脫歐居然托高倫敦地產

看中倫敦地產的避險性和流動性及收益率，香港和內地有很多家族資金流入了倫敦商業地產項目，機構資金涌向商業地產項目，私人資金則進入住宅地產項目。

倫敦作為一個全球化的城市，無論其經濟、文化還是社會都處于國際領先地位。近年來，到倫敦買房的人群越來越多，世界各大投資機構和家族辦公室皆對倫敦房地產青睞有加。盡管脫歐事件還在進程中，倫敦的房產價格也并沒有受到很大的影響。

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中國FO對倫敦地產熱情不減

來自中國的家族買家不斷在英國跑馬圈地，自2017年5月至今短短4個月，中國買家（包括中資企業和港資企業）在倫敦購買房產耗資超過36億英鎊，按當時匯率計算，合計高達約317億元人民幣，其中，大多交易是家族辦公室操刀。

今年5月，香港的兩個家族集團在倫敦的地產圈異常搶眼。香港新鴻基地產大股東郭氏家族的家族辦公室將聯合愛爾蘭開發商Ballymore投資5億英鎊在東倫敦泰晤士河畔開發一個住宅項目，總共建設804套公寓，預計于2020年竣工。而港資家族巨頭爪哇控股出資2.58億英鎊（25.8億港元，約23億人民幣）在倫敦金融城買了一棟.銀行總部大樓，早在去年11月份，爪哇控股斥資1.54億英鎊買下英格蘭央行附樓。爪哇集團由呂氏家族于1956年創辦，時至今日仍由該家族管理。

6月，兩家來自中國內地的家族企業也不甘落后。萬達集團斥資4.7億英鎊（按照最新匯率約為40.75億人民幣）從英國房地產上市公司St Modwen和法國建筑公司Vinci組成的聯合體手中買下了Nine Elms Square地塊，占地10.2英畝（約合4萬平方米），將供應1900套住宅公寓。萬達這次收購的地塊也位于Vauxhall，緊挨著2013年拿下的第一個倫敦項目One Nine Elms。同月，深圳著名家族企業富豪陳紅天出價4.1億英鎊（約合36億人民幣）買下了倫敦金絲雀碼頭金融城地標寫字樓Canada Square。陳紅天在1990年創建房地產公司祥祺集團，陳紅天這次收購倫敦地標正是使用了祥祺集團的公司主體。

7月，中國著名家族企業巨頭李錦記健康產品集團再度發力，成功擊敗其他競標者，以12.825億英鎊（按照今天匯率約合113.373億人民幣）的價格買下了倫敦金融城地標Fenchurch Street的全部所有權，買賣雙方已經正式交換合同。據了解，Fenchurch Street每年租金收益為178萬英鎊，租約到2023年3月結束，年租金回報率約為5%。這是中國買家在倫敦購買房產的最大單交易。

緊接著7月21日，一家總部位于英國的亞洲家族辦公室宣布，3240萬英鎊（約合2.85億人民幣）買下了倫敦金融城寫字樓Garden House，目前，Garden house43382平方英尺的房產租給德意志銀行總部作辦公室，直到2023年3月。這個家族辦公室的名稱沒有披露，據說是一位神秘香港富豪的家族辦公室。

8月，又一名來自香港的神秘私人投資者出資2.85億英鎊（約合24.74億人民幣）買下了倫敦金融城寫字樓70Gracechurch Street，該樓目前被出租給保險巨頭XL集團和英國馬莎百貨。諸如此類的大小投資在倫敦不勝枚舉，倫敦房地產辦公室商業地產負責人Barry Marshall說，這些交易表明了像家族辦公室這樣的大型私人投資者對英國商業地產的信心?！瓣P注英國脫歐沒有真正影響市場太多。投資者仍然對英國商業地產行業的前景充滿信心。”

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投資倫敦地產收益更有說服力

瑞銀財富管理環球家族辦公室大中華區主管麥鐸倫也指出，現在很多區內（指亞洲）家族辦公室對投資房地產市場有興趣，特別是倫敦房產這部分是因為英國脫歐公投之后英鎊貶值帶來的價格優勢?！拔覀兛吹綇南愀酆蛢鹊赜泻芏噘Y金流入了倫敦商業地產項目，機構資金涌向商業地產項目，私人資金則進入住宅地產項目。”

根據房地產數據公司Costar2017年第一季度報告顯示，中國（包括中國香港地區）已經超越美國，正式成為英國房地產最大投資者。業內人士指其背后的根本原因就是中國近年來經濟高速發展，也帶來了超高凈值人群規模的迅速膨脹，海外資產配置成為富豪們的需求。

國內一位家族辦公室的投資經理告訴《家族辦公室》記者，過去幾年，家族企業的興趣一直很穩定，主要集中在財富保值和財富投機，投資者喜歡房地產，因為“這是最容易理解的資產”，去年對200家美國單身家族辦公室進行的一項調查顯示，平均每個家族辦公室都會將大約侶%的投資組合分配給房地產。相比把錢存在銀行，越來越多的中國家族企業開始熱衷于在倫敦、紐約等世界城市購買房產把錢存在“房產銀行”里。倫敦的房地產交易數量是當前由家族機構推動的直接交易繁榮的重要組成部分，因為世界上最富有的投資者押注于房地產市場強勁的房地產需求。

他補充說：“自去年英國脫歐后，英鎊的大幅貶值給海外投資窖帶來了相當可觀的交易折扣，中國家族企業和家族辦公室在海外投資物業的業態主要為商業地產及住宅，家族資本和家族辦公室正借助匯率優勢頻頻來倫敦買樓，即便在國內對海外投資監管趨嚴的情況下’鑒于這些投資者都有資產配置需求，因此或將略有觀望，但不會萎縮?！?/p>

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優勢明顯，倫敦地產如此傲嬌

根據深圳一家從事倫敦房產投資中介的黃先生給《家族辦公室》記者的介紹，來自中國的超高凈值投資者或者家族辦公室在英國的房地產投資集中在倫敦，涉及寫字樓、酒店收購，地塊開發，間接房地產投資等。倫敦之所以成為海外資產配置的頭牌，主要是大家看中了倫敦地產避險和流動性強的優勢。而從實際出發，家族辦公室熱衷于投資倫敦物業的原因主要有以下幾個原因：

第一，由于脫歐的沖擊，英鎊的疲軟，為外國投資者提供了最佳的房地產買入機會。

第二，英國對于私有財產的保護明確穩定。英國大部分房產皆是長期產權，或125年、250年至999年不等的產權，且有千年傳統背書。英國法律明確規定，業主于使用權快到期之時有權繳費延續。

第三，高收入居民上漲迅猛，房產剛性需求旺盛。據英國官方預測，倫敦人口總量將于2020年達至940萬：至2029年，倫敦人口總數將逾千萬。據倫敦市政府等機構預測，倫敦中高收入的工作崗位于今后五年內將新增加36萬8千個。長時間以來，倫敦房地產供應短缺、政府不斷提高開發商進入門檻、建筑工人嚴重短缺、可供開發的土地限制等因素一直存在，預計今后二十年時間里，倫敦地區的住房缺口將達至36萬套。于可預期的未來，倫敦房價將持續增長。

第四，持有成本低，收益率高。倫敦房產首付款只需10%、貸款比例高達75%，貸款利率低等優勢，吸引了各種各樣的國際富豪和投資者。據權威機構統計報告顯示，于過去十年，倫敦房產年平均凈收益率為9.4%。于二戰之后的七十年來，倫敦房產平均年凈收益率于7%到10%之間穩定。

家族辦公室投資英國商業地產的另一大原因是租賃條例，規定對房客進行完全修繕和保險義務，以減輕房東對保險和修理費用的所有責任?！斑@讓投資者對作為房東的凈收益水平的確定性。”把錢甩手存在倫敦“房產銀行”里，一來對沖國內風險，二來每年賺取4%-5%的租金收益，也是一筆省心不虧的買賣。而且家族辦公室經手的房地產收益可能會更高，據管理大學巨額捐贈的哈佛大學管理公司負責人Stephen Blyth說，哈佛2015年度直接房地產投資組合回報率為35.5%。

第五，合理稅費。不管是英國公民亦或是海外投資者，于倫敦購買房產，總會有各類成本。但不管是購買期間的中介、律師費用，亦或是購買之后房產持有費用和未來出售房產收益稅費，英國的稅費于全世界發達國家皆屬于比較低廉的水平。

第六，公共設施及高校云集。倫敦無論從整體金融地位，教育文化行業以及傳媒，體育等各個方面，相比較國內還是有一定優勢的。不但可以令子女受到世界級別優越的高等教育，同時又給家人購買下了一個安全且舒適的居所。倘若選擇倫敦房產自住的話，更能體會到倫敦許許多多免費劇院歷史人文名勝、各大公共綠地、博物館及圖書館的便利配套設施。

第七，倫敦房產作為海外資產配置的投資產品，流動性是十分重要的。倫敦房產市場是全球所有房地產市場之中透明度比較高的市場之一，其流動性也就非常強勁。按照英國房地產專業投資網站的統計，民用的倫敦住宅平均出售時間通常是在41天。