特殊用地評估難點解析

張欣欣

一、特殊用地簡介

所謂特殊用地，就是非傳統的住宅、商業、工業等單一用途或主要用途的占地項目。即使傳統的住宅房地產開發項目，也不可避免留有部分建筑物底層商業、裙樓商業及地下車庫等收益性房產，實際變成綜合性房地產。更何況互聯網浪潮之后，部分人員只需幾臺電腦、租間住戶，即可變身成為創業團隊，亦宅亦商。至于工業與商業的混合體，則多在產業型城鎮出現，如義烏小商品城、濰坊風箏之鄉、白溝箱包城等地，均是“前店后廠”“家庭作坊式”企業，當地土地證書也多用“混合用地”來模糊界限。

根據《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011），城鄉用地共分為2大類、9中類、16小類，雖說涵蓋了大多數城鄉現存行業，但如創業產業園區、生態停車場、動漫產業園、供應設施用地等名稱，均無法與傳統的三大類（商業、住宅、工業）相匹配或者修正。而之所以提及傳統三大類，即是與各地的基準地價修正體系有關。

二、基準地價系數修正法

涉及特殊用地的評估業務，一般估價人員第一反應，即是從本地基準地價及修正體系中尋找可參考的用途，能直接匹配最好，不能匹配，也想方設法尋找價值近似的理由加以說明，向預期的標準用途趨同。但是各地基準地價報告，往往無法窮盡各種用途的修正因素或提煉出該類用途的地價標準。這一方面是由政府招標和項目預算決定的，不可能大范圍地進行調查并對各類用途的地價及影響因素面面俱到，但另一方面也是便于使用，畢竟將各種用途統一歸類到“商住工”三大類，總比細分成十余種地價體系清晰明了。但在實踐中發現，往往涉及爭議性土地價格時，特殊用地的測算與解釋是審核報告的扣分項和技術爭端發起的源頭，尤其是涉訟司法評估，可能僅僅因為沒有二級地類的修正參數，便會拖延案件的審理，及至申請更換評估機構、申請技術裁決等。

早在2008年，沈陽基準地價便有各種用途的二級修正系數，對于估價人員具有極大的參考性和可操作性。自2011年以后，各地的基準地價更新，北京、武漢、海口、廣州等基準地價，多數都添加了用途修正參數表，對醫療、科教、倉儲、物流、養老、殯葬等特殊用地，均提出適宜本地經濟狀況的參考用途和修正系數。通過基準地價系數修正法，即可順利完成特殊用地的評估測算。即使待估宗地所在地的基準地價沒有用途修正，也可通過比較城市規模、經濟水平等外在型指標，可選用待估宗地所在地臨近的、規模近似的不同城鎮的用途修正體系進行測算，作為參考。

三、市場比較法及期日修正參數

作為評估方法的鼻祖，市場比較法在特殊用地評估項目中似乎用處不大。原因有三：首先，作為市場比較法的案例來源，選取時要剔除拍賣成交、抵押轉讓案例以及協議出讓的數據，這樣既可以排除現場競價氣氛對成交價格的干擾，也避免人情關系對抵押、轉讓價格的哄抬，更能避免政府招商引資或歷史原因對成交價格的不利影響。其次，在土地市場網上關于出讓宗地的具體用途，并不像出讓合同或產權證書上寫的清晰準確，具體開發指標及用途分攤比例也沒有可研報告描述的詳實確切，只能通過簡單的項目開發名稱來選取案例，這就進一步縮小了可選案例的范圍。最后，即使成交案例的價格可信，那么對于心理預期價位高企的委托方來講，這個價格已經是“過去時”，而非將要“招拍掛”或者抵押可用的預期價格，不代表估價期日的土地市場地價水平。那么，期日修正不足以修正這個偏差么？

期日修正參數，本身即作為基準地價系數修正法應用的一個參數，廣泛應用于市場比較法與基準地價法的測算過程中，在剩余法（假設開發法）中，也應用于對不動產未來租售價格的動態分析。目前各主要評估機構的及優秀土地評估報告，采用的多為中國城市地價動態監測網公布的105個城市的地價增長率及地價指數。但在應用中有部分專家指出，該指數是綜合該城市不同用途、不同區域的平均性指標，針對各個區的地價變動幅度，是否可以直接使用？如果不可直接使用，又應該參照哪個指標來拆解落實？畢竟待估宗地所在區域的單個地價指標，也僅僅是構成整個城市地價指標的一個權重因子。更何況目前地價指數，測算過程多用當前商品房的租售價格及征地價格來測算，并加入土地市場不同地塊的成交價格，自身即帶有一定的市場盲目性。

市場比較法在選取特殊用地案例時，可以在有限的可用案例周邊，選取相同供需圈、近似規模、可修正容積率及個別因素的傳統用途案例，將可用案例與傳統用途案例修正到同一條件下進行價格對比，即可推算出該特殊用途地價水平與傳統某一用途地價的具體比例。

在實踐中，基準地價系數修正法與市場比較法，是最常使用的兩種方法。但是由于城市建設與房地產開發，基準地價級別區域更新速度較快，即使2015年公布實施的基準地價，其測算內容和數據也是采用2012年或者2013年基準期日的市場數據，更新速度遠遠不及房地產市場現實發展，并且根據《國土資源部辦公廳關于實施〈城鎮土地分等定級規程〉和〈城鎮土地估價規程〉有關問題的通知》（國土資廳發〔2015〕12號）內容，“基準地價每3年應全面更新一次；超過6年未全面更新的，在土地估價報告中不再使用基準地價系數修正法”，大部分城鎮的基準地價系數修正法的適用性較差。因此，收益還原法或剩余法就成為必然的技術方法選擇。

四、剩余法和收益還原法

剩余法在測算特殊用地時，有其得天獨厚的優越條件，畢竟在揣摩委托方心理預期的角度，是從“假設開發”的角度進行項目預期，價格水平和開發成本更貼近市場，可信度高，說服力強。在進行市場調查時，要對待估宗地的用途有針對性地調查。比如教育用地要調查估價項目周邊相同類型學校的入學率、住宅小區適齡人口、入學費用標準、附加項目收費標準、防護設施建安成本、相關稅費減免政策等指標，養老用地要調查區域內養老院數量、不同檔次床位數量及比例、托護收費標準、醫務用房建安標準、相關稅費減免政策等指標。

相對來說，收益還原法是剩余法的落實。因為畢竟剩余法是“假設開發”，按照預期收益原則來測算，而收益還原法則更多的考慮已建成項目并投入運營的特殊不動產價值。這也是剩余法和收益還原法的原理所在：收益還原法是測算每年毛收入扣除各項費用后的凈收益及到期轉售收入，用適當還原率折現，并根據剩余年期，直接推算出不動產價值；剩余法則是先假設不動產收入，扣除修建成本和合理利潤、利息，得出不動產價值。因此，針對已經運營的不動產抵押或者轉讓，收益還原法適用性較強；而如果是廢棄待拆不動產，或規劃出讓的空地，則更適用于剩余法。

針對特殊用地采用收益還原法評估，一方面可以索要估價對象運營機構近三年的財務報表以更詳實的反應估價不動產的資金流；另一方面也要體現“最高最佳使用”原則，進行區域調查，根據估價對象的特殊用途進行合理預判，既不能完全依賴運營機構給出的財務數據，喪失評估行業獨立性，也要保持客觀客觀公正，對該行業的財務數據和地價水平保持合理警惕性，避免出現價值偏離或技術違規。

五、成本逼近法和建安成本、利潤率

作為最體現謹慎原則和嚴格按照“有法必依”原則來測算各項稅費、積算土地價格構成的成本逼近法，其實并不適用于特殊用地的測算，原因就在于一個參數：利潤率。

作為評估重要參數的利潤率，不光針對剩余法中開發成本起著一定作用，也是成本逼近法中僅次于土地還原率的重要參數。關于利潤率的來源，一般來自于估價人員對估價對象從事行業的預判，但是在成本逼近法中沒有一個合理有效的依據，這個參數的確定極易招致各級評審專家的責難。有的機構選取近年行業報告，有的機構選取省級行業分析，甚至有的機構就直接照搬委托方提供的可研數據，這都或多或少地偏離了評估行業賴以生存的公平、獨立、客觀的基本原則。

關于成本逼近法的土地開發利潤率，根據《城鎮土地分等定級規程》（GB/T 18507-2014）6.4.7的表述：“土地開發總投資應計算合理利潤，按照開發性質和各地實際情況，確定開發中各項投資的客觀回報率，測算土地開發應取得的開發利潤”。而剩余法中利潤則表述為：“開發項目客觀利潤一般以土地或不動產總價值或全部預付資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市場上類似土地或不動產開發項目的平均利潤率”。

那么，有沒有一個既可以滿足成本逼近法中關于行業利潤率，又可以滿足剩余法中關于房地產開發行業利潤率的客觀、公正性指標呢？有。可以查閱歷年國務院國資委財務監督與考核評價局編制的《企業績效評價標準值》一書。該書既按照工業、建筑業、房地產業、農林牧副漁等不同劃分行業種類，同時在每種行業中有關于利潤率的優秀值、良好值、平均值、較低值乃至較差值等不同等級參數，可引為客觀公正的評估測算數據來源。

成本逼近法應用于特殊用地的地價測算，可以很有效地從成本積算角度，對政府用地、醫衛用地、喪葬用地、圖書館用地、園林綠化用地等收益性不高的特殊用地市場價格進行測算。如果沒有當地招商引資的稅收優惠，成本逼近法僅從測算原理及預期收益原則上講，還是不適宜應用于對未來收益依賴度較高的科技產業園用地、電子物流倉儲用地、會展中心、體育場館、交通用地等特殊用地價格的測算。

成本逼近法在測算時，由于各項稅費有法可依，適用于土地市場欠發育、少有交易的地區或類型的土地價格評估，針對部分業務種類，如征遷項目涉及的劃撥類型土地、出讓項目涉及的底價等，可以從成本積算角度保證相關涉事方的基本權利，避免國有資產流失。

陳品祿/責任編輯