二胎全面開放對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響研究

于靜婕+廖金霞+崔萌

【摘 要】自國(guó)家全面開放二胎政策以來，未來必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。一方面刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，而房屋的住宅結(jié)構(gòu)、面積和框架結(jié)構(gòu)必將有所調(diào)整，這也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大挑戰(zhàn)。另一方面，許多一線城市和二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)走高，也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，對(duì)房屋的供求造成較大影響。

【關(guān)鍵詞】二胎政策；房地產(chǎn)市場(chǎng)；房屋結(jié)構(gòu)與面積；未來發(fā)展

中國(guó)一直是一個(gè)人口大國(guó)，隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，綜合國(guó)力的增強(qiáng)，對(duì)人才的要求也越來越高。然而，因?yàn)橛?jì)劃生育政策的良好實(shí)施，中國(guó)人口的增長(zhǎng)速率緩慢，但中國(guó)也面臨了人口老齡化，社會(huì)紅利減少等重大問題。為緩解國(guó)內(nèi)矛盾，十八屆三中全會(huì)提出了二胎政策，江西省有望于2016年全面實(shí)施二胎政策。隨著二胎政策的開放勢(shì)必會(huì)影響一系列行業(yè)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)也必將有所波動(dòng)。二胎政策不僅影響房?jī)r(jià)的波動(dòng)，也會(huì)對(duì)未來房屋結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。

住房問題一直與人們的生活息息相關(guān)。不少一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)過高，普通工薪階層已經(jīng)難以負(fù)擔(dān)。但房屋的市場(chǎng)需求彈性為零，人們不可能因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲而放棄購(gòu)入房屋。那么，隨著二胎政策的到來，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不會(huì)受該新政策的影響，但從長(zhǎng)期來看，人口的增長(zhǎng)勢(shì)必會(huì)對(duì)房屋有更大的需求。當(dāng)需求大于供給時(shí)，價(jià)格則上漲，那么，購(gòu)房問題也將愈加嚴(yán)重。

二胎政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要是兩方面，一是居民因?yàn)槎フ叨鴮?duì)房屋需求的變化導(dǎo)致的房?jī)r(jià)波動(dòng)；而是房地產(chǎn)商為應(yīng)對(duì)二胎政策而對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的重新考慮。

首先，實(shí)施二孩政策對(duì)購(gòu)房意愿的影響。第一，對(duì)房產(chǎn)數(shù)量需求的變化。因?yàn)榧彝コ蓡T數(shù)量的增加，現(xiàn)有住房面積難以滿足家庭成員的居住需求。因此，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，大多數(shù)生育二胎的家庭都有意愿再購(gòu)置新房屋，為家庭成員獲得更多的活動(dòng)空間，避免住房擁擠，在經(jīng)濟(jì)條件薄弱的前提下，可以變賣現(xiàn)有房產(chǎn)，供房地產(chǎn)商重新改造，以便更好地符合居民的住房需求。結(jié)果，現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)需求明顯增加，購(gòu)房意愿較為強(qiáng)烈。第二，房子結(jié)構(gòu)需求的變化。如今房屋結(jié)構(gòu)多為兩室兩廳或三室兩廳，如果增加二孩以后，或許短期內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)不會(huì)變化，但是，隨著孩子成長(zhǎng)，大部分房產(chǎn)將向四室兩廳發(fā)展，為了是給孩子一個(gè)獨(dú)立成長(zhǎng)的空間。若要考慮父母幫助撫養(yǎng)孩子，則需要更多的空間，增加了住房壓力，也為家庭的經(jīng)濟(jì)帶來不小的負(fù)荷。因此，房屋結(jié)構(gòu)的變革成為房地產(chǎn)商在未來優(yōu)先考慮的因素，如何節(jié)省空間，改變布局，達(dá)到房屋結(jié)構(gòu)配置的最優(yōu)化，成為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的決定性因素。第三，對(duì)房產(chǎn)分配需求的變化。

二胎政策開放導(dǎo)致教育資源的供求不平衡，需求大于供給的情況較為嚴(yán)重。尤其是對(duì)學(xué)區(qū)房的需求明顯增加，導(dǎo)致局部地區(qū)房?jī)r(jià)上漲嚴(yán)重，造成房?jī)r(jià)分布地域不平衡，甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)虛高狀態(tài)?？紤]到父母幫助照顧二胎的情況，縮進(jìn)兩家房產(chǎn)間距，則會(huì)導(dǎo)致部分小區(qū)房產(chǎn)需求數(shù)量增加。以上兩點(diǎn)因素，成為影響房產(chǎn)分配的主要因素，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)提高了新的契機(jī)。

另一方面，房地產(chǎn)商因二胎政策對(duì)房屋的建造的新考量。隨著對(duì)房屋面積需求的不斷增加，如何改良房屋布局，實(shí)現(xiàn)面積的合理利用和分配，是對(duì)房地產(chǎn)商的一大挑戰(zhàn)，需要請(qǐng)相關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行合理分析與設(shè)計(jì)，實(shí)地測(cè)定，提出意見并進(jìn)一步修改與完善。如何在節(jié)約成本的前提下，緩解家庭的經(jīng)濟(jì)壓力并解決住房擁擠問題，使最小的面積得到最大的有效利用，成為目前需要解決的首要問題。其次，對(duì)居住環(huán)境的要求。目前各家的屋住條件還不可能完全相同，但根據(jù)小康社會(huì)的要求，每人的居住面積至少應(yīng)在12平方米以上。不管居室的大小，應(yīng)符合環(huán)保和健康的要求，應(yīng)該陽(yáng)光充足，通氣良好，盡量保持室溫和濕度的恒定（溫度20℃，濕度 55%-60%），而且周圍應(yīng)有綠化，并沒有噪音和亂煙等污染。房地產(chǎn)商不僅要考慮房屋的地理位置，選擇具有良好的生活環(huán)境的位置來建造，避免因現(xiàn)代化污染導(dǎo)致孩子的發(fā)育不良，成長(zhǎng)問題。但也考慮到房屋與市中心的距離也是使房屋地皮價(jià)格成放射性下降的因素，交通便利條件也是需要房地廠商考慮的一大問題。因此，如何選擇房屋位置，降低生產(chǎn)成本，提高房屋質(zhì)量，達(dá)到利潤(rùn)的最大化也是需要房地廠商預(yù)測(cè)和評(píng)估的。

綜上所述，二胎政策的開放會(huì)增加人民對(duì)房屋的需求，房地廠商對(duì)房屋構(gòu)造的新考量也增加了房屋建造的成本，二因素的影響下使得房?jī)r(jià)的走勢(shì)必然升高。那么，已經(jīng)在房?jī)r(jià)如此高的今天，房?jī)r(jià)更需要政府的宏觀調(diào)控。目前國(guó)家宏觀財(cái)政、貨幣政策有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展。在應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的大背景下，中央政府為保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，將繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。一方面將加大財(cái)政投入，全面擴(kuò)大內(nèi)需，重點(diǎn)加強(qiáng)民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目建設(shè)，實(shí)行結(jié)構(gòu)性減稅，增強(qiáng)消費(fèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)力，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)向更均衡、可持續(xù)的發(fā)展方式轉(zhuǎn)變；另一方面將實(shí)施適度寬松的貨幣政策，保持市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕，提高信貸質(zhì)量和效益，增強(qiáng)信貸對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展支持的均衡性和可持續(xù)性。同時(shí)，由于一線城市內(nèi)未開發(fā)土地?cái)?shù)量的日益減少，且對(duì)中國(guó)城市化進(jìn)程持樂觀預(yù)期，開發(fā)商的圈地運(yùn)動(dòng)將不再駐足北京、上海等一線城市，而轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。在投資格局方面，政府保障性住房投資、商品房投資將同步增長(zhǎng)。保障性住房配套政策的出臺(tái)，意味著政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)存的住房供需矛盾，試圖建立多層次住房體系解決該問題：即以商品房為主解決高收入者的住房需求，以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房、創(chuàng)業(yè)公寓、人才公寓為輔的多層次住房體系來解決中低收入者的住房需求。

隨著二胎政策的全面開放，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)受到影響。人民對(duì)住宅也將新考慮，房地廠商和政府需要迅速做出反應(yīng)，進(jìn)行管理和控制，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和繁榮，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1]劉美. 關(guān)于“單獨(dú)二胎”政策的若干思考[J].消費(fèi)導(dǎo)刊，2015（1）.

[2]宋全成，文慶英.我國(guó)單獨(dú)二胎人口政策實(shí)施的意義、現(xiàn)狀與問題[J].南通大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2015（1）.

[3]關(guān)于單獨(dú)二胎的報(bào)道[N].南方周末，2013-11-22.

[4]劉靜.基于人口學(xué)理論的中國(guó)放開生育二胎政策研究[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2011（15）.