二胎全面開放對房地產市場的影響研究

于靜婕+廖金霞+崔萌

【摘 要】自國家全面開放二胎政策以來，未來必將對房地產市場產生重要影響。一方面刺激了房地產市場的需求，而房屋的住宅結構、面積和框架結構必將有所調整，這也是對房地產市場的一大挑戰。另一方面，許多一線城市和二線城市房價持續走高，也增加了房地產市場的不穩定因素，對房屋的供求造成較大影響。

【關鍵詞】二胎政策；房地產市場；房屋結構與面積；未來發展

中國一直是一個人口大國，隨著經濟的迅速發展，綜合國力的增強，對人才的要求也越來越高。然而，因為計劃生育政策的良好實施，中國人口的增長速率緩慢，但中國也面臨了人口老齡化，社會紅利減少等重大問題。為緩解國內矛盾，十八屆三中全會提出了二胎政策，江西省有望于2016年全面實施二胎政策。隨著二胎政策的開放勢必會影響一系列行業，而房地產市場也必將有所波動。二胎政策不僅影響房價的波動，也會對未來房屋結構產生影響。

住房問題一直與人們的生活息息相關。不少一線城市房價已經過高，普通工薪階層已經難以負擔。但房屋的市場需求彈性為零，人們不可能因為房價的上漲而放棄購入房屋。那么，隨著二胎政策的到來，短期內房地產市場還不會受該新政策的影響，但從長期來看，人口的增長勢必會對房屋有更大的需求。當需求大于供給時，價格則上漲，那么，購房問題也將愈加嚴重。

二胎政策對房地產市場的影響主要是兩方面，一是居民因為二胎政策而對房屋需求的變化導致的房價波動；而是房地產商為應對二胎政策而對房屋結構的重新考慮。

首先，實施二孩政策對購房意愿的影響。第一，對房產數量需求的變化。因為家庭成員數量的增加，現有住房面積難以滿足家庭成員的居住需求。因此，在經濟條件允許的情況下，大多數生育二胎的家庭都有意愿再購置新房屋，為家庭成員獲得更多的活動空間，避免住房擁擠，在經濟條件薄弱的前提下，可以變賣現有房產，供房地產商重新改造，以便更好地符合居民的住房需求。結果，現有房地產市場需求明顯增加，購房意愿較為強烈。第二，房子結構需求的變化。如今房屋結構多為兩室兩廳或三室兩廳，如果增加二孩以后，或許短期內房屋結構不會變化，但是，隨著孩子成長，大部分房產將向四室兩廳發展，為了是給孩子一個獨立成長的空間。若要考慮父母幫助撫養孩子，則需要更多的空間，增加了住房壓力，也為家庭的經濟帶來不小的負荷。因此，房屋結構的變革成為房地產商在未來優先考慮的因素，如何節省空間，改變布局，達到房屋結構配置的最優化，成為未來房地產市場優勝劣汰的決定性因素。第三，對房產分配需求的變化。

二胎政策開放導致教育資源的供求不平衡，需求大于供給的情況較為嚴重。尤其是對學區房的需求明顯增加，導致局部地區房價上漲嚴重，造成房價分布地域不平衡，甚至出現房價虛高狀態。考慮到父母幫助照顧二胎的情況，縮進兩家房產間距，則會導致部分小區房產需求數量增加。以上兩點因素，成為影響房產分配的主要因素，也為房地產市場提高了新的契機。

另一方面，房地產商因二胎政策對房屋的建造的新考量。隨著對房屋面積需求的不斷增加，如何改良房屋布局，實現面積的合理利用和分配，是對房地產商的一大挑戰，需要請相關專業人士進行合理分析與設計，實地測定，提出意見并進一步修改與完善。如何在節約成本的前提下，緩解家庭的經濟壓力并解決住房擁擠問題，使最小的面積得到最大的有效利用，成為目前需要解決的首要問題。其次，對居住環境的要求。目前各家的屋住條件還不可能完全相同，但根據小康社會的要求，每人的居住面積至少應在12平方米以上。不管居室的大小，應符合環保和健康的要求，應該陽光充足，通氣良好，盡量保持室溫和濕度的恒定（溫度20℃，濕度 55%-60%），而且周圍應有綠化，并沒有噪音和亂煙等污染。房地產商不僅要考慮房屋的地理位置，選擇具有良好的生活環境的位置來建造，避免因現代化污染導致孩子的發育不良，成長問題。但也考慮到房屋與市中心的距離也是使房屋地皮價格成放射性下降的因素，交通便利條件也是需要房地廠商考慮的一大問題。因此，如何選擇房屋位置，降低生產成本，提高房屋質量，達到利潤的最大化也是需要房地廠商預測和評估的。

綜上所述，二胎政策的開放會增加人民對房屋的需求，房地廠商對房屋構造的新考量也增加了房屋建造的成本，二因素的影響下使得房價的走勢必然升高。那么，已經在房價如此高的今天，房價更需要政府的宏觀調控。目前國家宏觀財政、貨幣政策有利于房地產市場持續發展。在應對國際金融危機的大背景下，中央政府為保持政策的連續性和穩定性，將繼續實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。一方面將加大財政投入，全面擴大內需，重點加強民生工程、基礎設施等項目建設，實行結構性減稅，增強消費需求對經濟增長的拉動力，使中國經濟向更均衡、可持續的發展方式轉變；另一方面將實施適度寬松的貨幣政策，保持市場流動性合理充裕，提高信貸質量和效益，增強信貸對經濟社會發展支持的均衡性和可持續性。同時，由于一線城市內未開發土地數量的日益減少，且對中國城市化進程持樂觀預期，開發商的圈地運動將不再駐足北京、上海等一線城市，而轉戰二三線城市。在投資格局方面，政府保障性住房投資、商品房投資將同步增長。保障性住房配套政策的出臺，意味著政府已經認識到我國房地產市場現存的住房供需矛盾，試圖建立多層次住房體系解決該問題：即以商品房為主解決高收入者的住房需求，以經濟適用房、廉租房、公共租賃房、創業公寓、人才公寓為輔的多層次住房體系來解決中低收入者的住房需求。

隨著二胎政策的全面開放，房地產市場必然會受到影響。人民對住宅也將新考慮，房地廠商和政府需要迅速做出反應，進行管理和控制，保證房地產市場的穩定和繁榮，促進可持續發展。

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