投資性房地產應用公允價值計量的若干問題研究

林曉薇+辛林

[摘 要]現有的會計準則允許投資性房地產采用公允價值模式計量，這種模式雖然滿足會計信息相關性與可靠性的質量要求，但其嚴重依賴市場的有序交易，推高獲取公允價值的財務成本。從我國目前的資本市場來看，投資性房地產采用公允價值的計量模式的內外部條件尚不完全具備，公允價值計量不可持續，還需要進行必要的市場培育。公允價值要求市場參與者在計量日發生有序交易，要求有較為成熟的房地產交易市場，并且具有較好的財務環境。

[關鍵詞]投資性房地產；公允價值；有序交易；財務環境

[中圖分類號]F233 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009 — 2234（2016）11 — 0066 — 02

公允價值是企業資產的一種重要的計量屬性。按照財政部制定的《企業會計準則第39號》（簡記CAS39，下同）的定義，公允價值是指市場參與者在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格〔1〕。這里的敘述與國際財務報告準則第13號中的公允價值概念基本一致。2006年CAS提出了公允價值計量要求，強化了國際趨同的計量理念。2014年財政部財會〔2014〕6號進一步明確在所有執行企業會計準則的企業范圍內施行CAS39，進一步明確公允價值的適用范圍、估值方法和披露要求，使得在我國執行公允價值計量有了更加可操作性、更趨合理的應用標準。

按CAS3，投資性房地產是指所有者為實現資本增值或為賺取房地產租金，或為同時實現上述目的而持有的房地產。作為企業會計準則規范的投資性房地產，其包括三項內容，即已經出租的土地使用權，或者已經出租的建筑物，或者持有準備在未來增值后再轉讓的土地使用權。此處的投資性房地產是從固定資產或無形資產中轉移出來獨立核算的資產。根據企業會計準則，投資性房地產的后續計量既可以采用成本模式計量，也可以采用公允價值模式計量。若采用成本模式計量，本質上與固定資產或無形資產的核算沒有什么區別，僅僅是資產的名稱上不同而已，但若采用公允價值模式計量，則其核算實質則發生了根本性的變化〔2〕。

在現有的市場環境下，按照相關性與可靠性原則，投資性房地產采用公允價值模式計量更合理，但市場依賴性增大，在目前經濟環境下，企業操縱利潤的機會增大，財務成本增加都是直接影響投資性房地產應用公允價值實施的值得注意的問題。

一、公允價值計量模式符合相關性和可靠性原則要求

相關性與可靠性都是會計信息質量的重要特征。相關性要求會計信息必須符合信息使用者進行財務決策的相關訴求，或者說要求會計信息有助于進行財務決策。可靠性則要求會計信息真實可靠，能夠如實反映。由于公允價值反映的資產價值是在計量日的“有序交易價值”，是真實可信的價值，因此符合“可靠性”，也同時符合“相關性”。企業投資者關心投入的資本保值和增值。這種關心反映在會計信息的相關性和可靠性上。真實可靠的會計信息才能給投資者以真實信息，包括企業的資產負債情況、利潤以及現金流，只有按照真實可靠的財務信息作出的經濟決策或管理決策才有意義。正是這種原因，企業的投資者、債權人等更加關心那些將對他們的投資決策起到重大影響作用的財務信息的可靠性。投資性房地產采用公允價值模式計量，能夠更好地反映該類資產的真實價值，與投資者、債權人等的相關決策直接相關。

投資性房地產采用公允價值模式計量適應市場經濟發展的要求。近些年來，我國的房地產市場進入加速發展階段，房地產市場價格波動非常大。投資性房地產的價值若還使用成本模式計量，只反映取得資產時的成本價值或者歷史成本價值，無疑不能反映資產的現時真實價值，甚至與現時價值差異很大〔3〕。采用公允價值計量，以計量日發生的有序交易中相當于市場價值的脫手價格計量，更符合資產的現行成本，使這種房地產會計信息更具有相關性和可靠性。

投資性房地產采用公允價值計量有利于真實反映企業價值，從而更有利于提高企業的融資能力。按CAS3第16條要求，企業將作為存貨的房地產或自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應當按照該項房地產在轉換日的公允價值入賬。轉換日的公允價值小于賬面價值的，按照其差額，借記“公允價值變動損益”；轉換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積-其他資本公積”。我國現有的房地產市場價格無論采用市場法還是收益法等估算方法確認其公允價值，通常其公允價值都大于其賬面價值，因此其差額都將計入“資本公積”。另外采用公允價值模式計量投資性房地產，在其后續計量的過程中，不需要再對該投資性房地產計提折舊或攤銷，這無疑將增加企業的利潤，這些都將大幅提升企業價值，從而有助于提升企業的融資能力。

二、公允價值計量與“有序交易”緊密相聯，對市場的依賴性和成熟度要求很高

公允價值要求市場參與者在計量日發生有序交易，這使得公允價值的“市場性”更加突出。沒有市場，當然也就沒有交易。將公允價值的來源指定在市場的有序交易上，有利于公平、公正，為絕大多數參與者所接受。但是正是這種緊密聯系，使公允價值對市場的依賴性顯著增大，房地產交易市場的成熟度直接關聯著“公允價值”的公允水平。

公允價值的取得需要活躍且成熟的房地產交易市場，因此，成熟的房地產交易市場是投資性房地產采用公允價值計量模式的基礎條件。只有在成熟的房地產交易市場中，買賣交易雙方才能夠以更加“公允”的價格進行交易，因此其也是公平公正的交易市場，是能夠隨時報價從而具有公允價值確認基礎的市場。

企業能夠進入該市場是企業獲取公允價值的另外一個基本要求。這種進入是一種無阻礙地進入或是低門檻的進入。按CAS39的要求，企業在使用公允價值模式計量投資性房地產時，應當優先使用活躍市場給出的報價。但由于我國的房地產市場并不完善，既使有公開報價，也可能不能真實反映企業投資性房地產的價值。這時企業可以采用市場法、收益法或成本法等估值技術。在使用估值技術時，應將輸入值劃分為可觀察輸入值和不可觀察輸入值，先使用未經調整的活躍市場上公開報價，作為第一層次的輸入值，然后使用其他直接或間接的可觀察輸入值，最后才是不可觀察輸入值。這種估值技術目的是為了盡可能獲得較多“公允”，而盡可能減少不公允的影響。所以，無論是哪一種估值技術，投資性房地產的公允價值都離不開活躍并成孰的市場，都離不開準予相關企業進入該市場進行交易活動。

三、應用公允價值計量需要較好的財務環境

除了需要“活躍的市場”和企業進入市場無阻礙或低阻礙性之外，應用公允價值計量還需要較好的企業財務環境。這里的財務環境是指企業財務管理所需要的內外部影響環境，包括經營管理水平、成本管理水平、決策者素質條件、法律環境和金融環境等〔4〕。

相對于歷史成本價值的靜態計量，公允價值更具有動態性。這種動態性造成公允價值具有更多的“人為因素”的影響。如果決策者素質較低或者帶有某種不良目的，都可能通過操縱利潤、公布虛假信息而造成房地產價格不實，甚至嚴重偏離實際，這都直接影響“公允價值”。當然，如果有完善的法律環境和成熟的交易市場，就有可能減少“虛假”成份，那么投資性房地產才有可能采用公允價值模式計量。

根據我國現有的經濟情況，企業采用公允價值模式確認投資性房地產，將可能出現下面三種情況：

（一）容易進行利潤操縱，造成企業資產或負債虛假

執行會計準則和會計政策的選擇權越大，會計專業判斷的事項越多，而監管或約束的條件越弱，就越容易導致會計人員濫用會計準則。按我國目前的房地產交易市場情況來看，房地產價格變化很大，包括二手房市場價格總體上是上升的。當企業需要增加利潤，虛高企業資產時，可以將按實際成本計量下的某些固定資產或無形資產根據企業需求，按照其公允價值確認其入賬價格，或將原按照公允價值計量的投資性房地產轉換為自用的固定資產或無形資產，這些操作在房地產市場價格上升時，都容易使企業資產價值增加，企業利潤加大。

（二）取得公允價值的計量成本增加

按現行企業會計準則要求，企業一經采用公允價值模式計量，此后的會計核算都得采用這一模式，不得改變為成本模式〔5〕。目前我國資產的評估價值，必須通過第三方中介機構取得，而企業要獲得這樣的評估價，需要付出一筆不菲的代價的。如果偶爾進行一次評估，企業可能還是可以接受的，但如果每年都得這么一次評估，顯然并不是所有企業都有這種能力和需求。因此為取得投資性房地產的公允價值而增加的計量成本，對企業來說是無法長期堅持下去的。

（三）記賬憑證的附證困難

我們知道，除了結賬和錯賬更正外，其余記賬憑證都要求附原始憑證。作為投資性房地產公允價值計量，除非存在第三方評估自然具有原始憑證外，企業會計自行評估是無法取得可以信賴的原始憑證，因此將造成會計核算的憑證系統不規范和不完整。

鑒于上述原因，我們認為在目前我國房地產市場上，還不具備采用公允價值計量的條件，與其不公允，還不如采用成本計量。特別地，投資性房地產還是以成本計量模式更具有可靠性。當然，為了更好地反映企業的資產狀況，可以在報表附注部分，將投資性房地產按照公允價值模式計量的結果予以反映，這樣可以讓報表使用者了解企業的投資性房地產的市場價值，幫助報表使用者更好地了解企業的資產狀況。公允價值模式計量對其他資產，如交易性金融資產還是具有較好的應用環境和基礎，但對投資性房地產還需要積極培育成熟的市場，完善相關的法律以及企業進入相應市場的門檻，還需要提高企業資產評估人員的業務素質，只有多方位共同推進，才有可能真正有以公允價值進行計量的投資性房地產會計核算。

〔參 考 文 獻〕

〔1〕張翀.公允價值之變——聚焦《企業會計準則第號—公允價值計量》〔J〕，財會學習，2014，（03）：10-14.

〔2〕鄧英飛.談投資性房地產公允價值模式應用存在的問題〔J〕.財會月刊，2011，（22）：12-14.

〔3〕程競.投資性房地產公允價值計量應用情況研究〔J〕.財會研究，2015，（01）：28，29，41.

〔4〕朱凡.投資性房地產公允價值計量模式應用探討

——基于國際比較視角〔J〕.財會通訊，2015，（01）：72-74.

〔5〕王崧.企業投資性房地產允價值后續計量的探討〔J〕.會計之友，2015，（09）：41-43.

〔責任編輯：孫玉婷〕