中國城鎮(zhèn)化對(duì)商品住房價(jià)格影響

胡鋼劍

【摘要】城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展帶動(dòng)了中國房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，房地產(chǎn)業(yè)伴隨著中國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程高速發(fā)展，日益成為關(guān)系到國計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，中國如今高企的房價(jià)對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程已造成了極大的阻礙。因此有必要對(duì)中國城鎮(zhèn)化與商品住房價(jià)格之間的關(guān)系展開研究，發(fā)現(xiàn)存在的問題并提出相應(yīng)的政策建議。本文采用全國31省市2002—2015年的面板數(shù)據(jù)，選擇商品住房銷售價(jià)格、城鎮(zhèn)化水平、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、土地交易價(jià)格、商品住房本年竣工面積等變量建立面板模型，發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化率的提高，城鎮(zhèn)居民人均收入的提高都會(huì)推高商品住房價(jià)格。

【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)化水平 商品住房價(jià)格 隨機(jī)效應(yīng)模型

一、引言

改革開放以來，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷深入，城鎮(zhèn)化率從17.92%上升到2016年的53.73%，平均每年增長1.02個(gè)百分點(diǎn)。自1998年城鎮(zhèn)住房體制改革取消無償?shù)膶?shí)物分配以來，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程更是高歌猛進(jìn)。聯(lián)合國人口發(fā)展報(bào)告指出，中國已成為世界所有國家當(dāng)中城市化進(jìn)程發(fā)展最快的，城市人口年均增長率在25%。目前我國城鎮(zhèn)化率為53.73%，正處于城鎮(zhèn)化率30%-70%的快速發(fā)展區(qū)間。因此，未來幾年將是中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中具有戰(zhàn)略性意義的階段，我國的城鎮(zhèn)化將得到迅速發(fā)展，全國的人口空間分布也將產(chǎn)生巨變。

城鎮(zhèn)化進(jìn)程中一個(gè)重要表現(xiàn)就是大量農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)人口在總?cè)丝谥兴嫉谋戎貙?huì)逐步提高，因此城鎮(zhèn)必然會(huì)增加對(duì)商品住房的需求。目前，農(nóng)村居民的收入水平明顯低于城鎮(zhèn)居民的收入水平，在城鎮(zhèn)居民尚且買房不易的情況下，農(nóng)村居民在城市長期居住后想買房更加是困難重重。所以，若想加速中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，最為重要的前提就是讓從農(nóng)村遷入城市的農(nóng)民擁有買房的能力。

我國的房地產(chǎn)業(yè)真正的起步始于改革開放，所以發(fā)展的歷史極為短暫，但是經(jīng)過30多年的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了我國的支柱產(chǎn)業(yè)，并且與全國人民的利益息息相關(guān)。1998年我國實(shí)行住房制度改革，逐步停止住房實(shí)物分配，這無疑給我國商品住房的發(fā)展提供了良機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，成為關(guān)系國計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)。然后在中國住房需求居高不下的現(xiàn)狀下，我國的房價(jià)一路攀升，過高的房價(jià)使得普通老百姓購買住房變得異常困難，老百姓的消費(fèi)能力也由于房價(jià)的上漲而受到極大的限制。房價(jià)過高顯然已經(jīng)對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了消極影響，因此政府有必要采取政策遏制不合理的高房價(jià)，讓房價(jià)處于一個(gè)合理的區(qū)間。

城市化是世界歷史發(fā)展過程中不可缺少的重要一步，主要表現(xiàn)為城市人口增加，城鎮(zhèn)數(shù)量增加和規(guī)模的擴(kuò)大，并伴隨著城市的擴(kuò)張，生活習(xí)慣在農(nóng)村地區(qū)得以蔓延，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化逐漸獲得極大發(fā)展空間的體現(xiàn)。在經(jīng)濟(jì)全球化的大背景下，中國順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展趨勢(shì)與時(shí)俱進(jìn)，逐步實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)住房市場化改革，使得我國的城鎮(zhèn)化率以每年超過1%的增幅上升。城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展也帶動(dòng)了中國房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，房地產(chǎn)業(yè)日益成為關(guān)系到國計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，由于中國龐大的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致住房需求很高，拉動(dòng)了房價(jià)上漲。高企的房價(jià)令普通老百姓購房愿望的實(shí)現(xiàn)遙遙無期。中國如今高企的房價(jià)對(duì)城鎮(zhèn)化過程已造成了極大的阻礙。因此有必要對(duì)中國城鎮(zhèn)化與商品住房價(jià)格關(guān)系進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)存在的問題并提出相應(yīng)的政策建議。

二、中國城鎮(zhèn)化水平對(duì)商品住房價(jià)格影響的實(shí)證分析

（一）變量選擇與數(shù)據(jù)說明

本文的變量選擇基于兩個(gè)基本原則，即變量涵蓋的內(nèi)容，數(shù)據(jù)來源的獨(dú)立性、可靠性和可取性。根據(jù)已有的研究成果，結(jié)合商品住宅價(jià)格的影響因素，在模型中選擇的變量如下：

（1）城鎮(zhèn)化水平：采用城鎮(zhèn)人口占城鄉(xiāng)總?cè)丝诘谋戎貋砗饬砍擎?zhèn)化水平（UL）。

（2）商品住房價(jià)格：選用商品住房銷售價(jià)格作為商品住房價(jià)格的衡量指標(biāo)，商品住房銷售價(jià)格（P）=商品住房銷售額/商品住房銷售面積。

（3）商品住房價(jià)格的其他影響因素：本文研究城鎮(zhèn)化水平對(duì)商品住房價(jià)格的影響，但是影響商品住房價(jià)格的因素極為復(fù)雜，為保證模型合理性，我們?cè)谀Ｐ椭屑尤肫渌刂谱兞孔鳛榻忉屪兞浚唧w變量包括城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（INC）、土地交易價(jià)格（LP）、商品住房本年新開工面積（SM）、商品住房本年竣工面積（JM）、商品住房本年銷售面積（XM）、房地產(chǎn)開發(fā)投資額（INV）。

本文所采用的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源于中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫、中國31省市年度統(tǒng)計(jì)年鑒。

（二）模型的估計(jì)與分析

（1）隨機(jī)效應(yīng)模型的建立。建立隨機(jī)效應(yīng)模型如式（3.2）所示：

lnPit=C+αULit+β1lnINCit+β3lnINVit+β4lnSMit+β5lnJMit+

β6lnXMit+δt+εit

該隨機(jī)模型中有些解釋變量是極不顯著的，我們有必要先對(duì)最不顯著的變量進(jìn)行剔除，然后在再用剩余的變量建立隨機(jī)效應(yīng)模型，依次剔除最不顯著的變量，直到剩下的所有變量都是顯著的，回歸結(jié)果如表1所示，最終隨機(jī)效應(yīng)模型中包括被解釋變量商品住房價(jià)格對(duì)數(shù)值和4個(gè)解釋變量，分別為城鎮(zhèn)化水平（UL）、土地交易價(jià)格對(duì)數(shù)值（lnLP）、住宅竣工面積對(duì)數(shù)值（lnJM））、城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入對(duì)數(shù)值（lnINC）。

注：t statistics in parentheses

* p < 0.05， ** p < 0.01， *** p < 0.001

（2）單位根檢驗(yàn)和協(xié)整檢驗(yàn)。首先對(duì)各變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，以驗(yàn)證隨機(jī)效應(yīng)模型中所用數(shù)據(jù)是否具備平穩(wěn)性，檢驗(yàn)結(jié)果顯示這5個(gè)差分變量均為平穩(wěn)序列。再對(duì)其進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果表明原模型中的變量存在顯著的協(xié)整關(guān)系，商品住房價(jià)格、城鎮(zhèn)化水平、土地交易價(jià)格、住宅竣工面積、城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入之間具有長期的均衡關(guān)系。

（3）模型檢驗(yàn)。本文實(shí)證分析所采用的面板模型為隨機(jī)效應(yīng)模型，但是我們不確定這一模型是不是合適，因此需要進(jìn)行模型檢驗(yàn)，來確定最終采用的模型。從F檢驗(yàn)和Hausman檢驗(yàn)結(jié)果可知建立隨機(jī)效應(yīng)模型最合適。

（4）模型確立及解釋。通過單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)及模型檢驗(yàn)，可以證明最初選擇的隨機(jī)效應(yīng)模型經(jīng)過剔除變量之后是合適的模型。最終確定的隨機(jī)效應(yīng)方程如下：

lnPit=-1.237+1.246ULit+0.054lnLPit+0.918lnINCit

-0.062lnJM+δt+εit

從隨機(jī)效應(yīng)方程中可以看出城鎮(zhèn)化水平和商品住房價(jià)格之間有明顯的正向關(guān)系，城鎮(zhèn)化率每提高1%，商品住房價(jià)格上漲1.246%，表明城鎮(zhèn)化水平的提高會(huì)引起商品住房價(jià)格的顯著上漲；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和商品住房價(jià)格也存在顯著的正向關(guān)系，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入每上升1%，商品住房價(jià)格上漲0.189%，表明城鎮(zhèn)居民可支配收入的上升會(huì)明顯的提高商品住房的價(jià)格。土地交易價(jià)格和住宅竣工面積和商品住房價(jià)格之間存在正相關(guān)系，但是經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不顯著。

（5）研究結(jié)論。城鎮(zhèn)化水平和商品住房價(jià)格之間存在著長期的均衡關(guān)系。城鎮(zhèn)化水平、城鎮(zhèn)居民可支配收入和商品住房價(jià)格之間存在顯著的正相關(guān)，城鎮(zhèn)化水平每提高1%，商品住房價(jià)格上漲1.246%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入上升1%，商品住房價(jià)格上漲0.918%。城鎮(zhèn)化水平的提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的上升都會(huì)引起住房有效需求的增加，從而促進(jìn)商品住房價(jià)格的上漲。

三、基本結(jié)論

根據(jù)面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析結(jié)果可知：城鎮(zhèn)化水平和商品住房價(jià)格之間存在長期的均衡關(guān)系；商品住房價(jià)格和城鎮(zhèn)化水平、城鎮(zhèn)家庭人均收入之間有著顯著的正相關(guān)關(guān)系。城鎮(zhèn)化水平的不斷提高以及城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入的提高都能增加商品住房的有效需求，最終導(dǎo)致商品住房的價(jià)格上揚(yáng)。同時(shí)土地交易價(jià)格和住宅竣工面積和商品住房價(jià)格之間也存在正相關(guān)系，但是經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不顯著。

目前我國城鎮(zhèn)化率將近達(dá)到55%，與發(fā)達(dá)國家70%到80%的城鎮(zhèn)化率相比，還有很大的提升空間。因此我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍將持續(xù)推進(jìn)，與此同時(shí)，我國商品住房的價(jià)格也還存在上漲的區(qū)間，這是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的大致趨勢(shì)。即使商品住房價(jià)格維持原水平，普通民眾購買商品房也是極為困難，倘若商品房價(jià)格進(jìn)一步上漲，必將加劇普通民眾的購房壓力。因此，政府有責(zé)任加快保障性安居工程住房的建設(shè)，為城鎮(zhèn)的住房困難群體提供最基本的住房保障。

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