貴州大學(xué)城公共租賃住房的貨幣直補(bǔ)模式

廖治宇

【摘要】本文從公共租賃住房租金定價的理論探索出發(fā)，研究了目前熱門的租金定價模式，隨后以公共租賃住房租金制定標(biāo)準(zhǔn)在全國的實踐的基礎(chǔ)上，提出了在貴州大學(xué)城公共租賃住房實施貨幣直補(bǔ)模式的必然性。

【關(guān)鍵詞】社會租賃住房；貨幣直補(bǔ)模式

【基金項目】2013年貴州省軟科學(xué)研究項目黔科合體R字【2013】LKC2032號貴州大學(xué)城保障性住房租售價格實證研究階段性成果。

2014年貴州省教育廳高校人文社會科學(xué)研究項目14ZC016號貴州省黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)保障性住房租售價格研究階段性成果。

【中圖分類號】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】2095-3089（2016）28-0250-01

隨著“十三五”計劃，“三房并軌”的住房保障制度改革的推進(jìn)，公共租賃房將成為我國保障性住房的主體。現(xiàn)今，在大量保障性住房竣工后，公共租賃住房定價方式選擇是否合理直接影響中低收入群體的基本權(quán)益與公租房的后續(xù)建設(shè)，因此租金定價成為社會保障住戶能否入住的關(guān)鍵問題。

一、公共租賃住房租金定價的理論探索

公共租賃住房租金定價標(biāo)準(zhǔn)的制定，既要以人為本，低于市場價或租戶的承受價格，也要有利于吸引出財政資金外的社會資金進(jìn)入并促進(jìn)公租房的發(fā)展。近幾年來，公共租賃住房租金影響因素，租金設(shè)定方式，定價模型的研究成為社會關(guān)注的熱點，歸納起來，有成本導(dǎo)向型、市場導(dǎo)向型與支付導(dǎo)向型，雙軌導(dǎo)向四種。而“貨幣直補(bǔ)模式”相對于其他方式而言，具有環(huán)節(jié)簡單，可操作性強(qiáng)的特點，易于使廣大的社會保障對象理解和接受。公共租賃住房貨幣直補(bǔ)模式是指按照“用地市場化、審批程序化、補(bǔ)貼貨幣化、購房自主化、監(jiān)管規(guī)范化”的原則，對公共租賃住房采取貨幣直補(bǔ)的辦法進(jìn)行市場化改革，在保障對象租房時給予一定的現(xiàn)金補(bǔ)貼的方法。“貨幣直補(bǔ)模式”已成為我國一些小型城市為更好地實現(xiàn)保障對象的權(quán)益，完成保障任務(wù)，促進(jìn)地方房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的有益探索。

二、公共租賃住房租金制定標(biāo)準(zhǔn)在全國的實踐

由于我國公共租賃住房租金定價政策剛剛起步，其政策方法與模式還處于探索階段，本文主要梳理了我國具有代表性的八大城市公租房租金定價標(biāo)準(zhǔn)作為參考。

可以看出，為了滿足低收入群體無法通過市場獲得基本住房需求，國家實行了具有中國特色的公共租賃住房制度，而公共租賃住房貨幣直補(bǔ)模式則在山東省日照市首先推出，河北省邢臺市大力發(fā)展，形成了一些很有成效和推廣意義的模式。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2015年8月，全國實施了這一模式的地方很多，除了山東的威海市、萊蕪市、濰坊市、東營市、淄博市等地外，還有江蘇的靖江市、常州市，浙江的寧波市、余姚市、德清縣、長興縣等地，廣東的深圳市及博羅縣等地，及本溪市、撫順市、株洲市、桐鄉(xiāng)市、陜西渭南市、長沙縣、唐山市豐南區(qū)等。可見，直補(bǔ)模式已涵蓋東中西，遍及一二三線城市。另外，許多高校或地方為吸引人才，都出臺了針對特定對象的直補(bǔ)政策，許多地方也進(jìn)行了積極探索，“貨幣直補(bǔ)模式”屬于一個既有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，又可以幫助低收入階層圓住房夢，兼具學(xué)術(shù)價值和實踐意義的模式。

三、貴州大學(xué)城保障性住房的貨幣直補(bǔ)模式

貴陽花溪大學(xué)城位于貴州貴安新區(qū)高校聚集區(qū)范圍內(nèi)，占地12萬平方公里，屬于高校聚集區(qū)，北區(qū)由貴州大學(xué)和貴州民族大學(xué)組成；南區(qū)位于貴安新區(qū)黨武鎮(zhèn)范圍內(nèi)，分別由貴州師范大學(xué)、貴州財經(jīng)大學(xué)、貴陽醫(yī)學(xué)院、貴陽中醫(yī)學(xué)院、貴州輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院、貴州民族大學(xué)和貴州城市職業(yè)學(xué)院、貴州民族大學(xué)人文科技學(xué)院、貴州理工學(xué)院等9所高校組成，共有教職工2萬余人。大學(xué)城距離貴陽主城區(qū)直線距離為50公里，不便于教師每日往返授課，故而從2012年起，貴州省人民政府為每所高校規(guī)劃了社會租賃住房用地。2014年，隨著以貴州財經(jīng)大學(xué)為首的社會租賃住房的竣工，租賃定價模式的選取成為貴州省政府工作的焦點。經(jīng)過一年的反復(fù)研討，省政府最終選擇“貨幣直補(bǔ)”政策對貴州省花溪大學(xué)城社會租賃住房進(jìn)行定價，具體內(nèi)容可概括為：用地市場化、補(bǔ)貼貨幣化、購房自主化、運作透明化。

按照“住房用地市場化”的原則，政府將國家確定的公共租賃住房用地交由國土部門通過公開出讓，經(jīng)過招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式賣給開發(fā)商，政府的其他各項優(yōu)惠政策也不再補(bǔ)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，然后將土地出讓所得的所有凈收益作為保障性住房的專項補(bǔ)貼費用。再通過制定透明而規(guī)范的制度、標(biāo)準(zhǔn)和辦法，將土地收益以貨幣的形式直接補(bǔ)貼給具有資格的中低收入購房者。這種模式將傳統(tǒng)的直接分配低價經(jīng)濟(jì)適用房的辦法變?yōu)橄蚓哂猩鐣赓U住房申請資格的教師家庭直接發(fā)放貨幣補(bǔ)貼，即由“補(bǔ)磚頭”變?yōu)椤把a(bǔ)人頭”，國家給予保障性住房的補(bǔ)貼由過去的“暗補(bǔ)”變成了“明補(bǔ)”。公共租賃住房面積在60平方米，教師完成交易或者簽署備租賃合同后，即可申請購房補(bǔ)貼。整個過程堅持“補(bǔ)貼運作透明化”，按照“個人申請、單位核實、張榜公示、公眾監(jiān)督”的程序，嚴(yán)格補(bǔ)貼對象的審批程序，同時實行全過程公開。貴州花溪大學(xué)城公共租賃住房的市場化運作，徹底打破了之前經(jīng)濟(jì)適用房政策下的房地產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)的雙軌制。所有房地產(chǎn)商公平競爭，在市場上獲得土地資源，避免了土地供應(yīng)中的暗箱操作和尋租行為。

“市場運作提高效率，貨幣直補(bǔ)保證公平”是許多人對這一模式的積極評價。這一制度和措施不僅有利于資源的有效配置和供求的時空均衡，而且降低了政府的監(jiān)管成本，也減少了政府的尋租和腐敗，同時確保了應(yīng)補(bǔ)盡補(bǔ)，初步實現(xiàn)公平和效率的最佳兼容。