國有土地使用權期滿續期法律問題研究

摘 要 上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續期的問題的出現，使住宅建設用地使用權期間屆滿的問題再一次被重視。對于國有土地使用權到期的處理，國家的處理辦法是以申請續期為主，國家無償取得為輔。目前采取“兩不一正常”的過渡性辦法處理，對于是否需要進行登記，是否繳納續期費用，現存法規仍沒有加以規定。

關鍵詞 土地 使用權 續期 “兩不一正?！?費用繳納

作者簡介：馬增暉，中南財經政法大學法學院本科生，研究方向：民商法。

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.04.142

2016年4月，浙江溫州市部分市民發現持有的土地證面臨土地年限20年到期，如果要續期，必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。這批上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續期的問題雖然只是部分地區的個別現象，但是牽涉到關系大部分民眾的住宅建設用地使用權期間屆滿的問題，事件的發展還是牽動著許多人的心。

一、當前我國法律對土地使用權回收的規定

國有土地使用權有償出讓后的回收，是指國家將國有的土地的使用權以出讓合同的方式賦予給土地使用者開發利用的權利后，由于法律事由的發生，國家收回了土地的使用權，土地的使用者不能再享有土地的使用權的行為?！冻鞘蟹康禺a管理法》第三條規定：“國家依法實行國有土地有償有限期使用制度。”《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十條規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物，其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記。”還規定，土地使用權期滿以后，土地使用者可以對土地使用權進行申請續期。申請續期的土地使用者，需要按照暫行條例的規定重新簽訂合同并且繳納一筆土地使用權的出讓金，同時還要另行辦理登記。

結合這兩條規定不難看出，對于國有土地的使用權到期的處理問題，我國法律規定的一直以來的處理辦法是以申請續期方式為主，國家無償取得方式為輔。

二、國有土地使用權期滿后如何續期的問題

（一）法律法規關于 國有土地使用權期滿后如何續期的規定

根據我國《暫行條例》、《城市房地產管理法》和《物權法》及相關法規可以總結出，我國有以下國有土地使用權期限屆滿的法律規定：首先，國有建設用地使用權存在一定的年限，并且不同用途的土地使用年限并不相同。其次，國有土地使用權到期續期的時候需要支付出讓金。國有土地使用權到期續期時應該簽署土地使用權出讓合同，依照規定支付出讓金。再次，土地使用者到期后沒有申請續期或申請續期了但不批準的，土地使用權由國家無償獲得。土地的使用者應當向有關部門交回土地使用證，并依照規定注銷登記。

2016年11月27日，《中共中央國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》發布。《意見》明確提出：研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。12月8日，國土資源部和住建部協商后對浙江省國土資源廳《關于如何處理少數住宅用地使用權到期問題的請示》給予復函：地方在相關法律安排明確之前，可以采用“兩不一正?！钡倪^渡性辦法處理。12月23日，國土資源部召開《自然資源統一確權登記辦法（試行）》新聞發布會，國土資源部副部長王廣華在會上正式明確了這種處理辦法。 “兩不一正?！钡倪^渡性辦法處理，即不需要提出續期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續，涉及“土地使用期限”，仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。

“兩不一正?！彪m然為人民群眾所樂見，但是這畢竟只是過渡性的辦法。2007年《物權法》第149條第1款規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期?！钡?款規定：“非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理?！雹賹τ谌绾巍白詣永m期”，是否需要進行登記，是否繳納續期費用，現存法規并沒有加以規定，這是當前亟待解決的重要問題。

（二）當前續期規定存在的問題

第一，續用土地補交出讓金的標準缺乏。國有土地使用年限屆滿續期，需要補交土地出讓金，但是補交多少并沒有統一規定。此前并不是沒有國有土地使用年限屆滿續期的社會問題，這次溫州事件能夠引發輿論重大關注的一個重要區別就是高達房屋市場價三分之一的“天價續期金”。

青島阿里山地區5071戶的土地使用權分別為二十年，三十年，三十五年的期限，其中310戶的土地使用權于2009年6月底到期。當時的青島政府提出的方案是：物權法規定尚不明細，土地使用權期滿應當續付出讓金。以該地區在過去1年地價的平均價格為計算基準，相當于60%的建筑面積，因為阿里山地區當時的土地價格是一千元，因此一百平方米的房產所有者需要支付六萬元的價格。②在深圳，也發生過類似的時間。深圳福田一建筑期滿后，將申請續期的申請向政府部門提交，成功地將土地使用年限從五十年延長到七十。這棟建筑的面積約為八十平方米，續期金額是四萬五千元，每平方米平均支付五百五十元，續期付款費約為建筑價值的萬分之五。

青島、深圳續期收費依據是當地的“公告基準地價”，一般不過幾百塊、上千塊，而溫州執行的是“市場評估地價”，續期費用遠超深圳、青島。續期費用沒有法定標準，各地收費標準相差巨大，如此不公自然會導致民眾的抵觸。

第二，城市出讓土地續期規定操作難度大。國有土地使用期續期需要再次審批，經同意后重新簽訂土地使用權出讓合同?，F在的物業形式多以公寓樓存在，一塊土地的使用權被成千上萬獨立的業主擁有。如果部分業主想要續期，部分業主想要國家收回，無疑會給行政管理造成很大的不便。

第三，土地使用權續期費用增加民眾負擔。房產交易要交房產稅、營業稅、契稅以及其他與房地產相關的稅種，比如固定資產投資方向調節稅、印花稅、城市維護建設稅及教育費附交等，房產繼承、轉贈則需要繳納公證、繼承等費用。在同一房產上疊加如此多收費之后，如果還要加上土地使用權續期費，對民眾來說將會是沉重的負擔。且土地本身就是人民安身立業之根本，過度的土地使用權續期費將對人們滿足自身的生存需要造成嚴重威脅。

三、各國和地區對于在土地續期方面的規定

內地城市土地制度藍本之一為香港，香港也存在著土地到期的續期問題。香港實行有償、有期、有條件使用土地，土地屬于國有。香港土地在到期以后的處理方式是：續期免費，但要支付租金。香港的《基本法》有規定，香港新的土地的出讓期限一般為大約50年，土地使用權達到了規定的期限，若土地本身已經沒有續期的權利了，經過政府批準以后還可以續期50年，不需要支付一次性地費，每年僅需要支付占差餉大概3%的年度租金即可。差餉為房產年度總租金的 5%，依次換算，續期業主的年應繳新地稅僅為房產租金的 1.5‰、市場地價的 0.1‰。香港土地續期按年度繳納的新地稅在很大程度上具象征意義。

在日本，土地一旦獲得，就可以永久使用，而不需要繳納任何費用。在美國，擁有世界上最自由的土地制度，美國將土地所有權分為地下權利（包括地下資源的權利，地上權利 （包括建筑大小、形狀等），三個部分的權益可以分別轉移，政府沒有任何征用和拆遷的權利。美國可能會每六個月征收一次房地產稅，如果你不支付或逾期未付，土地將歸中央政府所有并進行公開拍賣。子孫繼承，必須支付遺產稅后，才能夠真正繼承遺產。英國對租賃權是這樣規定的，一般房屋占用范圍內土地的所有權由政府或私人所有，買家以合同的形式，租賃土地所有者的土地使用權。租賃年限，延長權利和相應的租金將在合同中明確指出，一般年限很長，如999年，125年的租期是最常見的，999年之后，可繼續申請續期。

可以發現，大部分國家和地區對于土地使用權的續期的收費采取不收費制度或者象征性收費，但是這并不代表國家疏于對土地使用權的控制，而是通過對遺產稅的征收、房屋交易費用的征收等方式，間接將土地使用權加以控制。

四、國有土地使用權期滿后的續期之我見

國有土地使用權期滿后續期是否需要繳納費用，我的答案是肯定的。我國社會性質決定國有土地使用權屬于國家所有，續期繳費一方面對土地使用權進行確權，另一方面是解決不同期限土地使用權取得的費用不同的歷史遺留的“公平”問題。但是，繳納的費用應該只是象征性收費，以不增加人民負擔為目的。對于既不表示續期，又繼續占有、使用的，為維護社會穩定，不應當采取強制手段，而是在轉讓、繼承時對其登記加以限制。

注釋：

①張文靜、周濤.物權法第149條評析.法制與經濟（下旬刊）.2008（7）.

②黃島“撞限房”調查：產權續期無定論過戶未受影響.每日經濟新聞.2011.04.20.

參考文獻：

[1]李婧怡.對城市國有土地使用權期滿問題的探討.國土資源.2012（2）.

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[4]詹長根、韋淑貞、吳藝、嚴盼.居住用地到期后土地續期費的計算：以武漢市漢口區為例.中國國土資源經濟.2014（7）.

[5]全國人大常委會法制工作委員會民法室.物權法（草案）參考.北京：中國民主法制出版社.2005.