探討營改增對房地產企業(yè)稅收的影響及解決對策

鄭琳莉

摘要：“營改增” 是2011年經國務院批準，由財政部和國家稅務總局聯合頒布的稅收改革政策。這一政策自推行以來在國內已取得了良好的成績，并刺激了房地產行業(yè)在稅收籌劃以及財務管理方面的改革。本文圍繞“營改增”對房地產企業(yè)生產成本產生的影響、“營改增”對房地稅收的影響、“營改增”稅收政策下房地產企業(yè)的應對策略三個方面展開討論，對營改增對房地產企業(yè)稅收的影響及解決對策進行了分析，并提出了一些理論建議，希望能夠對今后房地產企業(yè)的稅收控制工作提供一些理論建議。

關鍵詞：營改增；房地產企業(yè)；稅收

在“營改增”稅收政策的推出，國家對房地產企業(yè)的稅收調控力度逐漸增強，房地產企業(yè)應在確保自身利益不受損的前提下作出相應的調整來適應“營改增”的要求。營改增稅收政策對于我國的房地產企業(yè)來說，產生的影響主要體現在生產成本以及房地產賦稅項目方面，因此房地產企業(yè)的改革工作也應圍繞這兩點出發(fā)，做好房地產生產過程中的成本控制，對物料實施稅收策劃等，通過這些措施來實現房地產企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

一、“營改增”對房地產企業(yè)生產成本產生的影響

（一）影響房地產建筑材料的采購

建筑材料采購是房地產運行過程中最基本的工作環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)中需要采購的物料不僅包括水泥、鋼筋、混凝土等建筑主體材料，還包括鐵釘、螺絲等小型建筑用材。一般來說，建筑主體結構材料通常采購于一些規(guī)模較大的正規(guī)企業(yè)，這些企業(yè)能夠根據企業(yè)需求開具增值稅專用發(fā)票，而小型建筑用材往往采購于一些小型店鋪或企業(yè)，很少能夠開具正規(guī)的增值稅發(fā)票，這一問題導致房地產企業(yè)在該環(huán)節(jié)無法扣除增值稅進項，從而間接增加房地產企業(yè)的生產成本。

另外，即使房地產企業(yè)可以順利取得發(fā)票，但根據我國目前的稅法規(guī)定，鋼筋、混凝土等建筑主體結構材料必須繳納17%的增值稅。這一影響在很大程度上決定了我國房地產企業(yè)必須盡快投入改革工作中，以此來適應營改增稅收制度的需求。

（二）影響房地產企業(yè)的人力成本

從目前我國大部分房地產企業(yè)的情況來看，建筑企業(yè)使用的建筑人力資源基本來源于農村。這些農民工雖然能夠較好地完成建筑工程項目，但是與其他類型的勞動人力資源也存在一定的差異，他們的穩(wěn)定性通常較低，而且沒有專門的勞務中介企業(yè)進行管理，導致建筑工人的施工成本被包含在總包成本中的，建筑公司會將此成本轉移給開發(fā)商。

二、“營改增”對房地稅收的影響

根據我國稅務法律法規(guī)，房地產企業(yè)需要繳納的稅收又兩大類構成，分別為土地增值稅與企業(yè)營業(yè)稅。這兩種稅收的性質同屬于價內稅，根據房地產企業(yè)的行業(yè)特征，他們在稅收過程中很容易產生重復征稅的現象。房地產行業(yè)本身就包含諸多建設環(huán)節(jié)，項目進度的情況也會引起行業(yè)賦稅率的增加，最終導致房地產企業(yè)的稅收總額增加，運營成本上升。對我國稅法進行仔細研讀后可以發(fā)現，增值稅與營業(yè)稅之間具有根本的區(qū)別。增值稅從性質上來看是一種價外稅，這一類型的稅款在收繳時還應將上層企業(yè)已繳納的稅收進行扣除。由此可見，在“營改增”稅收制度落實后，稅務人員就能夠將上層企業(yè)繳納過的增值稅進行扣除，從而避免重復征稅現象的發(fā)生。

三、“營改增”稅收政策下房地產企業(yè)的應對策略

（一）對營改增稅收制度進行深入學習

營改增稅收制度在國內已經推行了很長一段時間，隨著時間的推移，我國房地產企業(yè)都相繼落實了對營改增稅收制度的學習工作。對于房地產企業(yè)來說，應通過培訓措施來提高企業(yè)員工對稅收知識的了解，使企業(yè)中每一位員工都能意識到企業(yè)稅收的重要性，要求員工在每一筆企業(yè)開支項目中都注意開具發(fā)票。針對增值稅建立內部管理體系，明確相關的工作責任，積極應對營改增可能帶來的風險。提升企業(yè)財會工作人員的專業(yè)素質及職業(yè)素養(yǎng)，組織參加營改增制度的相關培訓，預防在房地產企業(yè)內部出現偷稅漏稅的現象，確保企業(yè)的健康蓬勃發(fā)展。

（二）對房地產開發(fā)成本展開稅收策劃

房地產企業(yè)在項目開發(fā)時需要花費較長的時間，不僅要對建筑用地進行篩選與對比，還需在短時間內采購齊全所有的建筑原料。若房地產企業(yè)在這一段時間內能夠對后續(xù)各個環(huán)節(jié)的成本展開分攤處理，也就可以實現工程各個環(huán)節(jié)中的增值稅分攤，從而為房地產企業(yè)節(jié)省不必要的開支，降低生產成本。因此，在營改增改革背景下，房地產企業(yè)應針對稅務籌劃工作設置專門的崗位，負責對開發(fā)成本進行整體的預先策劃，針對房地產企業(yè)運行過程中每一個環(huán)節(jié)的稅收支出項目進行具體地分析，尋找出有關稅收分攤的有效措施。

（三）對房地產建筑物料展開稅收策劃

房地產企業(yè)的稅收籌劃還應覆蓋建筑工程中的物料采購工作。中國國內市場在長期發(fā)展下已邁入了嶄新的市場經濟體制，在這一體制中，買房的地位以及功能上升，房地產企業(yè)在購買建筑原料時為了使指出稅款減少，可以使用招標的方式來購買建筑材料。在招標采購過程中，首先必須要求原材料供應商必須具有開具增值稅專用發(fā)票的能力，并在此基礎上進一步提出價格與質量方面的要求，最后對所有原料供應商的資質、能力進行綜合比對及篩選后作出最終決定。

（四）對房地產營銷模式展開稅收策劃

此外，房地產企業(yè)必須意識到在房地產營銷環(huán)節(jié)中也會涉及到稅收問題。房地產工程建設完成后需要向客戶出售，當有客戶購買時，房地產企業(yè)需要根據房產本身的出售情況來繳納相應的土地增值稅。房地產企業(yè)所繳納的土地增值稅會隨著房地產售價的升高而增加，因此房地產也應通過調整樓盤營銷模式來實現銷售環(huán)節(jié)繳納稅收金額的降低，從而提高房地產企業(yè)的營業(yè)利潤。一般來說，針對房地產銷售模式的稅收規(guī)劃是將整個銷售過程分為房地產銷售與房屋建筑裝修兩個部分。通過這種方式，房地產企業(yè)需要繳納的稅款范圍可以被擴大，因此相應的增值稅也可以相對減少，有效實現了房地產企業(yè)在房屋銷售環(huán)節(jié)中的繳稅金額。

（五）對房地產企業(yè)的勞務支出展稅收策劃

一般來說，房地產企業(yè)的勞務支出工作主要按照兩個方面展開，首先是房地產企業(yè)在工程建筑過程中使用的建筑勞工支出；其次是房地產企業(yè)普通員工的勞工支出。通常情況下，勞務支出的稅收款必須由勞務企業(yè)來繳納，若在此過程中能夠獲取增值稅發(fā)票，那么在后續(xù)的經營銷售環(huán)節(jié)中就不需要再次繳納勞務支出稅款，使房地產企業(yè)在此方面的成本大大降低。因此房地產企業(yè)應從正規(guī)的勞務管理機構中挑選合適的人員加入工程建筑工作中。另外，房地產企業(yè)在自身經營過程中對于內部員工的選取也應符合法律程序，選擇具有相關資質的工作人員。在這種人員招聘模式下，房地產企業(yè)在勞務方面的支出可以大大減少，在后續(xù)的企業(yè)生產銷售過程中不必再為自己使用的勞務人員繳納相應稅款，有效節(jié)省房地產企業(yè)在勞務支出上的稅收成本，為企業(yè)帶來更多的經濟效益。

四、結束語

綜上所述，營改增稅收政策的頒布與推行對于我國房地產企業(yè)來說具有極大的影響，它給房地產行業(yè)帶來挑戰(zhàn)的同時，也為其提供了一次改革的大好時機。房地產企業(yè)應充分把握好營改增改革所帶來的機遇，加速自身改革進程，努力適應營改增所提出的各類要求。營改增稅收制度對房地產企業(yè)所產生的影響涉及了很多方面，因此房地產企業(yè)的改革工作也必須以房地產事業(yè)的所有基本環(huán)節(jié)為依托，對房地產企業(yè)的稅收方案進行合理策劃以及調整，盡可能降低房地產事業(yè)的稅收成本，為企業(yè)創(chuàng)造更高的經濟效益。

參考文獻：

[1]張澤洋.淺議營改增對房地產企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2014，12：60-61+21.

[2]陳玉嬌.試論“營改增”對房地產企業(yè)財務管理的影響[J].現代經濟信息，2015，03：265+267.

[3]吳小紅.營改增對房地產企業(yè)稅收的影響及其對策[J].企業(yè)導報，2015，18：32+38

[4]占代娣.營改增對房地產企業(yè)的影響及對策分析[J].企業(yè)改革與管理，2015，20：103+61.

[5]張倫.房地產業(yè)營業(yè)稅改征增值稅的稅負效應分析[D].浙江大學，2014，06： 14-126+20.

[6]張林波，李露.營改增對房地產企業(yè)的影響及對策分析[J].企業(yè)技術開發(fā)，2015，33：133-134+136.

（作者單位：廣州番禺錦江房地產有限公司）