房產稅改革對房價影響機理與實證分析
——以上海市為例

（華中農業大學 經濟管理學院，湖北 武漢 430070）

房產稅改革對房價影響機理與實證分析
——以上海市為例

劉玥，曾欣喻

（華中農業大學 經濟管理學院，湖北 武漢 430070）

2011年滬渝兩市房地產稅改革至今，已有五年，關于房地產稅的熱議卻仍是居高不下，新財政部長的上任更是將這一議題推向高潮。本文采用供求理論和四象限模型對房產稅作用機制進行論述，并通過建立多元線性回歸模型對上海市進行實證研究。理論顯示房地產稅對于房價在短期有平抑作用，長期效果不顯著。實證研究發現宏觀因素對于房產稅的影響很大，同時房地產稅與房價呈現微弱正相關，說明房產稅對于上海市房價的調控作用不明顯，房價受宏觀因素影響更大。

房產稅改革；四象限模型；多元線性回歸

一、上海市房地產行業狀況

中國的房地產市場在過去較長的一段時期內都呈現出一片繁榮的盛象，但隨之也帶了不同的社會問題與產物。在這之中，房地產稅作為規范樓市的一種工具“應運而生”。房地產稅是整體性概念稅種。就上海市土地出讓金來說，從2003-2013年整體呈現不斷走高的趨勢，2013-2016年呈現出逐年遞減的趨勢。從上海市土地供給方面來說，上海市主要中心城區以及近郊地區的土地供給正面臨一個相對平穩的走低階段，在2009-2011年出現了輕微的下降，但從2012年開始回升，并且在2014-2015年出現“峰態”上漲。從商品房銷售價格走勢來看，從2005-2013年逐年走高，在2014年住宅商品房價格呈現急劇下降，但在2015年實現了一個較為快速的回升。由此可見，如何分析上海市房地產稅改革對房價的影響機理，并以此實施有效措施，對于維持上海市房地產行業健康發展具有重要意義。

二、理論機理分析

1、供求理論分析

供給：從短期來看，因為樓盤的開發周期長且土地供給稀缺，供給為剛性。長期來看，土地的剛性供給可能由信貸和行業進入壁壘等因素的聯合作用發生改變。不過筆者也認為政府對于土地財政的依賴對供給將呈現正向影響，即為了實現政府財政收支平衡，不會完全放棄對土地的拍賣，因此會在一定程度上減弱上述因素的作用。

需求：購房需求分為潛在需求與居住需求[1]。其中，潛在需求分為投機需求和投資需求。在短期，轉手成本變高，投機者轉手變得更加困難，所以投機需求將會降低。投資需求主要取決于預期收益，房產稅改革會改變購房者對房地產行業預期，使得購房者減少。中長期看來，認為供給和需求曲線都向左移動，那么房地產稅政策效果就取決于二者的彈性。

2、迪帕斯奎爾-惠頓四象限模型

對于兩個市場：房地產資產市場和房地產使用市場，它的兩個假設條件為：（1）在其他條件給定的情況下，房地產資產（所有權）價格是由住宅資產市場的供給和需求雙方共同決定；（2）在房地產使用市場（使用權），使用權的供求關系取決于租金。兩個市場通過租金和新開發建設量相聯系

結合上述分析，房地產稅對于住宅價格能起到一個好的調控作用，這體現在抑制了投機的需求，但是由于市場的供求關系并沒有得到改變，剛需依然存在，所以房地產稅的作用是有限的。真正應該做的是改變地方政府對于土地財政的過分依賴。

為了更加精準地分析房地產稅征收對于住宅價格的影響，我們在此以上海市為分析試點，對其進行實證性分析。從而進一步驗證以上理論機理分析結果。

三、上海市房產稅改革影響實證分析

1、數據來源及數據長度選擇

本文數據來源于國家統計局《中國統計年鑒》（2009年-2014年）。筆者選擇2009年-2014年的季度數據作為模型分析的基礎。相較于年度數據，季度數據樣本容量較大，可以在一定程度上降低誤差；相較于月度數據、季度數據的獲取難度較小，并且更加宏觀。

2、指標的選擇

本文在影響變量的選取上，參考國內外學者對指標的選取經驗[3]，從宏觀因素GDP、房地產開發投資額以及城市居民可支配收入入手，并結合上海市房地產市場發展狀況，加入住房貸款這一指標。并定義了持有環節房產稅以及供求關系（）兩個指標。其中，為了更加合理進行回歸擬合，將上海市城鎮土地使用稅與房產稅的加總，并除去通貨膨脹所帶的影響，再將其除以住宅商品房的銷售面積，以表示每平方米商品住宅持有環節的房產實際稅負。供求作為市場雙方勢力的均衡結果，可以將住宅商品的銷售面積作為對商品住宅的需求衡量因素，選取住宅竣工面積作為市場供給的體現因素，并將銷售面積與商品住宅竣工面積的比值作為市場供求狀況的表示即Demand to Supply Percentage,在此記為DSP表示房產市場供需度的衡量。注：若DSP=1，表示供求均衡，市場出清；若DSP>1,表示供不應求；若DSP<1,表示供過于求。經過對上海市2009年-2014年的相關經濟數據進行時間序列分析，設定城市居民可支配收入y ，房地產投資額iv，國內生產總值gdp，住房貸款1，持有環節財產稅供求關系作為自變量，商品住宅銷售價格作為因變量，建立多元線性回歸模型如下：

模型的擬合優度為0.85，調整的判定系數為0.83，即說明房地產價格的變動的85%可以由這三個變量解釋；三個解釋變量的聯合分布對方程的影響是顯著；在給定顯著性水平為5%的情況下，貸款和持有環節財產稅的t統計量的統計值均是顯著即有一定的證據拒絕原假設，接受備擇假設，而10%的顯著性水平下，GDP的參數的t統計值通過檢驗。因變量系數顯著不為0.并且D.W=2.4>2,說明不存在一階序列自相關。

根據回歸模型的結果，可以發現大多變量系數都符合經濟學常理。不同的是，在我們的模型中，房價與GDP成負相關，這似乎與我們的常識不相符，但是可以通過如下推理解釋，當經濟不景氣（通常是實體經濟）的時候，政府會想通過房地產行業拉動GDP，會對房地產商有更多利好，同時國內經濟的不穩定性和投資渠道的減少會促使居民趨向于買房避險。其次，房價與持有環節房地產稅呈現微弱正相關。

四、房地產業政策建議

根據我們對于上海開征房產稅的理論和實證研究，可以得到以下結論：

通過簡單的供給模型分析，開征房產稅主要影響房產的保有階段，這會對購房者的需求和開發商的供給產生影響，從而抑制房價。根據四象限模型，保有環節征稅會增加其持有成本，提高預期收益使得第一象限中需求曲線左移，第二象限中射線順時針轉動，在新的均衡中，房地產價格與房屋新建量都會下降。房產稅短期內對于房價有一定的抑制作用，但是根據實證分析表明長期來看效果并不明顯。Bai在中國的實證分析表明隨著房價上漲，中國人反而會選擇節衣縮食來繼續買房[4]，正好解釋了房價受宏觀因素的影響更大的緣由。我們應該明確認識到房價居高不下的根源在于房地產的供求結構不均，這個結果是政府、房地產商、居民多方因素作用形成的。

在此也存在著稅費轉嫁的問題，如供大于求，大部分稅費會由房地產開發商和投資者承擔；反之，會有購房者來承擔，如此，住宅價格下降的比例就不大。[5]所以我們認為房地產稅的征收最重要的是怎么收，收多少，收了之后如何使用，才是當務之急。

結合上述結論，對于未來我國房地產改革提出以下幾點建議：

（1）告別土地財政，擁抱實業。目前我國地方政府對于土地財政的依賴加劇了房地產市場的熱度。據報道，土地出讓金是地方政府收入支柱，所以地方政府有讓地價上漲的動機。地王們高價拿地，高地價也構成了一個惡性循環，土地價格過高使得實體經濟發展困難，稅收減少，政府則會更加依賴土地財政。尋找新的經濟增長引擎是我們解決房價困境的關鍵因素。

（2）加大對于信貸的審核，嚴格控制房地產貸款。我們對于上海房地產稅的實證研究中發現，房價與房地產貸款呈正相關，所以我們認為增大房地產貸款審核的難度，給已有兩套以上的住房的貸款申請者設置進入門檻，能有效地降低房價。同時，減少信貸實際上也降低了金融風險，防止大量信貸涌入房地產而忽視實業。

（3）稅收的使用，稅收傷害最多的是彈性小的購買者，所以我們要用房地產稅的金額補償其中的受害者。在上海的房地產政策中，政府將這部分稅收用來補貼了低收入者的租房費用，這樣的做法調節了貧富差距，起到了稅收的真正作用。

（4）完善對房屋等不動產登記的制度安排。要想將房地產稅征收落到實處，對房屋進行全方位的網絡管理覆蓋是一個至關重要的環節。

[1]張雯熹、張洪：重慶市房產稅改革對住宅價格的影響研究[J].蘭州學刊，2014(12):170-174.

[2]徐寧、吳福象：我國房產稅試點的績效評價與政策優化研究[J].上海經濟研究,2012(4):105-114.

[3]毛豐付、李言：房地產稅對房價的調控作用再探——基于Carey模型的經驗分析[J].貴州財經大學學報,2015,33(6):11-19.

[4]Bai C E,Li Q,Ouyang M.Property taxes and home prices: A tale of two cities[J].Journal of Econometrics,2014,180(1): 1-15.

[5]薛兆豐:經濟學通識[M].北京大學出版社,2015.

（責任編輯：史二霞）