中國房地產融資途徑發展趨勢

王晶

房地產行業是資金密集型企業，資金需求量十分大，任何一個產業鏈出現問題都會對房地產事業造成嚴重威脅致命打擊。最近幾年，隨著一系列的緊縮政策的實施，房地產業融資渠道發生了深刻的變化，銀行信貸難度越來越大，傳統融資渠道所產生的弊端逐漸顯現出來，并且逐漸影響到房地產事業的健康可持續發展。房地產行業一個典型的特點就是高投入、高風險和高回報的密集型產業，而房地產業對金融市場具有高度依賴性。當前，中國房地產業事業發展已經來到一個十分關鍵的時期，過去傳統的融資渠道一方面對開發企業和金融機構造成巨大的風險的同時，另一方面也存在著巨大的市場風險。在未來我們必須對房地產融資渠道進行拓展，實現中國房地產融資途徑的多樣化發展。本文主要結合實際情況，首先分析了中國房地產融資現狀，然后論述與了中國房地產事業融資途徑發展趨勢，希望通過本次研究對同行有所助益。

2008年上半年，美國次貸危機席卷全球，對整個世界的金融環境造成了嚴重的影響，很多國家收到次貸危機影響，面臨經濟倒退，國家破產的局面。我國在這次經濟危機中以穩定的發展步伐向世界各地展示了自身在調控和發展方面的能力。我國房地產事業在本次金融危機中并未受到多大的沖擊，不斷向前發展。房地產事業是資本密集型產業，和一個國家的國民經濟建設有著密切的聯系，因此和房地產事業緊密相關的金融行業和金融市場成為我們重點關注的內容。隨著我國房地產事業不斷向前發展，融資難問題逐漸顯現出來，銀行信貸成為房地產行業融資的主要途徑。在國家調控政策不斷緊縮的大背景下，如何走出融資難的困境，如何實現突破，是今后我們需要重點考慮的問題。在全新的歷史背景下，在政府政策支持的前提下，還需要房地產領域自行探索，積極嘗試，向著多元化的融資渠道轉變，從而保證產業發展穩定的資金供給，促進房地產事業實現可持續發展。

中國房地產融資現狀

目前，開發企業常規的融資途徑無非是銀行貸款、引入合作伙伴、施工企業墊資、通過預售回籠資金等，其中，銀行仍然是最重要的融資渠道，根據中國人民銀行的統計，通過銀行等金融機構的融資占到了房地產融資的絕大部分。但是，隨著風險意識的增強，以及海外上市的需要，商業銀行對房地產貸款的控制日益嚴格。最明顯的一個例子就是中國銀監會2004年9月發布的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》將開發項目的資本金比例由20%提高到了35%。開發商越來越難以把銀行再作為開發項目的“埋單者”。其它的融資渠道也不盡如人意。對商品房預售，國家采取了更為嚴格的監管措施，不得以任何形式收取定金和預付款，打亂了許多開發企業的資金計劃；引入合作伙伴雖然可以解決資金困難，但開發商在讓利的同時還須放權，而且容易引發決策上的混亂；墊資雖然是施工企業承攬工程的重要手段，但施工企業畢竟能力有限，且墊資不僅帶來工期和質量上的問題，還可能引發訴訟。房地產說白了是以資金來推動，從前期拿地到后面的建造，全都受到現金流約束。房地產的一個特點就是需要有土地儲備，現在融資收緊后，房企沒有錢去拿地，將變相把土地價格壓下來。

隨著房產投資增速的回落，實體經濟的持續低迷，各地政府逐步解除限購政策，吹響了救市的號角。據某人士透露，近地產企業債和再融資在收緊，融資量逐步減少。大的房地產企業能夠吸引比較多的資金，中小房企可能就不是那么樂觀。從私募資金的安全角度而言，也會有一定的減少。監管層擬放開房企發行公司債券的標準，或允許非上市房企發行公司債券。面對這樣一政策，有人認為若這一政策得以實施，房企融資渠道將進一步打開，中小房產企業融資難的問題或能一定程度上得到緩解。但是，目前該政策尚未出臺，而且具體的“準入門檻”也沒有確定，中小房企能否通過該政策的實施獲得有力的融資尚不得而知，增加銷售回款依然是房產企業獲取資金的王道。去年，房地產企業債權融資額達到1.14萬億元。受到4號文的影響，私募公司的非標地產項目勢必大幅減少因此，尋找新的融資途徑，實現多元化融資是擺在每個開發商面前的嚴峻課題。

中國房地產融資途徑發展趨勢分析

建立多層次的資本市場體系，提高直接融資比重。長期以來，中國房地產直接融資渠道狹窄，在股票市場上進行融資更加困難。目前，全國3萬余家房地產企業中只有60多家實現了在證券市場上市融資，融資總額僅為80億元左右。雖然有其他因素的影響，但這也與國內對房地產企業上市的要求高有關。目前，企業要想在滬深股票市場上發行股票，必須在資產規模、盈利記錄、公司治理以及產業政策等方面符合要求。絕大多數房地產企業由于資產規模、盈利記錄及運行狀況等方面都無法達到規定的要求而無法通過上市途徑進行融資。即使將來調整產業政策，有利于房地產企業上市，也只能有少數大型房地產企業通過上市融資。因此，只有建立多層次的資本市場體系，為不同類型企業提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴，才能真正提高直接融資比重，才能真正分散金融風險，才能真正促進房地產行業的健康發展。

加快房地產抵押貸款證券化，完善中國房地產金融市場。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，包括房地產抵押債權證券化和房地產投資權益證券化，其核心是房地產抵押債權證券化。目前中國正在開展房地產抵押貸款證券化的實踐。實現房地產證券化，可以使中國逐步建立起完備的房地產金融市場。完備的房地產金融市場具有兩級房地產金融市場。房地產金融的一級市場是指抵押貸款產生的市場，即各類貸款機構對購房者或開發商發放的抵押貸款或分期付款（按揭）的市場。二級市場是指一個專門經營房地產抵押貸款，即買、賣抵押貸款的市場，通常是以政府或政府支持的少數有實力的特設金融機構從一級市場購買“抵押貸款”，經過技術處理后以向社會公開發行有嚴格規定的有價證券的方式進行。二級市場以“購買抵押”的方式為一級市場長期貸款的發放者提供一個資金回籠的場所，加速其資金周轉，能夠繼續發放更多的抵押貸款，為更多的購房者提供充足的住房貸款資金。