淺談公共租賃住房法律制度

于 洋

(云南財(cái)經(jīng)大學(xué) 云南 昆明 650000)

淺談公共租賃住房法律制度

于 洋

(云南財(cái)經(jīng)大學(xué) 云南 昆明 650000)

自從我國(guó)取消了福利分房制度以來(lái)，實(shí)行住房的全面市場(chǎng)化、商業(yè)化。但是在市場(chǎng)化下，房?jī)r(jià)飛漲，很多年輕人和收入低的人群無(wú)力購(gòu)買住房。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人才戰(zhàn)略的不斷推進(jìn)，社會(huì)保障制度的不斷完善，公共租賃房越來(lái)越多的出現(xiàn)在人們的視野。公共租賃房屬于保障性住房的一種，由于它突破了傳統(tǒng)保障性住房的各種不足，所以對(duì)于城市中對(duì)于人們住房權(quán)的保障以及人才的引進(jìn)有著不可代替的作用。但是因?yàn)槲覈?guó)公共租賃房制度剛剛起步，各種配套措施不夠完善，因此在實(shí)施的過(guò)程中也出現(xiàn)了不少的問(wèn)題，本文將探討我國(guó)公共租賃房法律制度方面的問(wèn)題，并提出如何完善的一些建議。

公共租賃房;人才;保障;法律制度

一、公租房概述

公共租賃住房是指由國(guó)家提供政策支持，各種社會(huì)主體通過(guò)新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體出租的保障性住房，是一個(gè)國(guó)家住房保障體系的重要組成部分。①公共租賃房屬于社會(huì)性保障住房的一種。社會(huì)性保障住房是指一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)政府和社會(huì)根據(jù)法律法規(guī)以及相關(guān)的國(guó)家政策規(guī)定，為了滿足中低收入住房困難群體的基本居住需要，對(duì)建造標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行限制，對(duì)銷售價(jià)格或者租金標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定上限，以保障其基本的居住的需要。我國(guó)在1994年以后，先后出臺(tái)了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房制度。然而由于經(jīng)驗(yàn)不足經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房都存在著很多弊端。并且公共租賃房最為重要的特點(diǎn)就是針對(duì)于城市中中低收入的人群的救濟(jì)，包括除了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的購(gòu)買范圍以外的外來(lái)務(wù)工人員和大學(xué)畢業(yè)生等人群。

二、公租房的特征

1.公租房有行政保障性。公共租賃房是政府保障居民住房權(quán)的重要方式。公租房由政府組織建設(shè)，雖然融資模式多樣，但是產(chǎn)權(quán)依然屬于政府所有，所以可以很好的防止公共租賃房的價(jià)格隨著市場(chǎng)價(jià)格的飆升而上漲，同時(shí)由于政府通過(guò)各種資金的投入，保障后期對(duì)于公共租賃房的各種管理和監(jiān)督。

2.公共租賃房保障范圍更大。通常廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房只面對(duì)城市擁有本市戶口的低收入本地居民，它們的范圍比較小，無(wú)法覆蓋到所有的低收入人群。而公共租賃房卻不光只面對(duì)擁有本事戶籍的居民，還面向沒(méi)有本市戶籍的非本地居民，外來(lái)務(wù)工人員和大學(xué)生。所以通常我們所稱的城市中的“夾心層”這一類人群住房也有了保障。

3.公共租賃房的租賃價(jià)格比較低。由于公共租賃房是非營(yíng)利性住房，所以它的租金通常比市場(chǎng)價(jià)格要低1/3左右，政府通過(guò)實(shí)房配租為主，補(bǔ)貼為輔的方式或者其他方式既可以維持房屋維修、物業(yè)等必要的資金，同時(shí)也讓低收入的群體可以按照低于市場(chǎng)價(jià)格的定價(jià)住上房子，具有很高的優(yōu)惠性。

三、公共租賃房制度的發(fā)展

2009年《政府工作報(bào)告》首次提出了“積極發(fā)展公共租賃住房，滿足居民多層次住房需求，努力實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)”②2011年3月，十二五規(guī)劃綱要強(qiáng)調(diào)“重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體”。③雖然有了國(guó)家政策的指導(dǎo)，但是公共租賃住房制度依然沒(méi)有一個(gè)完善的規(guī)定進(jìn)行保障。到2012年隨著《公共租賃住房管理辦法》的公布，公共租賃房的申請(qǐng)條件、運(yùn)營(yíng)機(jī)制、退出機(jī)制變得明晰起來(lái)，而特別是城市中的中低收入群體，處于“夾心層”的群體的住房權(quán)的保障終于有了保障。后來(lái)又出臺(tái)了《關(guān)于全面推進(jìn)公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的實(shí)施意見(jiàn)》，使得公共租賃住房制度的完善更進(jìn)一步。

四、公共租賃住房所存在的問(wèn)題以及解決的建議

1.公共租賃房制度立法層次低，沒(méi)有一部專門性的法律對(duì)此進(jìn)行規(guī)定。我國(guó)的公共租賃住房制度剛剛起步，所以雖然國(guó)家對(duì)住房高度的重視，不斷地出臺(tái)各種政策和規(guī)定，但是公共租賃住房制度依然缺乏一部完善的法律對(duì)此作出統(tǒng)一的規(guī)定，雖然有些學(xué)者認(rèn)為，由于全國(guó)各地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況不同，所以住房的保障通過(guò)全國(guó)性的立法并不一定可以更好的指導(dǎo)地方的公共租賃住房保障，但是筆者依然認(rèn)為，公民的居住權(quán)需要一部統(tǒng)一的法律對(duì)此來(lái)進(jìn)行宏觀上的指導(dǎo)，只有這樣才能更好的完善公共租賃住房法律制度，建立起一個(gè)有進(jìn)有出，權(quán)責(zé)明晰，利國(guó)利民的住房保障制度。而目前我國(guó)不同地區(qū)都在嘗試著進(jìn)行住房制度的完善，但是因?yàn)榱⒎▽蛹?jí)較低，在現(xiàn)實(shí)中配套措施以及可操作性都比較差，所以阻礙了公共租賃住房的使用。

所以，通過(guò)立法來(lái)對(duì)公共租賃住房制度和其他保障性住房制度進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)定，才能夠使我國(guó)的保障性住房制度得到更好的發(fā)展。

2.部分地區(qū)現(xiàn)實(shí)中入住率較低

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，有些地區(qū)公共租賃住房出現(xiàn)了入住率較低的情況，由于是政策性保障住房，沒(méi)有營(yíng)利性，所以雖然是有政府指導(dǎo)建設(shè)的，但是有些開(kāi)發(fā)商為了降低成本增加利潤(rùn)，就采用很多低質(zhì)量的建筑材料建設(shè)公共租賃住房。同時(shí)很多公共租賃住房由于沒(méi)有營(yíng)利性，通常把好的地塊批給商業(yè)地產(chǎn)，而公共租賃住房往往離市區(qū)較遠(yuǎn)也比較偏僻。后期政府由于監(jiān)督和管理的力度不夠，導(dǎo)致公共租賃住房的物業(yè)以及維修等服務(wù)跟不上。所以由于種種原因，公共租賃住房在某些區(qū)域出現(xiàn)了大量的空置房。而實(shí)際中這些公共租賃住房也并不能保障外來(lái)務(wù)工人員以及大學(xué)畢業(yè)生的居住權(quán)。不利于他們?cè)诔鞘欣锕ぷ骱蜕睢Ｓ行＜艺J(rèn)為應(yīng)該通過(guò)住房補(bǔ)貼等形式來(lái)取代保障性住房，但是補(bǔ)貼每年都不斷地投入會(huì)非常大的增加政府的財(cái)政成本，并且起不到治標(biāo)治本的作用。而住房補(bǔ)貼的具體去向也無(wú)法核實(shí)，即使?jié)M足條件的申請(qǐng)者也未必就把政府的住房補(bǔ)貼用到了住房上。特別是剛剛畢業(yè)的大學(xué)生，在用錢上通常比較松散，如果無(wú)法合理的使用這筆補(bǔ)貼，也很難保障他們的居住權(quán)。

3．財(cái)政投入有限，建設(shè)資金不足

公共租賃住房并非營(yíng)利性住房，所以利潤(rùn)非常有限，甚至沒(méi)有利潤(rùn)，如果僅僅靠中央和地方的財(cái)政撥款或者銀行的貸款肯定是不夠的，所以如果無(wú)法保障公共租賃住房的資金投入，那么保障性住房只能是一紙空文。在近幾年，各種融資模式不斷地出現(xiàn)，公共租賃住房也通過(guò)不同的方式得到了融資，但是由于剛剛起步，所以很多方面經(jīng)驗(yàn)不足，配套措施也并不完善，制度上也存在著一些問(wèn)題。所以如果想要使公共租賃住房制度更加完善，就必須要解決好資金來(lái)源的問(wèn)題。筆者認(rèn)為公共租賃住房可以引入PPP模式，通過(guò)這種政府和社會(huì)資本合作的形式來(lái)投入到地方的公共事業(yè)中，實(shí)現(xiàn)雙贏，同時(shí)在摸索中不斷地完善我國(guó)的政府民間資本融資體制，從而使公共租賃住房得到更好的保障。

4.準(zhǔn)入準(zhǔn)出以及監(jiān)督機(jī)制不完善

公共租賃住房的各項(xiàng)準(zhǔn)入、準(zhǔn)出機(jī)制不完善。很多地區(qū)的公共租賃住房都出現(xiàn)了只進(jìn)不出的現(xiàn)象，同時(shí)對(duì)于后期申請(qǐng)者資質(zhì)的監(jiān)督也不足。通常只要申請(qǐng)人在申請(qǐng)的時(shí)候具備了合理的申請(qǐng)資質(zhì)通過(guò)了審查，事后就沒(méi)有相關(guān)部門對(duì)后續(xù)繼續(xù)進(jìn)行跟進(jìn)。而申請(qǐng)人對(duì)于公共租賃房是否進(jìn)行了合理的使用也無(wú)法得知。由于監(jiān)管的不到位和配套措施不足，導(dǎo)致公共租賃住房并無(wú)法形成一個(gè)完善的循環(huán)模式，使城市中的中低收入群體可以更多的享受到這種福利。由于建造公共租賃住房的數(shù)量有限，而需求卻在不斷地增加，要定期的對(duì)已經(jīng)的到資格并入住的申請(qǐng)人進(jìn)行資格的審查以及入住情況的調(diào)查，這樣不僅可以更好的跟進(jìn)保障申請(qǐng)人的居住的質(zhì)量，同時(shí)還可以對(duì)已經(jīng)不符合居住資格的申請(qǐng)人進(jìn)行清理，讓更需要的人得到住房的保障。

【注釋】

①公共租賃房_百度百科https://baike.baidu.com/item/%E5%85%AC%E5%85%B1%E7%A7%9F%E8%B5%81%E6%88%BF/6982053 fr=aladdin

②2009年國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告http://www.gov.cn/test/2009-03/16/content_1260221.htm

③沈衛(wèi)平.我國(guó)住房保障制度建設(shè):經(jīng)驗(yàn)、問(wèn)題與發(fā)展[J].《現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討》，2009.10.15

于洋(1989.11-)，男，漢族，山東威海人，碩士研究生，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)，研究方向：國(guó)際法。