2017年3月全國房地產土地市場簡報

易居

一、成交：成交規模創近年新低，溢價率升至高位

3月，CRIC監測的300城經營性土地成交244幅，環比下降16%；成交建面2318萬平方米，同、環比跌幅都接近20%；成交總價1447億元，環比減少6%，同比仍增長54%；土地價格上行趨勢未改，成交樓板價進一步提升至6244元/平方米，環比上漲17%，同比上漲90%。

土地平均溢價率升至50.3%，環比增加19.5個百分點。各線城市土地溢價率全面回升，一線城市增長尤為迅速，溢價率環比增加33.5個百分點至45.9%；二線城市溢價率43.8%，環比增加11.6個百分點；三四線城市土拍溢價率升至高位，達80.6%，環比增加20.8個百分點。一季度，房地產市場迎來新一輪密集調控期，限購、限貸城市持續擴容，新增青島、石家莊、中山等多市，北京、杭州、廈門等市更是升級限購、限貸，執行“認房又認貸”的差別化住房信貸政策。不過，熱點一、二線城市土地市場高溫難降，以南京為例，月底南京迎限購升級后首場土拍，6宗限價地塊全部競拍到最高限價，進入搖號環節。祿口片區4宗地成交樓板價都在1.2萬元/平方米以上，刷新祿口片區單價地王紀錄，土地市場熱度可見一斑。

二、分布：各線城市成交規模漲跌互現，熱點城市土地市場異常高熱

受上月較低基數影響，一線以及三四線城市土地成交規模有所回升，一線城市土地成交建面207萬平方米，環比增加20%，同比大增229%；三、四線城市土地成交建面563萬平方米，環比上升10%，同比仍下降37%。二線城市土地成交規模持續走低，成交建面降至1546萬平方米，同、環比明顯回落，跌幅分別為19%和29%。

具體來看，一線城市土地成交建面207萬平方米，環比上升20%。月底，廣州迎限購、限貸升級后首場大型土拍，8宗地合計收金190億元。除黃埔區一宗商業用地底價成交之外，白云區、海珠區、增城區7宗純宅地引發房企激烈爭奪，增城區單價地王紀錄頻遭刷新。海珠區廣紙輕工地塊因占據城市的核心地段，并有一線江景資源，吸引24家品牌房企積極競價。最終，時代地產總價20.4億元，并競配建4.41萬平方米奪下，剔除配建面積，可售面積樓板價多達5.54萬元/平方米，創造廣州新的單價“地王”。

二線城市土地成交建面1546萬平方米，環比下降29%。西安、濟南土地成交明顯放量，成交規模明顯高于其他二線城市。不過，西安、濟南土拍競爭不甚激烈，新晉出讓地塊近乎全部底價成交。熱點二線城市土拍競爭異常激烈，合肥新站區、瑤海區、肥東縣等多個區域頻出高溢價地塊，平均溢價率多達127%。杭州蕭山經開區兩宗商住用地成交樓板價一舉突破3萬元/平方米，大幅刷新蕭山區單價“地王”紀錄，地價近乎與錢江新城、申花等核心地段齊平。為了給土地市場降溫，杭州市政府連夜發布土地新政，當溢價率達到70%，不再向上競價，轉而競報自持面積比例。原定出讓的杭州良渚街道儲運路東商住地塊被緊急叫停，疑是調整競價方式，全面接軌土地新政。

三、四線城市土地成交建面564萬平方米，環比增加10%。佛山、無錫和漳州土地成交異常活躍，成交建面都在100萬平方米左右，暫居三、四線城市前列。核心城市周邊的三、四線城市土地市場持續高熱，佛山、漳州、嘉興和惠州土拍溢價率均超100%。舟山、太倉、金華等多個三、四線城市土地市場明顯轉暖，溢價率都在50%以上。太倉今年首場大型土拍吸引50余家房企參與競價，7宗地全部高溢價成交，港區、科教新城、沙溪鎮等區域單價“地王”頻遭刷新。

我們認為當下土地市場極低的成交規模并非市場常態，隨著土地供應量明顯增多，尤其是熱點二線城市已明確表示要增加土地供應，二季度土地成交規模將穩步回升至正常水平。熱點城市土拍競爭愈加激烈，合肥、南京、佛山等多市頻出高溢價地塊，調控似乎陷入“越限越漲”的窠臼。以太倉、金華為代表的多個三、四線城市土地市場明顯轉暖，太倉更是多區域頻出“地王”。