稅費是凈利潤1.22倍，地方政府比房企賺得更多？

賈國強

62家上市房企凈利潤總額791億 近七成房企稅費超利潤

近期，萬科（000002.SZ）、融創(chuàng)中國（01918.HK）、恒大集團（03333.HK）等房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)發(fā)布了2016年的財務報告。在當前全民炒房、人人關心“房事”的背景下，上市房企的年報也成為觀察中國瘋狂樓市的一面鏡子。然而，隨著更嚴厲的限購政策出臺，房企的未來難言樂觀。

《中國經(jīng)濟周刊》記者查詢Wind資訊數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至3月30日，在A股上市的137家房企中，已有62家公司公布2016年年報。這62家房企的總營收為6885.60億元，凈利潤總額為791.52億元。其中，萬科以營收2404.77億元、凈利潤283.50億元成為業(yè)績老大。

記者分析數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，62家房企在2016年度的各項稅費總額965.87億元，是當期凈利潤總額的1.22倍。

“房企稅費的確比較高，這也是很多地方積極發(fā)展房地產(chǎn)的原因。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者分析說，“對比房企的稅費和利潤，以及房企和銀行等其他行業(yè)的利潤，就會發(fā)現(xiàn)，其實房地產(chǎn)并非高利潤行業(yè)。”

萬科、招商蛇口凈利潤占62家

上市房企總利潤的51%

2016年重點城市房地產(chǎn)行情的高漲，帶動樓市銷售量價齊升，銷售面積和金額創(chuàng)歷史新高，行業(yè)整體盈利能力改善明顯，已發(fā)布年報的房企中有超過半數(shù)的公司實現(xiàn)了營收和凈利潤同比增長。

從營業(yè)收入總體來看，這62家企業(yè)總營收6885.60億元，其中萬科營收最高，超過2400億元；S*ST前鋒營收最低，僅537萬元。

分區(qū)間來看：營收超過100億元的企業(yè)，有萬科、招商蛇口、華夏幸福、金科股份、新城控股、金融街、中糧地產(chǎn)、迪馬股份、中華企業(yè)、世貿(mào)股份、陸家嘴、信達地產(chǎn)、福星股份等13家房企。這13家的營收之和為5329.9億元，占62家總營收的77%；營收在10億元至100億元的企業(yè)，有北辰實業(yè)、云南城投、城投控股、銀億股份等36家，其營收之和為1494.9億元，占62家總營收的21%；低于10億元的企業(yè)，有粵泰股份、亞通股份、津濱發(fā)展和渝開發(fā)等13家，它們的營收之和為60.7億元，占比為2%。

從凈利潤總額來看，62家房企的凈利潤總額791.52億元。其中最高的仍是萬科，凈利潤為283.50億元，*ST松江凈利潤最低，為-4.81億元。

分區(qū)間來看，凈利潤超過100億元的企業(yè)，僅有萬科和招商蛇口兩家，這兩家企業(yè)的凈利潤之和為405.37億元，占62家房企總利潤的51%；凈利潤在10億元至100億元的企業(yè)，有華夏幸福、陸家嘴、新城控股、金融街、世貿(mào)股份、城投控股、金科股份、中糧地產(chǎn)、南京高科等9家，它們的凈利潤之和為244.8億元，占62家總利潤的31%；凈利潤低于10億元的企業(yè)，有中華企業(yè)、世聯(lián)行等51家企業(yè)，它們的凈利潤之和為141.4億元，占62家總利潤的12%。

近七成房企稅費超過凈利潤

一邊是房價持續(xù)高企，不停漲漲漲，一邊是業(yè)內(nèi)人士稱房地產(chǎn)不是高利潤行業(yè)，這是怎么回事呢？

通過對這62家上市房企的營業(yè)收入、凈利潤和支付稅費三項核心財務指標進行對比，或許能看到一些蛛絲馬跡。

從稅費支付情況來看，62家企業(yè)總支付稅費965.87億元，其中，萬科的稅費支付最高，為337.60億元，ST山水的稅費支出最低，僅167萬元。

從支付稅費的區(qū)間來看，超過100億元的企業(yè)，有萬科和招商蛇口兩家企業(yè)，這兩家企業(yè)稅費支付之和為448.8億元，在62家房企的稅費支付總額中占比46%；稅費支付在10億元至100億元的企業(yè)，有華夏幸福、陸家嘴、新城控股、金融街、冠城大通等16家企業(yè)，它們的稅費支付之和為369.3億元，占62家房企總稅費支付總額的38%；低于10億元的企業(yè)，有魯商置業(yè)、中航地產(chǎn)、美好置業(yè)等44家企業(yè)，它們的稅費支付之和為147.8億元，在62家支付總額中占16%。

如果用凈利潤和支付稅費指標來對比可以發(fā)現(xiàn)，62家上市房企的總凈利潤為791.52億元，支付各項稅費總額為965.87億元，各項稅費總額是凈利潤總額的1.22倍。這或許可以理解，當開發(fā)商被罵為高利潤企業(yè)時，為何總喊冤。分類來看，凈利潤超過稅費支付的企業(yè)僅20家，占比32%。這意味著有近70%企業(yè)的凈利潤低于它們的稅費支付。對此，張大偉分析說：對于很多房企來說，土地增值稅是稅負大頭，看似很美好的營收中其實包含了數(shù)量可觀的稅費，減去這些稅費之后，凈利潤并沒有想象中那么多。

2017年上市房企年報會難看？

在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管上市房企2016年的年報比較好看，但總體看，在2016年9·30開始的這一輪調(diào)控中，樓市在2017年將面臨非常明顯的降溫風險。這或許意味著2017年業(yè)績難如房企的意。

萬科在其年報中最先看淡樓市，它在公告中稱，2016年末，萬科對12座城市的項目存貨計提的跌價準備為13.8億元，較2015年末增長82.3%，計提減值的原因在于部分城市房價、地價持續(xù)調(diào)整。

融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌也對嚴厲調(diào)控表示擔憂，“現(xiàn)在行業(yè)風險很大，風險大不是來自市場，主要因為土地和房價的關系，房價被限制，按照現(xiàn)在價格買地，就一定是虧錢”。

相比萬科和孫宏斌，恒大集團似乎比較樂觀，其董事局副主席、總裁夏海鈞表示，因為限購，不少人懷疑房地產(chǎn)企業(yè)是否會萎縮，其實房產(chǎn)銷售10萬億規(guī)模是基本確定的。大的龍頭企業(yè)業(yè)績增長，集中度不斷增長，營收前10名的門檻將達到4000億元，甚至達到6000億～7000億元的規(guī)模。

在張大偉看來，房企對嚴厲調(diào)控比較悲觀原因在于，“大部分房企都在2016年拿了高價地，這種情況下，它們對未來房價上漲預期非常高，而調(diào)控又導致房價上漲難度非常大。另外，房企資金成本逐漸增加， 2017年各種融資渠道壓力逐漸加大，很多房企的資金鏈的風險逐漸積累。”

他也預測，“2017年整體樓市降溫是主要趨勢。但因為供需結(jié)構(gòu)難以全面改變，信貸雖然收緊但幅度有限，所以整體市場趨勢還是量跌價微跌為主。”