朔州市樓市去庫存相關研究

陳娟

[提要] 隨著我國經濟不斷發展，城市建設如火如荼，房地產行業也迅速發展。然而，近兩年來三四線城市不得不面對一個嚴峻的問題，那就是城市商品房嚴重供給大于需求，導致不少樓盤庫存滯銷，甚至出現“鬼城”、“鬼市”。本文以山西省朔州市樓市現狀為例，分析去庫存的痛點、難點。

關鍵詞：三四線城市；商品房去庫存；山西省朔州市

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年3月4日

一、朔州市區域環境分析

（一）地理環境。朔州市坐落于山西省西北部，位于東經111°53'～113°34'，北緯39°05'～40°17'間，在桑干河上游，西北部與內蒙古自治區相接，南扼雁門關隘，北部距離大同市129公里，南部距離省會城市太原200公里，東部到首都北京502公里。朔州是1989年經國務院批準設立的省轄地級市。總面積1.07萬平方公里，總人口171.48萬人（2012年）。它是我國新型的以煤電為主導的能源重化工基地、中國農區最大的奶源基地和北方重要的日用陶瓷生產基地。在2015年朔州市的常住人口達到了176.22萬人。

（二）經濟情況。朔州已初步形成的支柱型產業主要是奶、煤、電，同時也進一步形成了陶瓷、食品、機械、建材、化工、輕紡、醫藥、冶金及耐火材料等較為完整的工業體系和以農牧業主導、農林牧副漁綜合發展的格局。

二、朔州市樓市去庫存現狀

（一）庫存過大。在過去的十多年中，全國房地產市場失衡，在地方政府、開發商、投資者的需求下房地產事業得到了迅速發展，房地產開發規模急劇增加。與此同時，政府在高地租的誘惑下大量的拍賣土地，這一舉動間接促進了房價的上漲。房價的上漲并不是短時間的，在政府瘋狂拍賣土地的舉動中，投機者察覺到了房地產業的商機，造成了大量投資者瘋狂投資的局面，從而導致房地產庫存過大。雖然朔州市只是一個四線城市，但也不例外，在過去的七年來，在房地產商瘋狂而又盲目的投資下，朔州城市中心高樓聳立，各種小區建設如火如荼，但是由于房地產的消化周期長，導致大量的房市庫存積壓。

（二）剛需購買力不足。近幾年來，國內經濟下行壓力較大，但是朔州市的房地產價格并未下降，都保持在4，000元/平方米左右。朔州市的人均收入水平約2，500元，它僅僅是房價的二分之一，同時由于近幾年來物價上升幅度較大，各種裝修原材料以及高昂的人工費都間接地影響房產的購買率。剛需一族負擔如此高成本的房價是很有困難的，因此朔州市的房屋空置率較高。盡管在一些郊區附近的房價較為便宜，但是人口流動率較高，供給仍然大于需求，購買力不足。

三、化解朔州市樓市去庫存問題的建議

（一）新型城鎮化。近年來，解決樓市去庫存的政策主要是新型城鎮化，這一政策主要爭取的對象是農民工。據不完全統計，全國目前外出想定居城市的農名工達到了1.68億人，那么我們可以試想一下，只要這些人中的1/8左右定居在城市里，就可以消化掉近7億平方米的房產。但是，要想這些農民工成為城鎮化的新市民，還有以下兩個問題：第一，農民是否能夠承擔得起高房價？農民工主要是靠出賣勞動力為生，他們的職業具有很大的臨時性和不確定性，如果他們失去了工作又將如何去負擔如此之高的房價？第二，農民工買房主要還是集中于小城市，但是這些城市里并沒有充分的就業機會，公共服務業也比較落后，他們不僅僅要滿足自身住房的需求同時也要考慮下一代有關教育文化等方面的需求。房子僅僅是一個附屬品，農民工更需要的是享受基本的市民待遇。因此，新型城鎮化下減少樓市庫存的措施主要是抑制房價上漲。在推進城鎮化的進程中，政府可能會面對以下問題：農民不愿意出讓土地。據調查顯示，七成的受訪農民表示不愿意放棄農村戶口。這當然與近幾年來國家大力扶持農村，給予農民各種優惠政策有關。放棄土地，等于放棄了這一部分利益，農民當然不樂意。同時，政府通過推進城鎮化去減少庫存要考慮到一系列實際的政策落實問題，比如戶籍政策、農村福利政策等。這些政策的改革都將影響城鎮化的進程。

（二）嚴格控制商品住房供地規模。深究商品房供給增量的背后，不難發現其實是政府在利用拍賣權從源頭上增加房地產的供給。因此，要想減少樓市庫存，政府就要有壯士斷腕的決心，要敢于走出依靠拍賣土地的怪圈。對于朔州市的現實情況，政府應該實行在城市中心內3年不再增加綜合性商業地產的土地供應政策，因為在實際情況中，商業地產基本賣不動。在2015年朔州的商品房供應面積796畝，僅為2013年2，827畝供地面積的28%（2013年是頂峰時期），通過從源頭控制供地的措施有效緩解了市場的擔心，同時也增強了開發商的信心。

（三）提高商品住房“性價比”。房地產開發商要切實提升軟硬件實力：一是要積極提高房屋的設計和建設品質并完善小區配套，打造高品質樓盤的硬實力；二是要下大力氣提高物業管理水平和小區文明的軟實力；三是要適當調低銷售價格，擠掉房價虛高的泡沫。做到了這三點，房屋性價比高了，理性的消費者還是愿意上門的。朔州市住宅庫存量雖大，但是2015年朔州市中心城區還是出現了幾個逆勢而上的“日光盤”。這說明，朔州市房地產并非沒有需求，關鍵還是性價比。

（四）杠桿主體分散轉移風險。“去庫存”不能將政府，房地產商以及住房需求者的關系割裂開來，不能單單依靠各自的政策或者利益目標去解決問題，而是要三者結合起來，改變各自的思路去將由開發商已經形成的杠桿風險分散化。政府應該同房地產商雙管齊下，出臺降低住房首付以及貸款率的政策，適時適度從優房貸，吸引需求者的投資，從而可以解決開放商面對的困難，同時政府及金融機構也可以將風險規避到最小。

（五）“住房”渠道的轉換。對于那些已經供應但是還沒有開發的項目，可以轉型用于新興產業、文化旅游產業、體育產業、養老產業等跨界地產；對在建但尚未銷售的商品房項目，在不改變用地性質和容積率等必要條件的前提下，允許企業對戶型結構進行調整；對已建成的房地產開發項目，符合條件的可改造為電商用房、“創客空間”、商務居住復合式地產等其他用房。政府應該減少安置房和經濟適用房的建設，鼓勵以貨幣方式補償拆遷安置農民和棚改安置居民，出臺優惠政策對選擇貨幣購買普通商品房的安置戶進行獎勵和補助，同時由政府出資購買普通商品房作為公共租賃房和安置房。

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