農產品批發市場用地初探

宋彥君

(山西財經大學 山西 太原 030006)

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農產品批發市場用地初探

宋彥君

(山西財經大學 山西 太原 030006)

近年來，國家出臺了多項促進農業農村經濟發展的相關政策和措施，有利的推動了農產品批發市場的發展。土地是農產品批發市場發展的載體，但目前關于農產品批發市場用地的研究很少。本文以我國農產品批發市場用地為探究對象，分析了其在土地獲取方式、土地監管、土地公益性等方面存在的問題，并針對性的給出了建議。

農產品批發市場；用地；問題；建議

一、引言

2017年中央一號文件提出要深入推進農業供給側結構性改革，促進現代農業加快發展，這為農產品流通業的發展帶來了契機。農產品批發市場是農產品流通體系的重要環節和主要渠道，但目前該市場的發展受到很多阻礙，其中農產品批發市場的用地問題便是阻礙之一。因此，本文在農業供給側結構性改革的大背景下，對我國農產品批發市場用地問題進行了探討，并給出了一些建議，希望通過解決用地問題來進一步推動我國農產品批發市場的健康發展。

二、農產品批發市場用地存在的主要問題

1.農產品批發市場用地的公益性表現不足，用地分類不明晰

農產品批發市場與居民的生活緊密聯系，與其他商品市場相比，公益性較明顯。用地價格高，攤位租金便高，進而增加農產品成本，提高農產品價格；反之，農產品價格降低，不利于農產品市場的價格穩定。因此，農產品批發市場用地需要政府管制，同樣具有公益性。但目前的農產品批發市場用地只是簡單的被視為商服用地，通過招標、拍賣、掛牌來供應，同其他商業用途的用地定價方式相同，沒有充分考慮其公益性，制定差別化定價策略。政府部門無法有效對農產品批發市場用地給予支持和實施優惠政策，使其保障民生的職能缺失。

2.農產品批發市場的特殊性與土地利用規劃銜接度低

2015年，商務部、城鄉建設部、農業部等10部門聯合發布了《全國農產品市場體系發展規劃》，提出要建設一批全國性和區域性的公益性農產品批發市場和零售網點。一方面，由于農產品批發市場的發展具有特殊性(各省市的農產品批發市場的發展存在差異)，如何將規劃與各區域的農產品批發市場發展現狀有效銜接成為各省、市制定符合該地的農產品批發市場建設詳細規劃的重點。但目前，各省、市制定的規劃在布局選址、構建體系、市場建設上普遍存在可操作性、完整性和系統性缺失問題。例如在規劃中對用地布局選址規劃不當，使農產品批發市場用地空間不足，將直接影響其用地供應和規模經營，最終影響農產品批發市場的發展。另一方面，城市建設總體規劃是統籌協調多方面的指導性規劃，行業規劃要在總體規劃中體現其重要性存在較大困難，這將導致行業規劃的制定動力不足，與現實需求脫節。

3.供后監管機制不完善

目前的農產品批發市場用地在實踐中主要是按照《土地利用現狀分類》中的一級類商服用地、二級類的批發零售用地供地，這為開發企業變更土地用途提供了“合法解釋”。開發企業通過出讓方式獲得土地，但由于開發前期投資較大，資金回收期長，土地用于農產品批發市場用地獲得的利潤低于用于其他商服用途獲得的利潤。為盡快回收資金，開發企業會利用多種方式實現盈利：第一，轉讓部分土地。受讓人可能會變更土地用途，修建其他商服設施；第二，開發企業直接變更土地用途，改建成商場、超市等商服用地，或者改建為其他批發零售市場招商招租。因農產品批發市場屬于商服用地類，轉變為其他商服用地表面上符合合同規定的用途，同時它又屬于批發零售用地類，國土部門很難以其用途變更為由進行處罰。由于監管部門和執法部門各自為政，部門協同性較差，難以發現這一漏洞，從長期看并不利于批發市場的監督管理。

三、規范農產品批發市場用地的建議

1.明細用地分類，農產品批發市場用地差別化定價

細分農產品批發市場用地類型，根據對應地類制定用地出讓和供地定價細則，聯合發改委、建設部等部門共同制定產業目錄，對不同農產品批發市場用地制定相應的定價參考標準以滿足市場的真實需求；對于公益性質的農產品批發市場在供地方式和出讓價格上給予優先和優惠政策；有關部門要發揮協同作用，有效加強供地后的監督管理。

2.做好選址布局工作，統籌安排市場建設

上下級規劃要有效銜接。首先是城市建設總體規劃與部門規劃相銜接，其次是部門總體規劃與各類行業專項規劃相銜接。部門總體規劃中要統籌安排城市布局，合理劃分用地空間，行業專項規劃則要體現出更為詳細的用地選址，避免重復和無序建設；由于各地區經濟發展與人口規模有差異，欠發達地區的農產品批發市場數量相對較少，而且規模不大。因此相關主管部門要注意將農產品批發市場的選址與物流樞紐城市和交通樞紐城市的地理布局相結合，根據各區域的實際情況合理建設中轉地批發市場，以滿足供給缺乏地區的農產品需求。

3.供地模式多樣化

政府仍繼續鼓勵以作價出資(入股)的方式投資建設公益性農產品批發市場，土地用途和性質不得隨意改變；由于交易時段的不同，農產品批發市場存在季節性和長期性兩種類型。因此，針對季節性市場可以采用租賃方式供地，并通過減免稅收等優惠政策以減少開發企業的資金投入；鼓勵農村集體經營性建設用地入市，緩減國有建設用地緊張的壓力，如農村與開發企業合作，農村集體經濟組織以土地為投入資本，開發企業則投入資金，聯合經營，但此時的用地為經營性商業用地，用途不得擅自變更，如需變更必須通過法律批準。

4.強化部門協同效應，加大監查力度

地方政府是農產品批發市場的重要監督主體。因此，各地財政部、稅務部等相關部門要相互配合，建立農產品批發市場信息數據庫，實現數據共享，共同加強對農產品批發市場全方位、整體性的監督和管理。一旦發生動態變化，各部門可及時采用各種手段進行治理。

[1]中華人民共和國商務部.全國農產品市場體系發展規劃[Z].2015-08-31

[2]中華人民共和國國家標準(GB/T21010- 2007).土地利用現狀分類[S].2007- 08- 10

[3]依紹華,聶新偉.我國農產品批發市場區域分布狀況分析及其改進——基于人口密度視角[J].商業經濟與管理，2016(11)

[4]周金瑾,朱俐剛.農產品批發市場用地需進一步規范[J].中國地產市場，2012(7)

宋彥君(1993-)，女，漢族，山西晉城人，山西財經大學碩士研究生，研究方向：土地利用與規劃。