住宅小區停車位引入融資租賃模式初探

摘 要 隨著人們生活水平的提高，家家戶戶購房的同時對停車位也提出了要求，配備多停車位的小區住房一般比配備較少停車位的小區住房容易銷售。然而停車位配置比例及價格仍存諸多爭議，配置比例一般在開發商規劃設計時已確定，停車位價格則由當事方通過約定確定，而停車位價格較高的情況下，多數購房戶難以承受。本文探討將融資租賃模式引入住宅小區停車位之中，以期對人們關心的小區停車位問題有個良好的解決途徑。

關鍵詞 住宅小區 停車位 融資租賃

作者簡介：殷小雨，西南石油大學法學院碩士研究生，研究方向：環境法、經濟法。

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.04.044

作為“衣、食、住、行”中與“住”和“行”息息相關的住宅小區停車位問題備受關注，有了私家車，購房選址不再受限于工作地點的遠近，但是停車位的價格以及限購數量是購房者的又一考慮因素。“高價車位”、“車位難求”是我國住宅小區停車位目前面臨的兩大問題，解決好這兩個問題，對于人們幸福指數的提升以及和諧小區的構建具有現實的意義。

一、我國住宅小區停車位的現實圖景

我國住宅小區停車位分為三種類型：一是規劃設計時確定的停車位，具有專屬性，可以進行產權登記；二是地下人防車位，非戰時可用于停車，有使用權和收益權，但不能辦理產權證；三是規劃中未劃定出來，占用業主共用的道路用于停放車輛的停車位，該種停車位屬于小區業主共有，不能進行處分。

我國關于小區停車位的法律規定有《物權法》第七十四條及最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五、第六條的規定，《民法通則》中沒有關于小區停車位的規定。根據法律規定，車位、車庫的歸屬由當事人之間約定來確定，可以通過出售、出租、附贈的方式取得停車位，建設單位在處分停車位時應當首先滿足業主的需要。

在我國，車位、車庫未強行要求進行登記，其轉移方式是有效的合同加交付。在如何理解“應當首先滿足業主的需要”問題上，王利明教授認為，建設單位應當將車庫、車位首先出租、出售給業主，而不能高價賣給第三人，業主有能力購買，則出售給業主，業主無能力購買，則出租給業主。業主的需要只能是合理的需要，滿足其基本停車需求即可。

二、我國住宅小區停車位目前存在的問題

從法律層面來看，《物權法》的規定中并未明確“首先滿足業主的需要”的主體，是建設單位還是購買停車位后又轉讓出去的業主？《解釋》中只是補充規定了建設單位處分建筑區規劃內的車位、車庫時應當首先滿足業主需要的義務。至于業主在取得停車位后再轉讓給小區業主以外的人員時，是否也應首先滿足本小區業主的需要？法律在此問題上采取了模糊態度。現實生活中，小區業主轉讓車位時一般會通過物業管理公司詢問本小區業主是否需要受讓停車位，同時詢問業主以外的人員是否購買停車位。

從社會實踐層面來看，一是存在車多車位少的問題。老舊小區一般未配備地下停車場，車輛停放在小區地面上，占用業主共有道路停放車輛的情況普遍。新建小區多為高層，戶數多，人員密集，車輛較多，建設單位一般在規劃設計時，會按照各地規定配置停車位比例，在規劃中確定停車位的數量、位置，確定人防車位的位置。在停車位只能滿足1：1或者1：2的要求時，可能存在車輛無處停放或者停放在他處的情況，極不方便人們的生活。二是停車位價格高的問題。對于經濟發達、房價較高的城市而言，住宅的價格已經很高，如果再購置車位就會加重家庭的經濟負擔。三是滿足業主需要的合理期限問題。是否應由當事方約定確立一個合理期限，以確保對轉讓方的公平，以及保證其他人的購買需要。四是停車位受讓主體的限制問題。住宅小區具有一定的封閉性，小區業主以外的第三人可否購買小區的停車位，以及小區業主轉讓停車位的受讓主體是否首先應為本小區業主，也是值得我們思考的問題。

目前我國住宅小區停車位主要存在車多車位少、停車位購買價格高以及受讓主體的問題。車多車少與業主的購買量有關，車位的多少則與開發商的規劃設計有關。收入較高的群體，家庭車存量較一般家庭多，對停車位的需求也較多，如何解決剛需以及過多需求之間的矛盾，找到當中的平衡點，是解決小區停車位問題的關鍵。在停車位配置比例已確定的前提下，探討小區停車位的價格及轉讓問題，是本文思索的重點。

三、融資租賃模式是解決小區停車位的有效舉措

（一）融資租賃模式運用于小區停車位問題解決的必要性分析

我國《合同法》第十四章專章規定了融資租賃合同，用十四個條文對融資租賃合同的定義、主要條款及形式、租賃物的購買、索賠、合同的變更、租賃物的所有權等作出了規定。融資租賃合同是由買賣合同和租賃合同構成，買賣合同中的受讓人為融資租賃合同的出租人，兩個合同并不是獨立的，融資租賃合同的效力也不是兩個合同效力的單獨疊加。《合同法》中明確了出租人享有租賃物的所有權，承租人破產的，租賃物不屬于破產財產，但出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。

融資租賃解決了承租人的燃眉之急，出租人亦可利用該機會使自己的閑置資金充分利用起來，可以說各取所需，而又同時促進了社會經濟的發展。據統計，我國近些年來融資租賃業發展迅猛，以融資租賃業務為主成立的公司數量大幅增長，融資租賃的標的物大多數為大宗機械類的動產，且未強制要求進行登記，這就存在實踐中多發的可能構成《物權法》第一百零六條的善意取得的風險，此處就不過多討論。我國當前的法律法規及相關規定并未禁止不動產作為融資租賃物，學理界一般認為融資租賃的對象不能是無形資產。

融資租賃作為一種新潮，大勢在各行各業朝氣蓬勃地發展，在經濟能力不足、銀行貸款審核嚴格時，融資租賃模式作為一種新興的方式運用到住宅小區停車位中，有利于解決停車位價金高、難以一次性支付的難題，融資租賃模式的好處下文將詳細闡述。

（二）融資租賃模式運用于小區停車位問題解決的可能性分析

首先，我們要界定小區停車位的屬性問題，其屬于動產還是不動產，這在學理界及實務界是存在爭議的，但均認為其不屬于動產。再來看不動產，不動產是指土地和附著于土地或位于地上和地下的附屬物，具有不可移動性和耐久性。不動產物權變動模式是有效的合同加登記，但是我國并無強制性法律、法規要求對車位進行登記。實踐中，開發商將車位出售、出租或者附贈給購房者，然后交付，購房者就成為車位的所有權人。現實生活中，我們一般把車位作為房屋的附屬，認定在不動產范圍內。如上所述，我國并未禁止不動產作為融資租賃的對象，這解決了小區停車位問題中融資租賃模式的準入問題。

（三）小區停車位轉讓的幾種情形

小區停車位的轉讓，按照時間順序，依次為開發商轉讓給業主或者業主外的第三人，然后是業主轉讓給房屋及車位的受讓人，還存在單就車位轉讓給第三人的問題。

筆者認為，建設單位按配置比例首先滿足業主的需求，業主應有一個購買或者承租停車位的合理期限，業主明示放棄或者超過合理期限未作受讓表示的，建設單位應詢問本小區業主是否有購買或者租賃車位的需要，若無，建設單位可轉讓車位給本小區外的第三人。業主取得停車位，而后又轉讓的，應首先詢問本小區業主是否有受讓需要，有則轉讓給本小區業主，若無人受讓，才可轉讓給業主以外的第三人。合理期限由雙方當事人約定。業主轉讓房屋，同時轉讓車位的，若受讓人為同一人，則無爭議，如果分別轉讓給不同的受讓人，本小區業主有在同等條件下優先于第三人購買的權利，詢問的方式可通過張貼告知來作出。

（四）融資租賃模式運用于小區停車位的具體措施

1.開發商轉讓停車位給業主：

根據《物權法》及相關規定，規劃設計內的停車位，建設單位應當首先滿足業主的需要。筆者認為，業主可以選擇購買或者租賃停車位，為確保對建設單位的公平及其他業主的需要，業主應有一個考慮是否購買或者租賃停車位的合理期限。如果業主選擇購買停車位，但資金不足，除申請銀行貸款的方式外，可以詢問本小區其他業主是否愿意采用融資租賃模式，與開發商簽訂購買車位的合同，再與該業主簽訂融資租賃合同。三方當事人雖簽訂兩個獨立的合同，鑒于小區停車位“應當首先滿足業主的需要”的特殊要求，三方當事人應一致認可停車位的使用及所有情況，承租車位的業主可與出租車位的業主約定租賃期限屆滿，停車位的所有權歸屬。由業主出面購買停車位，再與需要停車位的業主簽訂融資租賃合同，其意義有三：一是建設單位將停車位售出，資金回流；二是需要停車位的業主可解決燃眉之急，待資金寬裕時可根據與出租方簽訂的融資租賃合同，取得停車位的所有權；三是需要停車位較多的業主，可通過此種方式，與承租方業主約定車輛臨時停放、融資租賃期限屆滿停車位的歸屬等問題。

承租期限內，出租人違約不再將車位出租給承租人的，承租人可主張對該車位的購買權，或不再承租，但主張違約損害賠償；承租人違約不再租賃停車位的，出租人可直接無束縛地取得停車位的所有權，并可要求承租人承擔違約賠償。若租賃期間，承租人提出交清剩余期限內停車位的租賃費并取得停車位的，出租人應予準許，結算金額由雙方協商。剛需業主在合同履行過程中不需要停車位，該停車位即可滿足過旺需求業主的需要；出租方與承租方約定租賃期限屆滿，停車位歸承租方所有的，承租方在資金充裕的情況下，可以支付剩余款項的，可與出租方協商，提前取得停車位的所有權。如此看來，住宅小區停車位在該階段引入融資租賃模式，于開發商、業主而言，都是解決停車位配置及價金問題的最優選擇。

在開發商轉讓車位給業主階段，是否適合引入業主以外的第三人或第三方融資租賃企業作為融資租賃出租人與開發商、業主簽訂兩份合同，以滿足業主的購車位需求啦？筆者認為，在此階段是不妥的。在此階段，根據法律規定，車位應當首先滿足業主的需要，將業主作為融資租賃合同的當事人，可解決剛需與過旺需求之間的矛盾，第三人或者第三方融資租賃企業的介入，一般具有營利性，與小區停車位的初衷相悖。剛需業主可能并不需要車位，但與第三方融資租賃企業或第三人串通，先取得車位，再將車位轉讓，停車位就作為一種炒賣的商品，小區內需要車位的業主無法通過正常價格取得停車位。這就違背了住宅小區停車位應首先滿足業主需要的初衷，在該階段，不適宜引入小區業主以外的第三人或者融資租賃企業作為停車位的購買者及融資租賃合同的出租方。

2.業主轉讓給業主或者小區業主外的人員：

基于開發商轉讓停車位階段，停車位已基本滿足業主需要的情況下，業主取得停車位后再轉讓，應不受太多拘束，業主可以轉讓停車位給本小區業主或者小區業主以外的人員。小區具有相對封閉性，轉讓車位的業主，應在小區內張貼停車位轉讓的告知，在同等條件下，本小區業主有優先于小區業主以外人員的購買權。停車位受讓者在價金支付上仍可采用融資租賃模式，此時停車位買賣合同的受讓人及融資租賃合同的承租方為同一人，此人可以是本小區的其他業主，可以是小區業主以外的人員，也可以是融資租賃公司，合同內容由當事人約定。只要滿足停車的需求，方便人們的需求即可，同時又可以促進融資租賃行業的發展。

融資租賃帶有營利性質，筆者認為業主以外的第三方融資租賃模式不適合運用在開發商轉讓停車位階段，該階段是為了保證業主的需求，之后停車位的轉讓可引入第三方融資租賃模式，合同內容由雙方約定，此種模式對有需求的購車位者而言，減輕了資金負擔，對出租方而言，又使資金得到有效利用，同時又發展了融資租賃行業。筆者認為，有必要對該模式的引入規則進行探討，以解決與我們生活休戚相關的問題。

注釋：

王利明.從特權法角度看小區車位、車庫歸屬.檢察日報.2016-08-02（3）.