中國房地產(chǎn)融資途徑發(fā)展趨勢

王晶

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型企業(yè)，資金需求量十分大，任何一個產(chǎn)業(yè)鏈出現(xiàn)問題都會對房地產(chǎn)事業(yè)造成嚴重威脅致命打擊。最近幾年，隨著一系列的緊縮政策的實施，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道發(fā)生了深刻的變化，銀行信貸難度越來越大，傳統(tǒng)融資渠道所產(chǎn)生的弊端逐漸顯現(xiàn)出來，并且逐漸影響到房地產(chǎn)事業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)一個典型的特點就是高投入、高風(fēng)險和高回報的密集型產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有高度依賴性。當前，中國房地產(chǎn)業(yè)事業(yè)發(fā)展已經(jīng)來到一個十分關(guān)鍵的時期，過去傳統(tǒng)的融資渠道一方面對開發(fā)企業(yè)和金融機構(gòu)造成巨大的風(fēng)險的同時，另一方面也存在著巨大的市場風(fēng)險。在未來我們必須對房地產(chǎn)融資渠道進行拓展，實現(xiàn)中國房地產(chǎn)融資途徑的多樣化發(fā)展。本文主要結(jié)合實際情況，首先分析了中國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀，然后論述與了中國房地產(chǎn)事業(yè)融資途徑發(fā)展趨勢，希望通過本次研究對同行有所助益。

2008年上半年，美國次貸危機席卷全球，對整個世界的金融環(huán)境造成了嚴重的影響，很多國家收到次貸危機影響，面臨經(jīng)濟倒退，國家破產(chǎn)的局面。我國在這次經(jīng)濟危機中以穩(wěn)定的發(fā)展步伐向世界各地展示了自身在調(diào)控和發(fā)展方面的能力。我國房地產(chǎn)事業(yè)在本次金融危機中并未受到多大的沖擊，不斷向前發(fā)展。房地產(chǎn)事業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，和一個國家的國民經(jīng)濟建設(shè)有著密切的聯(lián)系，因此和房地產(chǎn)事業(yè)緊密相關(guān)的金融行業(yè)和金融市場成為我們重點關(guān)注的內(nèi)容。隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)不斷向前發(fā)展，融資難問題逐漸顯現(xiàn)出來，銀行信貸成為房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要途徑。在國家調(diào)控政策不斷緊縮的大背景下，如何走出融資難的困境，如何實現(xiàn)突破，是今后我們需要重點考慮的問題。在全新的歷史背景下，在政府政策支持的前提下，還需要房地產(chǎn)領(lǐng)域自行探索，積極嘗試，向著多元化的融資渠道轉(zhuǎn)變，從而保證產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定的資金供給，促進房地產(chǎn)事業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

中國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

目前，開發(fā)企業(yè)常規(guī)的融資途徑無非是銀行貸款、引入合作伙伴、施工企業(yè)墊資、通過預(yù)售回籠資金等，其中，銀行仍然是最重要的融資渠道，根據(jù)中國人民銀行的統(tǒng)計，通過銀行等金融機構(gòu)的融資占到了房地產(chǎn)融資的絕大部分。但是，隨著風(fēng)險意識的增強，以及海外上市的需要，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款的控制日益嚴格。最明顯的一個例子就是中國銀監(jiān)會2004年9月發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》將開發(fā)項目的資本金比例由20%提高到了35%。開發(fā)商越來越難以把銀行再作為開發(fā)項目的“埋單者”。其它的融資渠道也不盡如人意。對商品房預(yù)售，國家采取了更為嚴格的監(jiān)管措施，不得以任何形式收取定金和預(yù)付款，打亂了許多開發(fā)企業(yè)的資金計劃；引入合作伙伴雖然可以解決資金困難，但開發(fā)商在讓利的同時還須放權(quán)，而且容易引發(fā)決策上的混亂；墊資雖然是施工企業(yè)承攬工程的重要手段，但施工企業(yè)畢竟能力有限，且墊資不僅帶來工期和質(zhì)量上的問題，還可能引發(fā)訴訟。房地產(chǎn)說白了是以資金來推動，從前期拿地到后面的建造，全都受到現(xiàn)金流約束。房地產(chǎn)的一個特點就是需要有土地儲備，現(xiàn)在融資收緊后，房企沒有錢去拿地，將變相把土地價格壓下來。

隨著房產(chǎn)投資增速的回落，實體經(jīng)濟的持續(xù)低迷，各地政府逐步解除限購政策，吹響了救市的號角。據(jù)某人士透露，近地產(chǎn)企業(yè)債和再融資在收緊，融資量逐步減少。大的房地產(chǎn)企業(yè)能夠吸引比較多的資金，中小房企可能就不是那么樂觀。從私募資金的安全角度而言，也會有一定的減少。監(jiān)管層擬放開房企發(fā)行公司債券的標準，或允許非上市房企發(fā)行公司債券。面對這樣一政策，有人認為若這一政策得以實施，房企融資渠道將進一步打開，中小房產(chǎn)企業(yè)融資難的問題或能一定程度上得到緩解。但是，目前該政策尚未出臺，而且具體的“準入門檻”也沒有確定，中小房企能否通過該政策的實施獲得有力的融資尚不得而知，增加銷售回款依然是房產(chǎn)企業(yè)獲取資金的王道。去年，房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資額達到1.14萬億元。受到4號文的影響，私募公司的非標地產(chǎn)項目勢必大幅減少因此，尋找新的融資途徑，實現(xiàn)多元化融資是擺在每個開發(fā)商面前的嚴峻課題。

中國房地產(chǎn)融資途徑發(fā)展趨勢分析

建立多層次的資本市場體系，提高直接融資比重。長期以來，中國房地產(chǎn)直接融資渠道狹窄，在股票市場上進行融資更加困難。目前，全國3萬余家房地產(chǎn)企業(yè)中只有60多家實現(xiàn)了在證券市場上市融資，融資總額僅為80億元左右。雖然有其他因素的影響，但這也與國內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)上市的要求高有關(guān)。目前，企業(yè)要想在滬深股票市場上發(fā)行股票，必須在資產(chǎn)規(guī)模、盈利記錄、公司治理以及產(chǎn)業(yè)政策等方面符合要求。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于資產(chǎn)規(guī)模、盈利記錄及運行狀況等方面都無法達到規(guī)定的要求而無法通過上市途徑進行融資。即使將來調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，有利于房地產(chǎn)企業(yè)上市，也只能有少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)通過上市融資。因此，只有建立多層次的資本市場體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴，才能真正提高直接融資比重，才能真正分散金融風(fēng)險，才能真正促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

加快房地產(chǎn)抵押貸款證券化，完善中國房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，包括房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，其核心是房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化。目前中國正在開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化的實踐。實現(xiàn)房地產(chǎn)證券化，可以使中國逐步建立起完備的房地產(chǎn)金融市場。完備的房地產(chǎn)金融市場具有兩級房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)金融的一級市場是指抵押貸款產(chǎn)生的市場，即各類貸款機構(gòu)對購房者或開發(fā)商發(fā)放的抵押貸款或分期付款（按揭）的市場。二級市場是指一個專門經(jīng)營房地產(chǎn)抵押貸款，即買、賣抵押貸款的市場，通常是以政府或政府支持的少數(shù)有實力的特設(shè)金融機構(gòu)從一級市場購買“抵押貸款”，經(jīng)過技術(shù)處理后以向社會公開發(fā)行有嚴格規(guī)定的有價證券的方式進行。二級市場以“購買抵押”的方式為一級市場長期貸款的發(fā)放者提供一個資金回籠的場所，加速其資金周轉(zhuǎn)，能夠繼續(xù)發(fā)放更多的抵押貸款，為更多的購房者提供充足的住房貸款資金。