房產稅稅基評估問題研究

傅樵

摘 要： 隨著我國經濟的快速發展，房地產行業得到了飛速發展，為了加強對房地產市場的調控，穩定房價，增加地方財政收入，房產稅具有重要的意義，而保證房產稅征收的合理性和公正性，必須確保房產稅稅基評估的準確性，因此，本文分析了房產稅稅基的內涵，并指出了我國目前實施房產稅面臨的難題，如法律法規制度不健全，稅基評估的成本過高等，并進一步分析了目前我國房產稅稅基評估存在的問題，如評估主體不清晰，評估方法不合理，申訴機制不健全以及評估人才缺乏，并從建立健全房產稅稅基法律制度，優化稅基評估主體，健全評估申訴機制，培養評評估人才等方面提出了相關的對策和建議。

關鍵詞 房產稅稅基 資產評估 批量評估法 申訴機制

基金項目：2015年重慶市社會科學博士培育項目：房產稅稅基評估制度研究（編號：2014BS021）

為了加強對房地產市場的調控，增加地方收入，穩定房價，房產稅征收已在部分城市進行了試點，并取得了一定的成效，為了保證房產稅的征收的公平性和可操作性，需要建立科學的房產稅稅基評估體系，房產稅稅基評估的準確性，能夠維護各方利益，同時促進稅收工作的順利進行，提高房產稅征收的效率。

一、房產稅稅基評估的內涵

（一）房產稅稅基的相關概念及評估方法

房產稅稅基的評估指的是在法律規定的范圍內，具有資產評估資質的機構或者個人，通過恰當的方法對價值不確定或者不明確的房屋進行公正客觀的評估，并以此來征收房地產稅。房產稅稅基的評估目的是為了確定房產稅征收的計稅的依據。稅基評估的主體的不同，選擇不同的評估方法以及建立不同的評估制度，房產稅稅基的評估的主體一般為相關執行部門或者人員。房產稅稅基評估的對象即房屋及與房產相關的權利，為房產稅稅基的評估客體。

按照評估的對象進行分類，房產稅稅基評估的方法可分為單宗評估及批量的評估，單宗評估指的是單次只評估一個對象的價值的方法，該種方法比較常見，操作性較強，對于容易引起紛爭的房產可以采用該種方法。但也存在評估的成本較高，主觀性較大等特點。批量評估法指的是評估師在一定時間內，使用計算機技術評估大批量的房產，并檢驗和分析評估結果的方法。批量評估能夠降低評估的成本，提高評估的效率，評估結論具有持久性，納稅人容易接受，能夠有效避免納稅爭議等問題。但批量評估所要求的技術性比較高，一旦使用不正確，容易造成很大的錯誤。

（二）房產稅稅基評估原則及價值類型選擇

為了盡可能兼顧各方的利益，房產稅稅基評估時應該遵循以下原則：一是高效率和低成本原則，房產稅稅基的評估需要耗費大量的人力物力，財力，因此房產稅稅基評估時，不僅要注重在評估結果的準確性，也要提高評估的效率，降低評估的成本，以便房產稅稅基評估工作的順利完成。二是統一估價的原則，評估主體，評估方法以及評估標準的不同會導致不同的評估結果，為了保證評估結果的準確性，評估的公正性，就需要制定統一的評估標準。一般由國家行政部門頒布統一的評估，各地區根據具體請款在一定的范圍內進行標準的調整，制定合理的評估標準。三是可替代性，房地產稅基評估工作的工作量大，單獨對每一處房產進行評估，存在著不現實的問題，因此，可以廣泛地利用房產評估中的替代性原則，對房產進行批量評估，提高了評估工作的效率，又能降低工作量。四是評估具有可操作性，由于房地產評估工作量大，評估對象的特征不同，因此，評估方法的選擇要兼顧可操作性。依據市場條件進行評估的資產評估表示的價值類型，在進行房產評估時可以借鑒。

二、房產稅稅基評估面臨的難題

（一）稅基評估法律制度不健全

我國試點城市在征收房產稅的時候，采用的是從價計征及從租計征的方法，然而，按照現在的稅法，在實際征收過程中，依照房屋的價格及出租價格征收房產稅的操作性不強。由于我國的國土面積大，不同省份之間的房產價格在同一時刻不同，因此，需要完善房產稅稅基評估制度。

（二）稅基評估成本過高

發達的批量房產評估技術，通過將評估理論與評估技術及其他學科相結合，建立標準化及自動化的批量評估系統，發達的批量評估系統需要投入大量的資金，如果將房產稅擴大至全國范圍，那么評估系統的開發與建立也是一個問題。

三、我國房產稅稅基評估存在的問題

（一）評估主體設立不明晰

在已有的試點城市，如上海在進行房產稅征收，將財政和稅務機關作為房產稅稅基評估的主體，將財政或稅務機關作為評估主體，雖然具有一定的優點，如這兩個機構中的具備稅務知識及財務知識的人才較多，部門的職責的劃分明確，有助于在進行評估的過程中更好的交流及減少評估的爭議。但是稅務部門即作為稅基的評估主體，又作為稅款的征收者，難免會影響到稅收征收的公平性和合理性。稅務部門雖然稅務方面的人才多，但是房產稅稅基的評估也要求評估人員具備資產評估和統計學等方面的知識，這對稅基評估人員提出了更高的要求。在實際房產稅稅基評估的過程中，我國基層的評估人員的技術水準往往參差不齊，影響到稅基評估工作的開展，稅基評估主體不清晰，同時評估結果的準確性也會降低。

（二）評估方法的選用不合理

由于上海市較早地普及了計算機網絡，具備大量關于房地產的可比銷售數據，因此采用了傳統評估方法中的市場比較法。市場比較法使用范圍較廣，是一種較為容易且直接的評估方法。市場比較法的評估結果能夠較為準確地反映房產的實際價格。但是市場比較法在實施過程中，由于評估師的主觀性，使得評估結果準確性降低。批量評估技術具有效率高、成本低等的特點，因此，批量評估技術使用較為廣泛。但現階段在我國實施批量評估法存在一定的問題。目前，我國的住宅及不動產的市場管理混亂，相關的交易數據獲得不易，且房產類型太多加大了基礎工作量，降低了估價工作的有效性，而發達的批量評估系統的建立需要大量的交易樣本為數學模型建立作準備，如果我國盲目進行批量評估方法的采用，結果只會導致對稅基評估要求的原則的違背，因此，我國要逐步的有計劃地改變評估方法，采用批量評估方法。

（三）稅基評估申訴機制不健全

稅基評估申訴指的是如果納稅方與征稅方對評估的稅基有爭議，就必須重新審核稅基。目前我國資產評估機構在由稅基評估所引發的爭議的處理中，所發揮的作用有限，只能依靠我國的稅收申訴程序和方法。但是我國的法律關于稅收申訴糾紛的規定存在許多不合理，不完善之處。稅務部門即作為稅收的征管主體，又作為稅收復議的主體，不利于維護納稅人的利益，同時也體現出了某種不客觀、不公正的現象。因此，有必要引入擔當稅收申訴糾紛處理事務的第三方主體，以此來建立健全我國的稅收申訴機制。

（四）稅基評估人才的缺乏

稅基評估不僅要求評估人員具有相關的財務知識，同時也要具備資產評估知識。我國的稅基評估師的供給小于需求，評估師職稱的劃分體系較為單一，只有注冊評估師一個職稱，評估過程專業化不高，隨著資產評估行業的興起，稅基評估也得到了一定的發展，但我國的資產評估起步較晚，評估準則還未形成，評估工作變得無章可循。評估方法和評估理論也存在一些問題，同時評論理論要滯后于評估實踐，因此，評估工作只能過多依賴于個人的經驗，缺乏客觀性。

四、完善我國房產稅稅基評估的建議

（一）建立房產稅稅基評估法律制度

房產稅稅基的法律制度的建立能夠確保依法治國的有序進行，維護納稅人的合法權益。建立相關的法律法規制度，如房產稅征管管理辦法，房產稅稅基評估法等，同時要對房產稅稅基的評估準則，各部門的具體職責等進行規定，完善稅基評估主體，客體，評估范圍和評估周期等的規定。在房產稅評估規章制度的確立時，根據不同地方的不同情況制定相關細則，評估準則等文件。

（二）優化評估主體的設立模式

如果將稅務部門作為評估的唯一主體，會造成稅基評估的不準確性，不利于維護納稅人的利益。因此，評估主體的設立應充分兼顧各方的利益，因此，可把政府部門和中介機構共同作為評估的主體，即二者共同實施房產稅稅基的評估工作。首先，稅基評估工作中的協調和管理部分由政府部門來執行，政府部門將搜集到的關于評估的數據和信息交由中介機構，其次，中介機構進行評估工作中的技術層面的工作，最后，中介機構將評估的結構交與稅基審核中心進行審核，評估結果通過審核后，由政府部門計算出房產稅所繳納的金額，整個稅基評估的工作完成。稅基評估中心是政府設立的機構，因此能保證對中介機構評估結果審核的權威性，同時又獨立于政府的稅務部門，因此能夠保證審核結果的公平性，因此，進一步節省了成本，同時又提高了效率。

（三）健全稅基申訴機制

為了維護納稅人的利益，同時保證稅基評估工作的有序進行，有必要健全稅基申訴機制。納稅人有權對稅基評估結果提出異議，且在收到告知單一定期限內，可以向有關部門提出申訴，有關部門不得無理由拒絕納稅人的申訴。同時，要提高受理申訴的質量，注重申訴的內容，降低處理的成本。要保證受理評估的機構的組成的多元化，受理機構為了解決納稅人的評估爭議，保證納稅的公平性和合理性，需要保持權威性和獨立性，具有不同背景的專業人士組成的受理評估機構能夠從司法，會計，稅務等不同的角度復復審爭議，以使爭議盡可能公允的處理。

（四）培養稅基評估人才

稅基評估人才的培養包活業務素養的培養，道德素養的培養和人才隊伍建設三個方面，首先業務素養的培養方面，評估人員除了需要掌握財務知識和稅收知識之外，還需要掌握評估的方法，以便能夠及時處理評估過程中的不確定性因素，確保房產的評估價值能夠與市場價值想接近，反映出市場的供求狀況，并且能夠維護納稅人的權益。同時，評估人員要隨時掌握好市場的信息，以便分析出房產行業的發展動態。其次，稅基評估人員的道德素養的高低能夠直接影響到評估結果的準確性和可靠性，因此，要加強稅基評估人員以下幾個方面的培養，維護國家的利益，通過實際行動，規范自身的行為，維護國家的利益；保守國家的機密，如在獲取房屋或者土地的信息，或者地理信息系統的建立有可能涉及到國家機密，此時，必須要恪守保守國家機密的原則；稅基評估要求評估者進行客觀公正的評估，不能接受委托方其他方面的報酬。最后，提高從業人員的參與性，加強對評估人員的考核。

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