探討營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及解決對(duì)策

鄭琳莉

摘要：“營(yíng)改增” 是2011年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，由財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合頒布的稅收改革政策。這一政策自推行以來在國(guó)內(nèi)已取得了良好的成績(jī)，并刺激了房地產(chǎn)行業(yè)在稅收籌劃以及財(cái)務(wù)管理方面的改革。本文圍繞“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本產(chǎn)生的影響、“營(yíng)改增”對(duì)房地稅收的影響、“營(yíng)改增”稅收政策下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略三個(gè)方面展開討論，對(duì)營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及解決對(duì)策進(jìn)行了分析，并提出了一些理論建議，希望能夠?qū)窈蠓康禺a(chǎn)企業(yè)的稅收控制工作提供一些理論建議。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收

在“營(yíng)改增”稅收政策的推出，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收調(diào)控力度逐漸增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在確保自身利益不受損的前提下作出相應(yīng)的調(diào)整來適應(yīng)“營(yíng)改增”的要求。營(yíng)改增稅收政策對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，產(chǎn)生的影響主要體現(xiàn)在生產(chǎn)成本以及房地產(chǎn)賦稅項(xiàng)目方面，因此房地產(chǎn)企業(yè)的改革工作也應(yīng)圍繞這兩點(diǎn)出發(fā)，做好房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中的成本控制，對(duì)物料實(shí)施稅收策劃等，通過這些措施來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本產(chǎn)生的影響

（一）影響房地產(chǎn)建筑材料的采購

建筑材料采購是房地產(chǎn)運(yùn)行過程中最基本的工作環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)中需要采購的物料不僅包括水泥、鋼筋、混凝土等建筑主體材料，還包括鐵釘、螺絲等小型建筑用材。一般來說，建筑主體結(jié)構(gòu)材料通常采購于一些規(guī)模較大的正規(guī)企業(yè)，這些企業(yè)能夠根據(jù)企業(yè)需求開具增值稅專用發(fā)票，而小型建筑用材往往采購于一些小型店鋪或企業(yè)，很少能夠開具正規(guī)的增值稅發(fā)票，這一問題導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在該環(huán)節(jié)無法扣除增值稅進(jìn)項(xiàng)，從而間接增加房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本。

另外，即使房地產(chǎn)企業(yè)可以順利取得發(fā)票，但根據(jù)我國(guó)目前的稅法規(guī)定，鋼筋、混凝土等建筑主體結(jié)構(gòu)材料必須繳納17%的增值稅。這一影響在很大程度上決定了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快投入改革工作中，以此來適應(yīng)營(yíng)改增稅收制度的需求。

（二）影響房地產(chǎn)企業(yè)的人力成本

從目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的情況來看，建筑企業(yè)使用的建筑人力資源基本來源于農(nóng)村。這些農(nóng)民工雖然能夠較好地完成建筑工程項(xiàng)目，但是與其他類型的勞動(dòng)人力資源也存在一定的差異，他們的穩(wěn)定性通常較低，而且沒有專門的勞務(wù)中介企業(yè)進(jìn)行管理，導(dǎo)致建筑工人的施工成本被包含在總包成本中的，建筑公司會(huì)將此成本轉(zhuǎn)移給開發(fā)商。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地稅收的影響

根據(jù)我國(guó)稅務(wù)法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅收又兩大類構(gòu)成，分別為土地增值稅與企業(yè)營(yíng)業(yè)稅。這兩種稅收的性質(zhì)同屬于價(jià)內(nèi)稅，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征，他們?cè)诙愂者^程中很容易產(chǎn)生重復(fù)征稅的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)本身就包含諸多建設(shè)環(huán)節(jié)，項(xiàng)目進(jìn)度的情況也會(huì)引起行業(yè)賦稅率的增加，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅收總額增加，運(yùn)營(yíng)成本上升。對(duì)我國(guó)稅法進(jìn)行仔細(xì)研讀后可以發(fā)現(xiàn)，增值稅與營(yíng)業(yè)稅之間具有根本的區(qū)別。增值稅從性質(zhì)上來看是一種價(jià)外稅，這一類型的稅款在收繳時(shí)還應(yīng)將上層企業(yè)已繳納的稅收進(jìn)行扣除。由此可見，在“營(yíng)改增”稅收制度落實(shí)后，稅務(wù)人員就能夠?qū)⑸蠈悠髽I(yè)繳納過的增值稅進(jìn)行扣除，從而避免重復(fù)征稅現(xiàn)象的發(fā)生。

三、“營(yíng)改增”稅收政策下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

（一）對(duì)營(yíng)改增稅收制度進(jìn)行深入學(xué)習(xí)

營(yíng)改增稅收制度在國(guó)內(nèi)已經(jīng)推行了很長(zhǎng)一段時(shí)間，隨著時(shí)間的推移，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)都相繼落實(shí)了對(duì)營(yíng)改增稅收制度的學(xué)習(xí)工作。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)通過培訓(xùn)措施來提高企業(yè)員工對(duì)稅收知識(shí)的了解，使企業(yè)中每一位員工都能意識(shí)到企業(yè)稅收的重要性，要求員工在每一筆企業(yè)開支項(xiàng)目中都注意開具發(fā)票。針對(duì)增值稅建立內(nèi)部管理體系，明確相關(guān)的工作責(zé)任，積極應(yīng)對(duì)營(yíng)改增可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。提升企業(yè)財(cái)會(huì)工作人員的專業(yè)素質(zhì)及職業(yè)素養(yǎng)，組織參加營(yíng)改增制度的相關(guān)培訓(xùn)，預(yù)防在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)偷稅漏稅的現(xiàn)象，確保企業(yè)的健康蓬勃發(fā)展。

（二）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本展開稅收策劃

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)需要花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間，不僅要對(duì)建筑用地進(jìn)行篩選與對(duì)比，還需在短時(shí)間內(nèi)采購齊全所有的建筑原料。若房地產(chǎn)企業(yè)在這一段時(shí)間內(nèi)能夠?qū)罄m(xù)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本展開分?jǐn)偺幚恚簿涂梢詫?shí)現(xiàn)工程各個(gè)環(huán)節(jié)中的增值稅分?jǐn)偅瑥亩鵀榉康禺a(chǎn)企業(yè)節(jié)省不必要的開支，降低生產(chǎn)成本。因此，在營(yíng)改增改革背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對(duì)稅務(wù)籌劃工作設(shè)置專門的崗位，負(fù)責(zé)對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行整體的預(yù)先策劃，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中每一個(gè)環(huán)節(jié)的稅收支出項(xiàng)目進(jìn)行具體地分析，尋找出有關(guān)稅收分?jǐn)偟挠行Т胧?/p>

（三）對(duì)房地產(chǎn)建筑物料展開稅收策劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃還應(yīng)覆蓋建筑工程中的物料采購工作。中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)在長(zhǎng)期發(fā)展下已邁入了嶄新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，在這一體制中，買房的地位以及功能上升，房地產(chǎn)企業(yè)在購買建筑原料時(shí)為了使指出稅款減少，可以使用招標(biāo)的方式來購買建筑材料。在招標(biāo)采購過程中，首先必須要求原材料供應(yīng)商必須具有開具增值稅專用發(fā)票的能力，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步提出價(jià)格與質(zhì)量方面的要求，最后對(duì)所有原料供應(yīng)商的資質(zhì)、能力進(jìn)行綜合比對(duì)及篩選后作出最終決定。

（四）對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷模式展開稅收策劃

此外，房地產(chǎn)企業(yè)必須意識(shí)到在房地產(chǎn)營(yíng)銷環(huán)節(jié)中也會(huì)涉及到稅收問題。房地產(chǎn)工程建設(shè)完成后需要向客戶出售，當(dāng)有客戶購買時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)房產(chǎn)本身的出售情況來繳納相應(yīng)的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地增值稅會(huì)隨著房地產(chǎn)售價(jià)的升高而增加，因此房地產(chǎn)也應(yīng)通過調(diào)整樓盤營(yíng)銷模式來實(shí)現(xiàn)銷售環(huán)節(jié)繳納稅收金額的降低，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。一般來說，針對(duì)房地產(chǎn)銷售模式的稅收規(guī)劃是將整個(gè)銷售過程分為房地產(chǎn)銷售與房屋建筑裝修兩個(gè)部分。通過這種方式，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅款范圍可以被擴(kuò)大，因此相應(yīng)的增值稅也可以相對(duì)減少，有效實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售環(huán)節(jié)中的繳稅金額。

（五）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出展稅收策劃

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出工作主要按照兩個(gè)方面展開，首先是房地產(chǎn)企業(yè)在工程建筑過程中使用的建筑勞工支出；其次是房地產(chǎn)企業(yè)普通員工的勞工支出。通常情況下，勞務(wù)支出的稅收款必須由勞務(wù)企業(yè)來繳納，若在此過程中能夠獲取增值稅發(fā)票，那么在后續(xù)的經(jīng)營(yíng)銷售環(huán)節(jié)中就不需要再次繳納勞務(wù)支出稅款，使房地產(chǎn)企業(yè)在此方面的成本大大降低。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從正規(guī)的勞務(wù)管理機(jī)構(gòu)中挑選合適的人員加入工程建筑工作中。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在自身經(jīng)營(yíng)過程中對(duì)于內(nèi)部員工的選取也應(yīng)符合法律程序，選擇具有相關(guān)資質(zhì)的工作人員。在這種人員招聘模式下，房地產(chǎn)企業(yè)在勞務(wù)方面的支出可以大大減少，在后續(xù)的企業(yè)生產(chǎn)銷售過程中不必再為自己使用的勞務(wù)人員繳納相應(yīng)稅款，有效節(jié)省房地產(chǎn)企業(yè)在勞務(wù)支出上的稅收成本，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。

四、結(jié)束語

綜上所述，營(yíng)改增稅收政策的頒布與推行對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來說具有極大的影響，它給房地產(chǎn)行業(yè)帶來挑戰(zhàn)的同時(shí)，也為其提供了一次改革的大好時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分把握好營(yíng)改增改革所帶來的機(jī)遇，加速自身改革進(jìn)程，努力適應(yīng)營(yíng)改增所提出的各類要求。營(yíng)改增稅收制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所產(chǎn)生的影響涉及了很多方面，因此房地產(chǎn)企業(yè)的改革工作也必須以房地產(chǎn)事業(yè)的所有基本環(huán)節(jié)為依托，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收方案進(jìn)行合理策劃以及調(diào)整，盡可能降低房地產(chǎn)事業(yè)的稅收成本，為企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益。

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（作者單位：廣州番禺錦江房地產(chǎn)有限公司）