物業管理中房屋滲漏維修措施

趙衛紅

摘 要：房屋的滲漏是房屋使用中普遍存在且使用戶十分頭痛的事情，它不僅影響用戶的財產安全與日常生活，與物業公司的聲譽也有關系。本文分析了房屋滲漏中屋面滲漏與外墻滲漏的原因，并根據癥狀給出了防治措施與維修建議，這些是比較經濟的方法，對房屋防漏治漏有一定借鑒意義。

關鍵詞：房屋滲漏，物業，檢修

一.房屋滲漏的原因分析

1.屋面滲漏原因

第一，防水設計不合理，設計深度不夠。一般來說，屋面防水可以采用建筑防水和結構自防水兩種方式。建筑防水是指在屋面的結構外表增加一層防水層，但由于施工技術、防水材料質量等因素的限制，實施幾年后屋面也會滲漏；而結構自防水是指通過密實的鈉筋混凝土結構來防水，由于防水劑、膨脹劑、水泥等材料及施工質量很難達到設計要求，結構自防水無法得到較好實現。設計人員經驗不足，在施工中經常會有設計圖紙對屋面的起坡等細節問題表達不清楚等現象，施工單位無法領會設計意圖。

第二，施工隊伍防水專業知識缺乏。施工人員質量意識較差，防水專業知識不足，只重視混凝土是否達到設計強度等級而較少考慮結構自防水的施工要求，不按設計配制防水混凝土砂漿，對混凝土砂漿的各項技術指標缺少必要的檢測手段，結果是結構自防水的設計意圖無法得到實現，屋面防水問題仍然單純依靠屋面的防水層來解決。

第三，新型防水材料沒有及時得到推廣。由于價格與設計人員意識保守等因素，新型的防水材料無法得到推廣，阻礙了房屋防水技術的發展。

2.外墻滲漏原因

第一，外墻面滲漏。若外墻的內墻面潮濕，表面有水漬、流痕、涂料層起皮現象，嚴重時墻面有流水現象。則有可能為外墻產生裂縫，雨天時雨水沿外墻的裂縫進入室內墻面，造成內墻面有水漬、流痕或流水的現象；外墻設計有花槽，而花槽池壁未做防水層或防水施工質量差，花槽內的澆花用水或有積水長期浸泡外墻，積水通過外墻滲漏至內墻面，使室內墻面潮濕、發霉。

第二，外窗滲漏。外窗的室內窗臺和窗框周圍有水漬、流痕和涂料層脫落起皮，在大風天氣中迎風面的外窗大量的雨水沿窗扇周圍縫隙涌入室內。這有可能為推拉窗的結構改造決定了其窗扇與窗框存在縫隙；平開外窗的窗扇或窗框存在變形、密封膠條老化及膠條有缺口；鋁合金窗框樘料拼縫和外露螺釘孔密封不好等情況，外窗在大風天氣中因室內外產生負壓力雨水就有可能沿外窗縫隙進入室內；窗框與墻壁之間塞縫不實、周邊接縫防水密封膠老化或漏打。

第三，空調管孔或洞口滲漏。比如雨水沿外墻空調管洞口流入室內，空調管口處有流痕或比如在大風天氣，迎風面窗式空調口下邊緣有雨水進入室內。這有可能為外掛分體式空調管的穿外墻洞口“里側低外側高”的現象，空調管周圍未打密封膠或密封膠老化，使外墻面的雨水沿孔洞直接進入室內；窗式空調洞口遇大風天氣，迎風面的空調口有雨水吹入造成滲漏。

二.房屋維修防治措施

1.屋面滲漏防護及維修

屋面維護要做到以防為主，防治結合。日常維護要做好以下工作。常疏通，雨水斗、落水管要常疏通，對某些落水管管徑偏細、積水面積大的屋面，最好在天溝兩端開設溢水口，不要把雨水罩拿走，否則會使泥沙草根俱下，導致落水管堵塞；常清掃，一般屋面每年應打掃兩次，山墻、女兒墻和擋風板等重點部位要勤清掃，最好每兩個月清掃一次，這樣有利于減輕屋面荷載；重視天窗部位的檢修如果管理或檢修不及時，窗扇會發生變形、開關失控、油漆剝落或腐爛銹蝕等現象，造成漏雨，危及屋面，因此必須加強管理與檢修；加強對屋面蒸汽管道的管理，蒸汽由于溫度高且含有水分，會加速屋面防水層的老化、開裂和腐蝕，因此對蒸汽管道要加強管理，進行必要的檢修或加設保護隔層；減少人為的破壞禁止閑雜人員上下屋面，檢修人員也應盡可能輕上輕下，避免材料器具對屋面的碰撞和沖擊。

屋面維修應該遵循以下幾點；

第一，查明準確的滲漏部位。自防水屋面的漏水點基本就是破損點；油氈或新型防水材料屋面的漏水點與破損點往往不在一處。根據經驗，最好是在下雨或下雪天到屋內觀察，先記住漏水點，

再到屋面上找破損點。雪天屋面積雪厚度100毫米以下時，到屋面上看，發現縱橫縫處有條形水線或水眼，此處基本就是滲漏部位。這是因為室內溫度比室外高，熱氣遇到屋面板開裂處或漏水點，會使此處的雪層融化，從而形成水眼或水線，當氣溫下降以后又會形成冰線或冰塊，記好位置無雨天氣再修，避免一次檢查不準確。

第二，確定維修方案實。除了起鼓流淌、大面積油氈老化或涂層老化需全面翻修外，一般多屬局部修理便可解決的問題。

第三，合理安排修理時間。維護要經常，修理要適時，即最好在雨季到來之前，集中力量進行，盡量避開雨天或雪天。如果修理時遇雨，應采取防水措施，避免雨水滲人基層。繼續施工要用噴燈將基層烘干，待晴天后再進行補修。

第四，做好基層處理。清掃浮灰雜物，用鋼絲刷清除青苔，確保新老結合層的粘結。做好冷底子油涂刷工作。當基層不平時要考慮是否另做找平層。基層的含水率要符合規范要求。

第五，選用經質量認證的防水材料做面層。目前防水材料五花八門，選用時必須認準合格產品出廠證。當對材料質量有懷疑時要取樣化驗，發現不合格或假冒偽劣產品，堅決不用。

第六，確保修理質量。嚴格按現行施工驗收規范進行修理施工，同時要加強質量監督，確保修理質量。

2.外墻滲漏的維修

第一，對于外墻面，沿著外墻漏水的裂縫鑿出“V”形槽，深度20毫米左右，寬度15毫米左右，用清水沖洗且待表面干后，用聚合物水泥砂漿或防水膠分層嵌補裂縫，待聚合物水泥砂漿凝結后，恢復外墻原裝飾層，外墻表面清理干凈；對于微小裂縫則涂刷兩遍無色防水膜，干固后形成一層整體憎水防水膜，使雨水無法進入墻體。

將花槽內花草及泥土、原防水層等徹底清理干凈，用鋼絲刷打磨花槽壁面至抹灰層。首先對花槽內明顯的漏水部位如裂縫、孔洞等處重點補漏，然后將花槽中陰角應做成半徑為2-3cm圓角，待砂漿強度達到要求后重新做回防水層，為提高防水層的耐久性，防水層外最好再做1～2cm厚1：2水泥砂漿層作為保護層。

第二，對于外窗來說，為防止外窗密封膠條的老化，高層房屋的平開窗密封膠條應2～3年全部更新一次；若外窗框與外墻壁之間塞縫不密實，可采用手動壓力灌漿的方法灌實，灌漿液材料主要由聚合物乳液、微膨脹劑、快硬水泥漿組成，對于窗框邊老化的密封膠，應全部清除干凈，重新滿打密封膠；對于鋁合金窗，由于其由樘料用螺釘拼接而成，雨水很容易沿拼縫和螺釘孔進入窗框，然后進入窗臺和窗邊，因此必須將拼縫和螺釘縫滿打玻璃膠。

第三，對于空調管孔或洞口。在外墻預留空調管孔或打孔時必須保證空調管孔“里側高外側低”，且沿外側空調管孔的周圍滿打密封膠。窗式空調洞口的底面應有順暢排水坡度，便于雨水及時排出。

三.結論

搞好房屋的滲漏治理需要物業公司、施工單位與戶主相互配合，互相理解，在生活中對待滲漏要以防為主，防治結合。物業公司要充分做好工作，準確找到滲漏原因，并科學治理，這樣會很大程度上提高公司聲譽以及減少戶主與物業的一些爭端問題。

參考文獻：

[1]何飛宇，房屋常見滲漏及防治對策[J].水電科技情報，1995（2）

[2]張琦，李濤，孫慶明.淺談外墻滲漏的原因及防治措施[J].建筑與工程，2010.