不動產登記中的幾個難題及對策創新

王志青

不動產登記是房地產產權管理的核心環節。自我市實行不動產統一登記以來，解決了房地分設時存在的弊病與問題，更好地維護了房地產權人的合法利益，規范了房地產使用、管理秩序，促進了經濟發展與社會穩定。但由于近年來房地產市場迅猛發展，房地產規劃、開發、建設都較之以往有了較大變化，而不動產登記中的一些法規、技術和規范制訂相對滯后，這也給不動產登記帶來新問題。

筆者結合近年不動產登記工作中出現的幾個難點問題，提出相應的處理意見，僅供參考。

一、住宅小區土地面積分攤問題

[存在問題]小區土地面積的分攤，實質上最終體現在維護小區內廣大業主的利益和房地產管理實際操作的難易程度上。小區土地面積的分攤方式與小區土地的宗地劃分有直接關系，按照目前我市有關規定，一般按小區宗地封閉與否劃分為兩類：1）小區宗地閉合（通常為新供地項目）的，按整宗地計算分攤，宗地內所有符合規劃的建筑均參與分攤（地下建筑面積不參與分攤）。2）小區是開放式的（多為遠年建設，沒有明確的用地審批手續或未進行土地設定登記），按照小區內單幢建筑實際用地圍墻或基礎投影線外返1.5米劃定宗地。

第1種分攤方法中，如宗地內配套建設的小學、幼兒園以及商業等也共同分攤，即使小學、幼兒園配套商業有單獨用地范圍（圍墻圈建），只要規劃沒有單獨供地的，均按建筑面積一并分攤。這樣計算分攤產生的問題：一是只注重土地分攤的份額而忽視了土地使用的特性，單獨建設的配套公建規劃時往往并非按照本小區住宅面積一定比例計算得來的，對小區內公共部分（道路、綠化等）的使用情況也不相同，因此單純按照建筑面積分攤，對全體業主是否合理呢？二是今后按規劃再增建其他配套設施，就要取得全體業主同意，即使同意，重新計算分攤，重新換發房地產證也是一件難以做到的事情。第2種分攤，機械的制定外返1.5米劃定宗地標準，對一樓帶小院、住宅與其他建筑接建或配套公建有獨立圍墻的較復雜情況還是難以科學確定宗地范圍。

2013年我市制定的登記規范明確小區分期建設的，待全部竣工后再計算分攤面積。雖解決部分由分攤引發的問題，但由于小區“全部竣工”時間及標準難以確定，實際上在此期間小區處于未分攤狀態，這種情況隨著小區建設進展有的長達數年，甚至由于開發商建設中斷，無法計算分攤的情況。尤其對劃撥方式使用土地的項目，如配套商業再轉讓時，由于無法計算土地分攤面積導致無法計算土地出讓金情況，影響權利人合法權益。

既然土地分攤存在諸多問題，那取消分攤計算，由整宗地內全體業主共同使用土地，是否科學呢？一是一個小區成百上千戶共用一個宗地號，不利于權屬信息管理到套；二是對于現狀補辦出讓等無法計算土地出讓金份額。因此，不分攤同樣存在問題。

[對策建議]依據民法的基本原則，權利可由一人所有，也可由多人共有，而共有又分按份共有及共同共有。按份共有指權利人按各自的份額享有權利；共同共有指對權利不進行份額分割，而權利人共同享有權利。因此，對于一個小區而言，業主本幢建筑按基底投影面積除以本幢建筑面積計算每戶分攤面積，按份共有，將分攤面積標注在產權證上；其余共同使用的道路、綠地等不進行份額分割，共同共有，只登記不發證，登記簿記載“全體業主共有”。小區內單獨用地的配套商業等單獨計算土地使用面積，標注在產權證上。

其優點是：1）以幢分攤，登記操作簡單，面積直觀，易計算；2）公用部分只登記不發證，保護業主合法權益，為今后的基礎建設騰出空間，不留后遺癥；3）分攤計算后，一幢建筑一個宗地號，可在系統中將房地產權籍管理信息管理到套。

[政策創新]分攤方法需通過登記規范具體規定。

二、住宅小區地下空間登記問題

[存在問題]對于商品房開發住宅小區、辦公樓等地下結建工程，地下開發利用作為地上權利的配套部分，其權利形態是：地下空間開發和地上開發權利人一致，其權利范圍包括土地使用權人已取得該宗地地表至地下建筑物、附屬物外圍所及的范圍。

地下結建部分與地上建筑物有著一定的關聯，表現為兩者垂直相連（與地面建筑連為一體），不垂直相連（部分相連，部分不相連），不相連（單獨地下部分）三種形式。其中不垂直相連的情況最為復雜。如有的規劃設計時，地上部分為不同用途的兩宗（或兩宗以上）土地，而地下部分卻是共用一個基礎設計的地下車庫無法分割。這對以宗地為單位進行的房地產權屬登記帶來新問題。

雖然《物權法》已明確規定地上地下權利可分別登記，但由于目前我國權屬登記尚處在二維空間階段，即以地表宗地為單位進行登記，尚無單獨的地上地下空間權利。因此，對于與地上建筑相連的地下空間，目前登記時凡與地上部分不是垂直相連的，都單獨登記，但需與地上小區一并完成登記。對于地上為兩宗地的，往往通過測量，將地下部分分別測成兩個數據，但由于分割不合理或無法分割，造成登記困難。

[對策建議]1）通過立法，明確城市地下空間權利可單獨設立，即可解決地鐵等項目登記問題。2）對地下部分單獨登記，宗地面積以規劃審批的地下建筑投影面積為準，單獨核發房地產權證，并注明“地下空間面積”。

[政策創新]地下空間與地表宗地分別登記需通過地方法規確認。

三、地籍調查問題

《物權法》第十一條規定：當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。《不動產登記暫行條例》第十六條，申請人應當提交資料包括不動產界址、空間界限、面積等材料。登記程序由過去的申請→調查→審核→登記→發證，改為申請→審核→登記→登簿發證。這標志著通過實行自我舉證制度，把原來只有土地行政主管部門辦理的地籍調查推向了中介代理機構，地籍調查不再是土地登記的法定程序之一，而變為土地登記申請之前的必要過程，其成果成為登記申請的必須要件。雖然通過推行自我舉證制度轉變了政府職能，方便了群眾，提高了土地登記效率和社會化服務水平，但在新制度下如何做好地籍調查，在實際工作中還存在一些需要解決的問題。

[存在問題]1）專門從事地籍調查的中介機構有待培植。我市目前尚未有專門從事房地產權籍調查的專業機構，大部分調查均由測繪單位承擔，但涉及組織指界特別是下達帶有強制行政行為的違約指界通知書等工作更是無法進行，這對地籍管理造成一定影響。2）地籍調查資料的來源及獲取方式。房地產權籍調查的最大特點就是每宗土地的調查（測繪）都與相臨宗地有密切關系，或需調用相臨宗地界址點，或需根據相臨宗地發證情況調整本宗地界限，而不能單獨形成成果資料。這些權籍調查資料全部在登記機構保存，如果有專門從事房地產權籍調查的社會中介機構，如何調取這些相關資料？3）測繪單位及成果管理。地籍調查包括權屬調查和地籍測量兩部分內容。以往地籍調查作為土地登記的一個程序，往往由登記人員負責調查，測繪單位負責測量，測繪成果由調查人員確認后使用。但地籍調查從登記中分離后，沒有權屬調查資料作為測量依據，單一的測量成果難免存在問題，而測繪單位的資料積累、資質水平等也無從管理，形成土地測繪市場混亂的局面。4）調查成果與登記的銜接問題。

[對策建議]1）建立完善調查機構，由市局（不動產登記主管部門）指定一個帶有行政職能的事業單位負責行業管理，制定調查規范及技術標準，對接調查數據的管理與使用，同時實行土地登記代理人制度，使調查走向規范化道路。2）改行政行為的指界規定為平等的民事行為規定。具體可按照以下原則定界：已辦理土地登記的，以登記界線為準；土地未登記，但已取得合法用地批準文件并核定用地界線的，以核定界線為準；有法院判決的，以判決定界為準；相臨宗地均無用地手續的，雙方協商用地界線；協商有爭議的，可將爭議區劃出后，對無爭議范圍登記；單方無理由拒絕指界的，履行公告（通知）限期指界程序，否則單方定界。3）通過制定登記規范，對調查具體事項進行規定。對社會貧困及弱勢群體申請調查，或因登記部門管理等原因造成調查成果需更正或重新調查的，應由市局指定的調查單位免費重新調查。

[政策創新]需通過地方法規，明確市局指定專門調查機構的合法性；明確指界為民事行為后，其結果在登記中予以認定的法律依據。

王春敏/責任編輯