基于中外發展經驗的中央商務區構建方式探討

王征

摘要：中央商務區是城市的經濟發展中樞。它標志著一個城市的現代化程度，是現代城市的亮麗名片。建立中央商務區是建立現代化大都市的需要，有利于培育新的經濟增長點。中央商務區的形成是經濟社會發展水平的必然產物，其功能演進與空間演變都是動態的發展過程。中央商務區建設結構比例不合理會導致其功能失衡，綜合開發是增強中央商務區生命力的重要手段。當今時代，中央商務區的開發方向應當朝著市場化、多元化、信息化、國際化、多功能的方向發展。

關鍵詞：中央商務區；城市規劃；空間布局

中央商務區（central Business District），即CBD，是城市的經濟發展中樞和城市各類商業活動的核心區域，具有超強的經濟輻射能力。它標志著一個城市的現代化程度，是現代城市的亮麗名片。是否擁有功能完備的中央商務區，已經成為當今衡量城市發達程度的主要標志之一。目前，國外著名的中央商務區有紐約曼哈頓中央商務區、倫敦金融城中央商務區、巴黎拉·德芳斯中央商務區、東京新宿中央商務區等；國內著名的中央商務區有北京朝陽中央商務區、上海陸家嘴中央商務區、武漢王家墩中央商務區等，這些國內外中央商務區發展的經驗得失，對于當前國內各地蓬勃興起的中央商務區構建熱潮，能夠提供一些寶貴的啟示。

一、中央商務區的基本特征與形成途徑

中央商務區通常應當具備以下基本特征：其一，地位顯要，不僅是城市的核心，也往往是區域的金融中心、經濟中心和科技中心。其二，具有強烈的輻射能量，對所在區域的經濟有強大的帶動作用。其三，經濟資源高度集聚，資源配置密度極高。其四，是當地人流、物流、信息流、資金流交匯的結點，經濟流量巨大。其五，寸土寸金，土地利用率極高，高樓林立。其六，公司總部遍地，服務機構云集，高端產業集中，現代服務業發達。其七，具有現代化的辦公環境，基礎設施完備，交通通訊便捷。其八，是所在城市的窗口和名片，代表著城市的形象和風貌。在當代經濟環境下，中央商務區的特征逐步發生了一些演化。其一，隨著信息技術在各領域的延伸，中央商務區地域和空間方面的邊界逐漸淡化。傳統的中央商務區通常處于城市的地理中心，而在新經濟形勢下，中央商務區更青睞于經濟中心或經濟發展潛力大的地區，泛城市化和泛中心化趨勢愈來愈加明顯。其二，在傳統辦公條件下，基礎設施主要就是辦公樓；而在當今時代，中央商務區本身就應當是一個運轉高效的電子商務中心，信息中心功能的強弱是區分中央商務區能級的重要標志。其三，近年來隨著對城市化的反思，人們在注重中央商務區經濟功能的同時，還愈來愈多地注意在中央商務區建設中彰顯以人為本的城市設計理念，注重對人才的吸引力。其四，過去的中央ggg-區主要是注重產出與服務型，而新形勢下的中央商務區應當更注重于創業與投資型，為招商引資提供平臺，形成科技、人才、資本與文化結合的匯合點。

中央商務區的形成，與某一地區的商業傳統、生活習慣、文化背景、交通通訊條件等因素都有關聯。而從經濟動因看，首先是為了降低交易成本；其次，由于獲取信息便捷，一方面提高了市場機制的有效性，另一方面也有利于技術擴散，有助于新技術的采用和激發創新；再者，也有利于聚攏人才，因為高端的環境必定帶來高端人才的聚集；此外，中央商務區最容易形成總部經濟。各種公司總部聚集在一起，必然需要相應的配套服務，從而導致現代服務業尤其是知識型服務業的勃興。于是，現代化中央商務區的形成，也就是水到渠成的事情了。因此，中央商務區的形成是經濟社會發展水平的必然產物，不能僅從城市空間發展角度來看待中央商務區的成因。

二、中央商務區形成的條件考察

中央商務區形成發展的基礎條件包括雄厚的經濟實力、顯著的帶動影響力、第三產業興旺發達、交通等基礎設施完備等。其一，需要經濟發展水平條件高，只有經濟基礎雄厚，中央商務區才會有活力，才會繁榮。其二，需要產業發展水平高，實現產業結構高度化，產業之間協凋發展。其三，交通等基礎設施建設水平高。其四，大量的公司總部聚集。其五，政府服務水平高。概而言之，中央商務區的形成是城市集約化發展的必然結果，區域競爭是中央商務區形成的直接動力，服務于產業發展是中央商務區的核心使命，產業發展是中央商務區活力長存的基礎，專業化管理能力是中央商務區競爭力的根本。

在規劃設計中央商務區的時候，是應當在老城區進行功能替換，更新完善原有中央商務區的功能結構，還是應當另辟新區重建一個具有現代功能結構的中央商務區？是應當重點打造一塊中央商務區，還是應當使商貿功能和商務功能空間分離，構建多核心結構的中央商務區？在這些問題上，對中央商務區的選址有兩大類不同的觀點。一種觀點主要從空間角度看問題，認為中央商務區應當位于城市的相對中心位置；另一種觀點主要從功能角度看問題，認為中央商務區屬于城市規劃中商務功能相對集中的專門化區域。在具體操作中，從前者出發，多主張在老城區打造中央商務區；持后一觀點者，則多傾向于在新城區另建中央商務區。從實踐過程看，自發產生的中央商務區多位于原先的商業中心區地段；而政府規劃引導而成的中央商務區，則更多地位于城市近郊。與國外發展進程相仿，從國內中央商務區的形成與發展也是大致有這樣幾種模式：一是自發形成的；二是為分流老城區壓力而主動遷出的；三是在統一規劃下新建起來的。從動因角度分析，開發政策構成了城市中央商務區發展的外部推動力，而勞動力、資本、技術、制度等要素的整合與相互作用則構成了中央商務區發展的內生動力。所以，應當選擇那些綜合區位條件好、預期效益和影響力大、風險程度小的地段進行中央商務區建設。

三、綜合開發是增強中央商務區生命力的重要手段

未來的中央商務區結構可以劃分為中央商務區核心區和若干功能分區。隨著城市經濟的不斷深入發展，傳統中央商務區已經難以滿足經濟社會發展的需要，所以，一方面要對原中心商務區進行完善改造，另一方面要及時規劃建設副中心，這樣才能更加符合城市長期發展的需要。在這一過程當中，必須注意搞好綜合開發。

中央商務區綜合用途開發能改變傳統的城市土地利用模式，可以通過以下方式促進中央商務區的綜合開發利用。其一，對中央商務區內現有建筑的內部功能實行置換；其二，對中央商務區內的建筑進行更新與再利用；其三，深入開發具備復合功能的建筑空間。在進行中央商務區綜合用途的開發中，還有些問題不應忽視。一是在規劃編制過程中應加強對土地綜合使用的定量研究，形成土地綜合使用的有效規劃控制手段。二是需要統籌考慮同一個地塊中多個功能之間的兼容性和各個不同功能界面之間的沖突問題。三是要綜合考慮開發區內諸功能之間的相容性和可持續發展。四是須確保有足夠的綠化用地、休憩用地、必備的公共設施和多種類型的交通方式。五是需要提升市區的文化內涵，充分體現城市的歷史積淀，更好地創造宜人氛圍。

根據國際上中央商務區的發展經驗，發達國家中央商務區綜合開發中的許多做法值得我們借鑒。一是要有合理完善的規劃管理。比如巴黎拉·德芳斯中央商務區的成功就在于其完善合理的規劃，也因此而被譽為“現代中央商務區的典范”。二是注重合理的空間布局與景觀設計，注意樓宇的疏密相間，改變建筑風格單調的局面，建筑物外觀設計應能最大限度體現中央商務區的風格與特色。如今國外新區規劃時，通常都是先做景觀設計，而后再做建筑設計，巴爾的摩中央商務區的打造就是以其外表美觀而聞名于世。三是要重視民間融資，國外許多中央商務區的建設不乏私人投資。

四、以國外為鑒的中央商務區構建路徑探析

國內外中央商務區的發展情況為我們提供了不少有益的啟示，我們應當以此為鑒，少走彎路。其一，要定位明確，突出特色，錯位競爭。區域之間中央商務區的同質化會帶來資源配置的浪費。只有揚長避短，才能實現優勢互補。其二，要統籌考慮中央商務區功能的多樣性。在中央商務區的建設中，除了要考慮商務辦公的首要功能外，還要考慮從屬的功能。如果忽視作為都市生活的整體所必須的其他功能，就會給中央商務區的商務活動帶來不便，導致城市功能的欠缺。其三，要以高標準規劃立體化的交通系統和智能化的交通管理系統。應當大力發展軌道交通，完善多層次的客運體系，方便各種交通工具之間的換乘銜接。還應當搞好步行街和停車場建設。要綜合利用高架、地面、地下多種交通方式，提高通行效率，促進人車分流，預防和減緩擁堵現象。其四，要切實彰顯城市個性。作為城市窗口和品牌的中央商務區，必須要體現所在城市的人文底蘊和特色風格。要著力打造具有當地特色的地標性建筑，切忌千城一面。

總之，在當今時代，中央商務區的開發方向應當朝著市場化、多元化、多功能的方向發展；中央商務區應當扎根當地，面向世界，領導潮流；中央商務區應當爭做技術創新、制度創新、管理創新和市場創新的核心基地，成為多功能、全方位、信息化、國際化的現代都市的縮影。