基于新政策下我國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的研究

莫平凡

（河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

【摘要】中國的房地產(chǎn)市場是在改革開放后，隨著城鎮(zhèn)住房制度和土地使用制度的改革和發(fā)展逐步復(fù)蘇活躍起來的。現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。本篇文章客觀分析了我國的房地產(chǎn)市場，指明了其中存在的問題，并且提出一些切實可行的措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)新政策 問題 可行性措施

一、引言

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。它主要有兩個方面的促進(jìn)因素，其一是宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其二是我國的城市化戰(zhàn)略。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的特殊行業(yè)，涉及范圍大，關(guān)聯(lián)程度高，而且和社會穩(wěn)定有很大的關(guān)系。目前，各大城市紛紛出臺加強版“限購”政策，樓市新一輪收緊序幕正式開啟。本文在這樣的背景下對我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了分析。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問題

（一）發(fā)展速度過快，房價非理性上漲

我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速，尤其是近十多年，超過了世界上很多國家。總的來說，在向前發(fā)展的實際過程中，不乏人民內(nèi)在需求的促進(jìn)。但是很明顯，過度開發(fā)的現(xiàn)象時有發(fā)生。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場上流動性過于旺盛，投機性和過度投資性資金是房價上漲的最根本原因。過高的房價下存有大量的經(jīng)濟(jì)泡沫，對我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展留有很大隱患。

（二）剛性需求不穩(wěn)定

“吃穿住行”是人們生活的基本需求。在當(dāng)前生活水平下，對大多數(shù)中國人來說，滿足溫飽的花費占家庭總支出的比重已經(jīng)微乎其微，但是住房支出卻成為了家庭總支出的最大項目。在中國，房地產(chǎn)發(fā)展速度很快這是一個不爭的事實。由于受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國家政策的導(dǎo)向，在近十年以非理性的速度發(fā)展，存在著大量房地產(chǎn)泡沫。不穩(wěn)定的市場狀況下，人們的剛性需求也不穩(wěn)定。當(dāng)前，因為受投資收益減小和通貨膨脹因素影響，人們對房地產(chǎn)市場的信心下降，購房意愿減小，剛性需求走低。

（三）市場發(fā)展不成熟

雖然我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展速度很快，但是忽視了很多相關(guān)因素，沒有形成系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)體系，所以存在著很多潛在風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)是一個關(guān)聯(lián)程度很高的行業(yè)，它不僅僅會對我國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來影響，而且關(guān)系著我國的自然環(huán)境與土地資源的合理分配。在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，地價房價水平高，難以反映人們的真實需求。而且由于國情和行業(yè)的特殊性，我國的房地產(chǎn)行業(yè)遠(yuǎn)沒有形成買方市場。雖然我國國土面積大，但是真正可供利用的土地資源卻很少，而且利用率還極低，與土地市場的供求關(guān)系形成矛盾。房地產(chǎn)廠商的粗放式開發(fā)也對環(huán)境造成了一定的威脅。

（四）政府干預(yù)措施的影響

我國是實行社會主義市場經(jīng)濟(jì)的國家，很多資源掌握在政府的手中，其中就包括了土地資源。我國的土地所有權(quán)為國家，所以土地資源的開發(fā)完全掌握在政府的手中。政府對于開發(fā)的控制能夠極大的影響房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模。與此同時，政府還會出臺宏觀調(diào)控政策，這也在很大程度上影響著房地產(chǎn)市場的走向。如果政府的宏觀政策不切實際，那么市場就會出現(xiàn)不公平競爭。

三、針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的可行性措施

（一）制定合理的發(fā)展規(guī)劃

從改革開放到現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，將房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)有它特殊的歷史背景也起到了相應(yīng)的作用。但是我國是一個發(fā)展中國家，長期將房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)是否合適，這個問題值得我們探討。當(dāng)前我國處于房地產(chǎn)改革深入發(fā)展的時期，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨著巨大的管理方式與發(fā)展模式的調(diào)整，調(diào)整得當(dāng)就能有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。所以，政府有關(guān)部門應(yīng)該切實考慮我國國情并結(jié)合國際經(jīng)驗為我國房地產(chǎn)行業(yè)制定一個合理的發(fā)展規(guī)劃。

（二）完善行業(yè)法律體系

“無規(guī)矩難成方圓”，各行各業(yè)的發(fā)展都需要一個規(guī)范化的導(dǎo)向，那么最根本的就是形成針對性的法律法規(guī)。在當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r下，房地產(chǎn)行業(yè)尤其需要。政府有關(guān)立法機構(gòu)應(yīng)該結(jié)合我國的具體國情結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，構(gòu)建有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展的法律體系。

（三）加強風(fēng)險防范和市場監(jiān)督

考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道以及財務(wù)杠桿問題。金融機構(gòu)應(yīng)該進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理制度，堅持公平競爭，嚴(yán)格執(zhí)行信貸標(biāo)準(zhǔn)。政府的監(jiān)管部門應(yīng)該加強商品房價格監(jiān)管，進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

（四）合理引導(dǎo)住房消費抑制投機性購房需求

投機性和過度投資性資金是房價非理性上漲的最根本原因。所以，為了有效抑制房地產(chǎn)價格的過快上漲，政府應(yīng)該合理引導(dǎo)居民的住房消費，實行必要的宏觀調(diào)控。政府應(yīng)該繼續(xù)加大差別化信貸執(zhí)行力度，完善住房稅收政策。同時，也要引導(dǎo)居民樹立合理節(jié)約的住房消費觀念。

（五）落實各級政府的職責(zé)

住房具有民生性質(zhì)，應(yīng)該著重保障中低收入者的住房需求，因為他們的需求是剛性的。目前我國正加強保障性安居工程建設(shè)，目的就是要在很大程度上滿足低收入人群的需求。如今，年輕人的住房消費觀念正在發(fā)生變化，越來越多的年輕人選擇租房生活。所以這種市場需求引導(dǎo)政府應(yīng)該大力加強開發(fā)房屋租賃市場。這些工作都需要各級政府落到實處，切實解決民生問題。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對我國整體經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的影響是不容忽視的。當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)市場中，房價攀高，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了一些隱患。只有全面而深刻地分析我國房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，并且綜合了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，才能對癥下藥，制定和執(zhí)行有針對性的規(guī)劃和政策，有效干預(yù)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，使其朝著更加健康有序的方向發(fā)展。

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