的支持力度，把農民從對土地的依賴中解放出來，盡快把已經放棄經營土地進入城市就業的農民納入城鎮社會保障體系，讓他們放心流轉土地。

3、建立健全土地流轉規范管理制度。

規范土地經營權流轉交易，因地制宜加強農村產權交易市場建設。健全市場運行規范，提高服務水平，為流轉雙方提供信息發布、產權交易、法律咨詢、抵押融資等服務。加強流轉合同管理，引導流轉雙方使用合同示范文本。加強農村土地承包經營糾紛調解仲裁體系建設，完善基層農村土地承包調解機制，有效維護各權利主體的合法權益。

4、促進充分就業，多渠道增加農民收入。

健全就業指導服務體系，提高農民轉移就業能力。大力舉辦創業培訓，以創業帶動就業。借助當地的特色資源發展鄉村觀光旅游業，加大對農民的技能培訓，使文化素質偏低的農民也能通過培訓上崗。同時，由于土地流轉收入單一，農民主要是通過出租土地獲得租金來增加收入，增收渠道單一。所以應該積極探索以多種方式實現土地流轉，拓寬農民增收渠道。

5、規范小區的管理，健全規章制度。

要對小區的各項建設做好科學合理的規劃，安排專門的停車區和停車區管理人員進行管理。同時制定各項嚴格的管理規章制度，一旦有違規將進行不同程度的處罰。提高小區物管人員從業水平，加強農民集中居住區組織網絡建設，強化日常管理與服務，可以招聘志愿者服務隊伍，配合物管人員自主的進行管理。

6、政府各項政策的制定實施要尊重農民的意愿，政府信息應及時公開透明。

在政策的制定和實施過程中要尊重農民的意愿，保護農民的切身利益，發揮農民的主動性和積極性，政府信息要及時透明公開，便于人民的監督，防止政府工作人員可能存在的違規現象，保障農民的權益不受損壞。

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彭亞群(1993-)，女，漢族，四川巴中人，碩士，成都大學，研究方向：財務管理。