“營改增”對房地產企業的影響及稅收籌劃

趙思琦+齊相俁

【摘 要】2016年5月1日國家全面實行“營改增”政策，這是今年我國財稅領域最為重要的改革之一，而房地產企業作為國民經濟的重要支柱，受到了很大影響。本文著重分析此政策對房地產企業的影響，探討出房地產企業相應的稅收籌劃，并對“營改增”政策的配套措施提出建設性的意見。

【關鍵詞】“營改增”；房地產；影響；稅收籌劃

一、現狀評述

“營改增”，全稱是營業稅改征增值稅，國家打算在“十二五”期間，將營業稅這一稅種基本取消，本來在營業稅征收范圍內的行業，如建筑業、房產業、金融業和交通業等將全部改成征收增值稅。

目前我國房地產企業泡沫化現象嚴重，并且由于近年來的宏觀經濟形勢低迷，房屋銷售量和銷售速度放緩，小型房地產企業發展不好，資金斷裂，出現虧損甚至倒閉現象。另一方面，隨著我國房地產企業的迅速發展，房地產價格持續穩定上漲，遠超出一般居民的經濟承受能力，房地產企業的收入減少，效益降低，而且企業稅負還在不斷增加，這對房地產企業的成本與利潤帶來了巨大挑戰。

在房地產行業實行“營改增”，就理論預期來說，增值稅相對于營業稅具有稅收中性的特點，因此“營改增”有利于降低因重復征稅而導致的過重稅負，從而降低房地產企業的成本。另外，由于增值稅可以“擰緊”整個產業鏈各環節的“紐扣”，房地產開發企業也可以因此專注于項目運營，促進房地產行業合理分工，提高生產效率。然而就現實來說，考慮到房地產行業抵扣鏈條的廣泛性以及附加值的因素，倘若上游某些行業或者小規模納稅人無法提供標準的增值稅發票，在稅率提高的背景下，房地產行業的稅負反而更有可能提升。

二、”營改增”對房地產企業的影響

（一）房地產企業或迎來一片陽光

1、解決了重復征稅的問題。

“營改增”之前房地產企業一直繳納營業稅，這是價內稅，計稅基礎是企業的含稅銷售額，通過購買材料使用材料銷售房屋這一系列活動，政府會層層征稅，而“營改增”之后政府征收增值稅，這是價外稅，企業購進材料會取得增值稅專用發票，可以抵扣銷項稅額，解決了重復征稅的問題。

“營改增”之前，房地產企業營業稅稅率平均為5.5%，“營改增”后土地成本不納入銷售額，建安成本和其他服務成本可以抵稅，增值稅稅率平均為11%，經測算，改革前后企業的均衡毛利率約為56%，也就是說，當企業的毛利率小于56%，“營改增”會改善企業的毛利率水平，而大部分房地產企業的毛利率均在均衡水平之下，因此，“營改增”對企業有減負的作用。另外，“營改增”之前企業需欲繳5%的預售營業款，而現在只需按照3%的比例欲繳增值稅，這一舉動有利于提高企業的現金流通量，對于現金回報率較高的企業來說，利潤會有進一步的上升。

2、銷售額中可扣除土地出讓金。

土地成本對于房地產企業來說比重很大，是一二線城市房地產項目的最大單項成本，并且在逐年增加，甚至超過50%。營改增”之前，出讓土地不能抵扣是企業稅負加重，利潤縮減的重要因素。因而，土地成本能夠抵扣，可抵扣的增值稅越多，在一定程度上能夠減少稅負的影響，扣除了土地出讓金房地產企業整體性不加稅，與營業稅環境下持平，加上其他抵扣，房地產企業有望減稅。

（二）房地產企業的財務管理挑戰巨大

材料發票更為重要。政府對營業稅的發票監管并不是及其嚴格，給企業留下了些許舞弊的漏洞，而對增值稅發票則有著嚴格的監管，幾乎沒有舞弊的可能性。“營改增”之后，進項稅額的抵扣全部需要規范的增值稅發票，這就要求企業從供應商取得規范的增值稅發票，因此施工單位更青睞于能夠提供增值稅專用發票的企業。而甲供材料能帶來大量可抵扣的增值稅進項稅額，甲供材料的數量將直接決定房地產企業增值稅稅負水平，可以預見，甲供材料將成為材料供應商與房地產企業的博弈地帶。財務管理部門在企業采購材料時，要注意不同發票的利益平衡點，這對其能力是一個較大的挑戰。

三、房地產企業的稅收籌劃

“營改增”從招投標、采購、財務、銷售等各環節改變了房地產企業的各個方面，但最重要的還是交稅方式和財務核算。當前房地產暴利時代已經結束，營改增迫使企業改變經營模式，適應這個過程。

“營改增”落實應用在房地產行業，各房地產行業早已做好了稅收籌劃以應對此次改革。為了提高企業自身的經營管理水平，優化企業產業結構的投資方向。企業根據稅收的各項優惠政策進行投資決策、企業制度改造、產品結構調整等，盡管在主觀上是為了減輕稅收負擔，但在客觀上卻是在國家稅收經濟拉桿的作用下，逐步走上優化產業結構和生產力合理布局的道路。在測算過程中，企業需要從房地產項目的銷項稅額、進項稅額兩端出發，以了解”營改增”可能對收入、成本和費用帶來的影響和稅負變化情況。

（一）工程預算體系的籌劃

“營改增”之前，房地產企業預算部門對稅費的預算是簡單地用工程總金乘以相應的稅率，這樣計算十分簡便，“營改增”之后，由于預算時不能就具體材料是否能取得增值稅專用發票做出確定判斷，因此稅負金額是不確定的，上述方式也就隨之失效，預算變得很復雜。

（二）進項稅額抵扣時間的籌劃

房地產企業一般納稅人作為購貨方的可以通過籌劃進項稅額的抵扣時間，達到延期納稅的目的。取得防偽稅控增值稅專用發票應盡快認證，認證通過的當月核算當期進項稅額并申報抵扣，降低當期增值稅稅負；如果選擇即購即付，可以在付款當期抵扣進項稅額；如果以應付賬款的方式結清貨款，只能在全部貨款全部結清的當期進行進項抵扣。當然，房地產企業可利用結算方式對進項稅額抵扣時間進行納稅籌劃，如簽訂分期付款合同。

（三）采購價格選擇的籌劃

“營改增”后房地產企業可選擇不同的采購渠道對進項稅額進行籌劃。

一是選擇一般納稅人作為提供方，可以取得稅率為6%、11%、13%或17%的增值稅專業發票進行抵扣，二是選擇小規模納稅人為提供方，這種情況下，如果取得的增值稅普通發票，房地產企業不能抵扣進項；如果能夠取得有稅務機關代開的5%的增值稅專用發票的，房地產企業可按3%的稅率做進項稅額抵扣。對于房地產企業而言，選擇從一般納稅人和小規模納稅人采購后的凈利潤沒有太大的差別時，應當選擇采購一般納稅人的貨物或勞務；如果采購小規模納稅人的貨物或勞務后企業的凈利潤會增加，且增加的利潤可以彌補不能抵扣進項的損失，那么應選擇與小規模納稅人進行合作。

四、對”營改增”政策的建議

建筑業是與房地產企業緊密相關的行業，其所需的磚、石、水泥、等基本建筑材料很多都是個體經營戶經營的，在進行交易時，大多使用現金，極難取得增值稅專用發票，且建筑企業涉及很多小規模納稅人的上游供應商，這些小規模納稅人均采用3%的征收率簡易征收，不能提供增值稅專用發票。在很多情況下難以取得增值稅抵扣的合法憑證，導致鏈條斷裂，加重了建筑企業的稅負。其中一種可行的辦法是使關系到房地產上下游的企業改為增值稅一般納稅人。這樣，企業取得的增值稅進項稅額就可以進行抵扣，從而使抵扣制度更加完善。

由地稅局負責征收的營業稅，其稅收收入的絕大部分為地方收入；而由國稅局負責征收的增值稅，其稅收收入的75%為中央財政收入，地方收入僅占25%。在很多地區，營業稅稅收收入占有很大比例的地方稅收收入。中央可以調整增值稅分成比例以增加地方稅收收入，地方也可以增加一些地方稅種來彌補稅收銳減的問題。

營業稅由地方稅務局負責征收，而增值稅由國家稅務局負責征收。”營改增”政策的實施會涉及稅收征管權限的分配及稅收機構內部調整等問題，在管理上的難度加大，易造成混亂。如果保持原有的征收管理制度，將稅收收入征收后，再進行分配，可能是現階段的一種方法。

五、總結

“5月1日全面實行營改增后，對房地產行業整體影響偏利好，短期體現為負稅下降，長期體現為低價上漲。”上海中原房產中介市場分析師盧文曦在接受記者采訪時表示。“營改增”是今年確保積極財政政策更加有效、著力推進結構性改革尤其是供給側結構性改革的重頭戲。

總的來說，“營改增”將給房地產企業帶來深刻影響，企業的稅務籌劃、管理能力將成為核心競爭力之一。同時，“營改增”對房地產市場是一大利好，它的輻射面廣，房地產市場或迎來新的陽光，完善體系后勢必將促進行業健康發展，希望房地產企業盡早謀劃，趨利避害。至于房價問題，稅制調整沒有帶來大規模加稅的壓力，房價或漲或跌，在當前階段最重要的還是要看各地的供求關系現狀。

【參考文獻】

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