老舊小區整改的調查與思考

葛潤霞

老舊小區整治改造一直是保障民生工作的重要內容。本文介紹了山東省煙臺市芝罘區在推進老舊住宅小區整治改造和物業管理過程中的主要做法和經驗，并對下一步全面推進老舊住宅小區的整治改造從資金投入、居民工作和工程推進過程中統籌協調的三個方面提出建議。

山東省煙臺市芝罘區是山東省煙臺市的中心城區，老舊住宅小區居民達到15.4萬戶，占全區總戶數的50%，成為城市管理和發展的一個突出短板。開展老舊小區整治改造，切實改善居民群眾的居住環境是社會治理和城市發展的必然要求，也是落實黨和政府為民辦實事的重要工作。2014年，芝罘區選定了7個試點社區，開始對老舊住宅小區進行整治改造，同時引入物業管理，提升老舊住宅小區的功能和形象，贏得了居民群眾的廣泛認可。

一、政府推動 政策先行

2015年9月，芝罘區印發了《芝罘區推進老舊住宅區整治改造和社區物業管理的實施意見》，將老舊住宅小區整治改造和引入物業管理作為今后幾年最大的民生工程，并寫入《政府工作報告》，力爭通過有效的探索和實踐，打造具有“芝罘特色”的整改新模式。為確保整改工作的有序推進，政府部門制定了具體的工作目標、實施步驟和政策措施，在具體的推進過程中主要有以下三個方面做法：

（一）強化領導，健全機制，構筑科學規范的長效治理體系

一是建立健全三級管理體制。區級層面成立了“推行社區物業管理”領導小組，分管副區長任組長；街道（園區）層面成立了社區物業管理辦公室，負責具體工作的組織實施，對物業公司進行監管、考核；社區層面成立了物業服務站，負責接收、處理居民群眾投訴，及時解決居民群眾反映的物業管理問題。二是建立街（居）兩級聯席會議制度，解決整治改造和物業管理中出現的難點。同時，強化街道、社區的主體管理責任，全面實行街道、社區兩級整治改造和物業管理工作聯席會議制度。街道層面聯席會議由街道辦事處組織召集，區有關行政主管部門、居委會、物管公司以及業主代表參加，主要協調解決整治改造和物業管理的重大問題；社區層面聯席會議由社區居委會組織召集，社區主任、人民調解員、城管隊員、派出所民警、安監隊員、業主代表等人員參加。規定每月至少召開一次專題會議，研究解決整治改造和物業管理出現的具體問題[1]。

（二）尊重民意，匯聚民智，探索具有“芝罘特色”的整改新模式

在整治改造過程中，芝罘區按照“政府主導、居民參與、企業介入”的指導思路，充分發揮居民群眾的力量和智慧，探索形成既符合區情實際又切合居民群眾需求的整改模式。

一是廣泛征求居民群眾的意見建議，制定科學合理的改造方案。老舊住宅小區整治改造是一項系統的民生工程，如何制定科學合理的整改方案，贏得居民群眾的理解和支持至關重要。為此，在整治開展之前充分發揮輿論的宣傳引導作用，通過采取新聞報道、張貼宣傳單、入戶走訪等形式，為居民群眾答疑解惑，引導居民群眾參與整改工作。同時，通過各街道、社區走訪調研，深入開展摸底調查，收集整理居民群眾的意見建議，為整治改造工作提供決策依據。在環境整治、綠地規劃、引入物業等工作中注意傾聽居民群眾的意見建議，確保居民群眾的知情權和選擇權。

二是打造“1+5+X”整改新模式。在整改過程中，按照“問題導向、因地制宜、治管并舉”的指導思想，探索形成了“1+5+X”的老舊住宅小區整改模式。

“1”是指為每個老舊住宅小區招標配備1個專業物管公司，由街道或社區與物業企業簽訂合作協議，配套安保、環衛設施，開展衛生保潔、秩序維護、門衛執勤等物業服務，在此基礎上配合街道、社區進行整改。整治改造完成后，物業企業全面接管小區，最終實現專業化、社會化、市場化管理。在物管企業招標的過程中，嚴把企業準入關，嚴格審查管理資質，審慎引入業務能力強、服務意識高的優質物管公司，并做好后備企業庫資源管理入選儲備。目前已圈定10家優質骨干物管企業進入后備企業庫，其中具有二級資質以上的企業7家。

“5”是指所有整治改造的老舊住宅小區都要將治安防控設施、環衛消防設施、社區環境設施、社區基礎設施、文化宣傳和健身設施等5項內容列為整改工作的必改項，重點解決居民群眾關心的居住環境安全、停車難、行車難、場地破損等問題，滿足居民群眾最基本的居住環境需求。目前已在先期啟動的11個社區進行了一系列專項整治，包括清理衛生死角、樓道亂堆雜物、升級改造社區綠地、疏通或擴建消防通道、安裝電子監控設施、劃定停車位等。通過推行視頻監控全覆蓋，實現社區管理與“天網”工程、“數字化城市管理”合網并行。

“X”是指確保在實施上述5項“剛性”指標的基礎上，結合不同條件和居民群眾的需求，制定“特色化”的整改方案，使其改造項目更具靈活性和針對性。比如，在金溝寨、翡翠兩個環境條件比較好的小區，按照省級示范小區的考核標準，實施綠化、美化、亮化工程；在鳳凰臺小區，針對中青年居多、需求現代信息技術服務設施的特點，通過物聯網、云計算，搭建綜合服務信息平臺，打造“智慧社區”，受到中青年群體的歡迎。

（三）強化監管，嚴格考核，打造規范務實的民心工程

為了確保整改工作的長期實效，打造規范務實的民心工程，在整改過程中以監管、考核為抓手，確保整改實效。

一是在整治工程質量方面，建立了由居民群眾代表和城管、住建、財政等部門，以及街道、園區組成的質量監審組，聯合監理公司，全程參與整改，重點檢查施工方案是否科學、施工質量是否達標，及時將居民群眾的意見建議反饋給施工方。二是在后續管理上推行網格化管理，以社區為單位劃分網格，設置城管、公安、安監等相關部門的執法人員，實行定崗、定責、定時、包效果“三定一包”的區域監管責任制，加強責任制考核[2]，加強區域內整改、物業管理日常巡查督導，打擊私搭亂建、占道經營、損壞公共設施等破壞小區整體環境的違法行為。三是對物業公司的考核，出臺了《芝罘區社區物業管理考核辦法》，建立“三考一評”工作機制。區城管局負責考核各街道（園區）的城市綜合管理質量，考核結果納入全區崗位目標責任制考評體系；區住建局負責健全物管公司的信用評定體系，監管考核物管公司運行；街道（園區）組織實施物管公司日常績效考核，考核結果與資金撥付掛鉤；居委會定期組織樓門（片）長、居民群眾代表，對居民群眾的滿意度進行測評，測評結果上報街道（園區）備案，作為對物管公司的考評依據[1]。

二、推進老舊住宅小區整治改造的思考與建議

第一，在資金投入方面，以財政投入為基本保障，探索運用市場化手段，多渠道籌集改造資金。資金是整治改造老舊住宅小區的關鍵，要在確保財政支持力度不變的情況下，鼓勵物業通過市場化經營拓展資金來源，降低運營成本。一是特許經營，將物業管理區域內的廣告發布權、便民服務設施設置，以及經營權、停車收費權、快件職能存儲柜（物流自提設施）、場地租賃收費權等賦予物業，統一對外招標經營，以彌補物業收費不足[2]；二是拓展經營。在法律法規允許的范圍內，圍繞物業服務，自主開展家政、維修、安裝、代買、老人陪護、小飯桌等便民服務。深圳市的彩生活物業服務公司通過社區互聯網平臺，推出“零物業費”概念。通過“彩之云”服務平臺，為小區居民提供衣、食、住、行、娛、購、游等方面的信息和服務。居民通過服務平臺各取所需，消費可以獲得相應積分，積分可以折合物業費、停車費等，既滿足了居民群眾的需求又增加了物業收入，實現了雙贏。

第二，通過拓寬服務和溝通渠道，增加居民群眾的認同感和歸屬感，提高居民群眾的責任意識。居民群眾滿意是整改工作的重要前提和最終目標，要在整改前和整改過程中時刻注意傾聽居民群眾的意見建議，才能確保整改工作的順利推進。實踐表明，前期的摸底調查只是基礎，在具體實施的過程中會出現這樣那樣的問題，這些問題只有及時得到解決才能贏得居民群眾對整改工作的支持和配合。此外，整改后的管理和服務要發揮居委會和物業的主導作用。只有為居民群眾提供滿意周到的服務，才能得到居民群眾的配合。在“政府+物業+居民”三方的通力配合下，社區的認同感和歸屬感才會傳遞感染每一個人，從而自發形成參與社區建設和管理的責任意識，就會鞏固整改成果。

第三，在工程推進的過程中要把牢統籌協調，建立上下聯動配合的工作機制。老舊住宅小區整治改造是一項復雜、持續的系統工程，需要住建、城管、規劃、公安、物價、供電、通信、廣電、供排水、燃氣、熱力等部門和單位的支持配合。政府部門作為第一責任人，一定要發揮好督導和協調作用，對單一部門或單位不能解決的問題必須進行統一調度，力避各自為政、推諉扯皮、浪費資源。

參考文獻

[1]膠東在線.煙臺芝罘區出臺老舊小區改造細則推行物業管理[EB/OL].http：//www.jiaodong.net/news/system/2015/10/26/012938046.shtml.2015，10-26.

[2]山東省住房和城鄉建設廳.關于推進全省老舊住宅小區整治改造和物業管理的意見[EB/OL].http：//www.sdjs.gov.cn/art/2015/7/23/art_5_46900.html.2015，7-23.

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（責任編輯：林菲）