商品房買賣合同中的格式條款效力認(rèn)定

陳希

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的變化，在商品房買賣過(guò)程中，雙方當(dāng)事人就買賣合同中有關(guān)違約責(zé)任的條款規(guī)定發(fā)生爭(zhēng)議的案件越來(lái)越多。特別是當(dāng)違約行為存在時(shí)，對(duì)買受人違約責(zé)任的規(guī)定一般較重，而出賣人違約責(zé)任的規(guī)定相對(duì)較輕。當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)，有人主張以合同法中的格式條款規(guī)定否定不公平的違約責(zé)任條款，但也有人主張尊重雙方當(dāng)事人的意思自治，依據(jù)合同內(nèi)容來(lái)確定雙方當(dāng)事人的違約責(zé)任。爭(zhēng)議的核心是如何把握格式條款，確定其效力。

一、商品房買賣合同中的格式條款實(shí)踐情況

實(shí)踐中，大部分包含了格式條款的合同一方當(dāng)事人為了避免被認(rèn)定為格式條款從而被認(rèn)定無(wú)效，往往在合同內(nèi)容中多加入一些可供協(xié)商性的條款，試圖模糊合同或條款的格式性。如，在某《商品房買賣合同》中約定：“為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定，雙方當(dāng)事人可以對(duì)本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。”法院在判決中也依據(jù)該條款，認(rèn)為在商品房買賣過(guò)程中，買受人可以對(duì)合同相應(yīng)條款進(jìn)行修改或增補(bǔ)，雙方存在一定的協(xié)商過(guò)程，對(duì)涉案《商品房買賣合同》認(rèn)定為格式合同不當(dāng)，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的條款全面履行自己的義務(wù)。如僅以合同中存在貌似可供雙方協(xié)商性條款的存在來(lái)模糊格式條款的存在，從而使得出賣人利用合同擴(kuò)大己方權(quán)利，限制己方義務(wù)，以致案件雙方當(dāng)事人違約責(zé)任不對(duì)等、差距巨大。

二、商品房買賣合同中的格式條款效力認(rèn)定

在認(rèn)定格式條款時(shí)，不僅從形式要件進(jìn)行判定，也要注意考察實(shí)體因素，從而更有利于維護(hù)交易秩序的公平、公正。主要把握兩方面：一方面看格式條款是否符合法律規(guī)定。對(duì)格式條款效力進(jìn)行認(rèn)定，首先對(duì)其內(nèi)容進(jìn)行判定。如果違反國(guó)家法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定或具有其他致使合同無(wú)效的條款，該條款自始無(wú)效。另外，法律規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。另一方面看格式條款是否符合誠(chéng)實(shí)信用原則。法律規(guī)定采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。根據(jù)該條規(guī)定，格式條款的運(yùn)用雙方當(dāng)事人應(yīng)遵循公平原則，并盡到提醒對(duì)方合理注意的義務(wù)。

三、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，商品房買賣行為成為影響人們生活的重要內(nèi)容。在交易過(guò)程中，作為合同主體的雙方當(dāng)事人地位并不完全平等，特別是在作為出賣方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與作為買受人的自然人之間，難免存在地位上的不均衡，而很多出賣人利用這種優(yōu)勢(shì)地位采用預(yù)設(shè)的商品房買賣合同，來(lái)擴(kuò)大出賣方的權(quán)利，加重買受人的責(zé)任，或者是對(duì)出賣方違約責(zé)任規(guī)定較輕，而買受人違約責(zé)任較重，造成雙方實(shí)體權(quán)利義務(wù)的不平等。而買受人作為相對(duì)弱勢(shì)的一方，在享有法律資源或經(jīng)濟(jì)資源方面均處于弱勢(shì)地位，當(dāng)其合法權(quán)利受到不當(dāng)侵害時(shí)，作為維護(hù)社會(huì)公平正義的客觀存在，法律應(yīng)對(duì)其不當(dāng)行為進(jìn)行調(diào)整，將通過(guò)立法設(shè)定的“形式正義”推演為能被人們具體感知的“具體正義”。