城市封閉住宅小區何以開放？

彭忠益++王艷

〔摘要〕在公共利益和私人利益沖突的情況下已建成的城市封閉住宅小區何以開放成為公眾近期關注的熱點。已有研究表明城市封閉住宅小區的開放宜采用征收路徑，在具體的制度和程序設計上政府要保證民主、公平和正義；并有學者注意到政府與業主之間的信息不暢通會影響其結果。從公共選擇理論和業主組織發展的現狀分析，可知地方政府與業主之間存在信息不對稱的現實。運用不完美信息動態博弈探討地方政府和業主的策略選擇如何影響城市封閉住宅小區的開放，結論是：城市封閉住宅小區的開放與地方政府給予業主征收補償的形式和數量沒有直接關系，與政治型政府的不作為有很大關系；且地方政府的強制執行手段對城市封閉住宅小區的開放效果甚微。

〔關鍵詞〕城市封閉住宅小區；地方政府；業主；信息不對稱；不完美信息動態博弈

〔中圖分類號〕D669.3〔文獻標識碼〕A〔文章編號〕2095-8048-（2017）02-0099-11

一、問題提出

2016年2月21日《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》（以下簡稱“《意見》”）發布，引爆輿論。其中最受輿論關注的是“新建住宅要推廣街區制，原則上不再建封閉住宅小區；已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化”。《意見》中提到的封閉式小區是指采用全封閉式管理模式，使小區的道路、綠化、公共設施等規劃元素的使用獨立于城市結構，自成體系，滿足小區居民領域感、安全感的需要。〔1〕眾所周知，封閉小區最重要的特征是有“墻”的“保護”，這可能與國人一直以來的觀念——“墻”與安全、權利、等級、管控、身份、城鄉等諸多意涵相關，〔2〕有著密切的關系。但是實踐表明，封閉小區的存在助長了犯罪、分割了城市公共設施、阻礙了城市生活脈絡，成為城市生活的癌癥。〔3〕開放封閉小區形式上是“拆墻政策”，實質上是業主個體利益與城市公共利益的重新分配，其最終目是調節空間矛盾和沖突，讓不同階層共享城市發展的成果，使空間正義得到真正的落實。〔4〕

《意見》作為時隔37年重啟的中央城市工作會議配套文件①，自然不是“拍腦袋之舉”。然而，英明的決策并不能消除人們的擔憂。根據吳曉林對全國的調查顯示②，絕大多數人對城市封閉住宅小區的開放表示不支持。那么城市封閉住宅小區何以開放？已有學者從以下兩個角度進行了深入分析。一是從路徑選擇的角度進行探討。高圣平〔5〕認為封閉住宅小區的開放有兩種路徑可以選擇：一種路徑是設立公共地役權③；另一種路徑是基于公共利益征收業主共有的地上附著物。由于公共地役權僅存于學說討論，因此對于封閉住宅小區的開放適合選擇征收的辦法。二是從政府行為角度進行分析。張鵬〔6〕認為，無論是中央政府還是地方政府，在“破墻開圍”制度設計時，一定要通過一系列的程序設計確保相關業主、單位能夠參與方案制定、措施設計，以領會政府意圖，表達合理訴求，并且在合法權益受到侵害時能夠有正當途徑予以救濟，依法依規處理好各種利益關系。陳杰〔7〕認為，開放已建的城市封閉住宅小區影響眾多人的利益，而利益補償是否足夠到位永遠有爭議，因此，政府在程序上要做到公平透明和沒有瑕疵。吳曉林〔8〕認為，街區制的推廣越過了意見表達這個環節，使得政策議程與公共議程的關系倒置、決策者與公眾溝通不暢，進而損及程序正義。因此，城市封閉小區的開放必須推進理性溝通交往。

已有文獻對于城市封閉住宅小區開放路徑的選擇進行了詳細論述，也深入研究了政府在制度和程序設計上應該如何保護業主的切身利益，并關注到了政府與業主之間信息通暢對于城市封閉住宅小區開放的重要性。但是，沒有全面深入地分析地方政府和業主之間信息不對稱的現實以及對封閉住宅小區開放的影響。文章借鑒高圣平認為征收是目前適合我國城市封閉住宅小區開放的路徑的觀點，從公共選擇理論和我國業主組織發展的現狀分析地方政府與業主之間存在信息不對稱的現實，運用不完美信息動態博弈探討地方政府和業主的策略選擇將如何影響城市封閉住宅小區的開放。

二、城市封閉住宅小區開放中信息不對稱問題

美國政治學家戴維·伊斯頓認為公共政策系統的五大子系統④中最重要的是信息子系統。 〔9〕但是現實決策活動中人們對信息的掌握并不總是那么充分和對稱的。〔10〕在我國城市公共政策的運行中，信息不對稱問題更是一種普遍存在的客觀現象。信息不對稱是指各類人員對有關信息的了解是有差異的；掌握信息充分的人員，往往處于比較有利的地位，而掌握信息貧乏的人員，則處于比較不利的地位。它最初來源于經濟學，后來由公共選擇理論學派將信息不對稱引入了政治過程的分析。〔11〕基于公共選擇理論以及我國業主組織發展的現狀分析，城市封閉住宅小區開放中地方政府和業主之間存在兩方面的信息不對稱。

①資料來源：《不再建封閉小區 中央城市工作會議時隔37年重啟》http：//fj.china.com.cn/2016-02/22/content_16877485.htm。

②吳曉林對全國27個省、市、區進行了1636份有效問卷調查，68.09%的受訪者不贊成封閉小區的開放，贊成的比例僅為31.91%。（參見：吳曉林，2016）

③公共地役權是為了公眾利益的需要，公眾或公共事業部門享有的在相關不動產上施加負擔或不利益，權利人負有容忍義務的一種權力。（參見：陳耀東、羅瑞芳，2009；耿卓，2013；肖澤晟，2008；高圣平， 2016）。

④戴維·伊斯頓的政治系統論觀點認為公共政策系統包括信息子系統、咨詢子系統、決斷子系統、執行子系統和監控子系統。（參見：陳振明2003；劉志鵬2011）1.業主的信息不對稱

傳統意義上人們認為政府產生和存在的目的是提供公共服務、滿足公共利益、維護社會公正，公利性是政府的唯一屬性。〔12〕〔13〕〔14〕但是，以布坎南為代表的公共選擇理論認為，政治領域活動的主體同樣遵循“經濟人”的假設，追求自身利益最大化，具有自利性，〔15〕即政府除了具有管理公共事務、提供公共服務的屬性外，還具有對自身利益追求的屬性。〔16〕政府自利性行為隱藏在體現公共性的各種行政行為和政治行為背后，具有極大的隱蔽性，〔17〕使得政策目標群體獲取、識別、利用政策信息及其效果存在差異，直接導致信息擁有的不對稱性。〔18〕城市封閉住宅小區的逐步開放，地方政府自利性動機的差異必將影響地方政府在城市封閉住宅小區的開放中的策略選擇，而業主卻很難對地方政府的政策行為進行有效的事前預測、事中觀察和事后監督。因此，業主對地方政府行為的判斷存在模糊性和不確定性。

2.地方政府的信息不對稱

開放城市封閉住宅小區，實現內部道路公共化，從業主的角度來說是‘物權①維護的過程。雖然經過多年發展，我國業主維權已經由個別“單打獨斗”走向群體性有組織的行為；且在個體利益可能受到威脅的情況下，大部分業主會選擇用“業主共有權益”作為自我保護的主要話語武器。〔19〕

但是，由于目前我國住宅小區業主委員會成立率低、業主組織呈現一盤散沙無組織狀態以及業主委員會整合能力低下，使得我國業主維權遭遇重重困境，〔20〕業主共同體組織維護共同體利益的能力沒有隨著商品房小區業主個體意識的強化而強化。因此，在保護小區共同利益的時候，會出現業主共同體組織的水平比較低下，甚至是出現業主組織內部分化和內訌情況。〔21〕在這種情況下，地方政府很難了解到業主行為背后的真實需求，也就為封閉住宅小區的開放帶來新的挑戰。此外，街區制政策的推廣越過了意見表達這個環節，加劇了政府對業主信息的不了解。

三、地方政府與業主關于封閉住宅小區開放的博弈模型

城市封閉住宅小區的開放是在《憲法》和《物權法》②支撐下政府公共利益的主張與《物權法》③捍衛下業主私人利益的表達之間的博弈。基于地方政府與城市封閉住宅小區業主之間信息不對稱的存在，以及地方政府自利動機的不同和業主需求的差異，本文采用不完美信息動態博弈模型〔10〕對城市封閉住宅小區開放中地方政府與業主的行為進行分析。

（一）模型的假設

1.博弈主體為地方政府（主要是市轄區縣政府）和城市封閉住宅小區的業主組織④（下文中簡稱“業主”）。

2.根據地方政府的自利動機的不同與業主需求的差異將地方政府與業主分為不同的類型（后文詳述）。

3.地方政府與業主的行動有明顯的先后次序，業主的策略集為：{（同意，不同意）；（改變，不改變）；（服從，不服從）}；地方政府的策略集為：{（協商，不協商）；（強制，不強制）}。

①業主維權的動機分為三種：‘物權、‘治權和‘人權，‘物權即業主擁有專有部分的專有權、共有部分的持分權以及成員權，也就是建筑物區分所有權。（吳曉林 2013）

②《憲法》第十條第三款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給與補償。”《物權法》第四十二條第一款規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體的土地和單位，跟人的房屋及其他不動產。”

③《物權法》第三十九條規定：所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。

④《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》針對的是未來城市規劃。社區業主維權已經從個別“單打獨斗”逐漸走向群體性有組織的行為（吳曉林，2013）。因此，文章考慮的是與地方政府博弈中業主組織的行為。（二）模型的構建

根據假設以及地方政府與業主之間信息不對稱的存在，構建不完美信息動態博弈，博弈分為五個階段進行。具體內容如下：

第一階段，當業主被告知自己所在的封閉小區需要被開放時，業主選擇“同意”或者“不同意”。如果業主選擇“同意”，那么博弈結束；如果業主“不同意”，那么博弈進入到第二個階段。

第二階段，地方政府看到業主 “不同意”開放小區后考慮是否與業主進行“協商”。如果地方政府認為沒有必要“協商”，那么博弈結束；如果地方政府認為“協商”有利于增加封閉小區開放的可能性，那么博弈進入到第三個階段。

第三階段，經過地方政府與業主的“協商”，如果業主“改變”之前的決定，開放自己所在的封閉小區，那么雙方博弈結束；如果“協商”的結果仍然不能夠滿足業主的要求，那么業主會選擇 “不改變”，博弈進入到下一個階段。

第四階段，針對業主采取“不改變”的策略，地方政府考慮是否采取“強制”①開放小區的措施。如果地方政府選擇“不強制”，那么博弈結束；如果地方政府認為選擇“強制”有利于自身利益的實現，那么博弈進入到下一個階段。

第五階段，也是博弈的最后一個階段，地方政府選擇“強制”開放小區之后，業主可以 “服從”地方政府的政策，也可以“不服從”②地方政府的政策。具體見圖1。〔22〕

根據圖1構建的地方政府與業主之間的不完美信息動態博弈模型可知，博弈結果有六種可能。具體內容見表1。

表1地方政府（職能型和政治型）和業主（環境型和現實型）的收益

博弈結果地方政府業主職能型政治型環境型現實型R1=（同意）G1g1O4o4R2=（不同意，不協商）G6g4O3o2R3=（不同意，協商，改變）G2g2O5o3R4=（不同意，協商，不改變，不強制）G5g5O2o1R5=（不同意，協商，不改變，強制，服從）G3g3O6o5R6=（不同意，協商，不改變，強制，不服從）G4g6O1o6在我國拆遷和征收中，地方政府由于受到財政動機、職能動機和政治動機的驅動在承擔政策運用與具體執行中存在自利性行為。〔23〕由于城市封閉住宅小區的開放是將私人土地使用權收歸國有，不涉及到政府出售土地獲取財政收入的過程，因此文章只考慮封閉住宅小區開放中地方政府具有職能動機和政治動機兩種情況。

①《行政強制法》第五十三條和《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條規定，在符合條件的情況下，人民政府可以依法申請人民法院對被征收人強制執行。文章假設地方政府要求開放封閉住宅小區的決定符合公共利益的需要，且補償過程合理，因此地方政府向法院申請對被征收人強制執行的決定會得到法院的同意，即政府的強制行為是有效的。

②雖然在法院同意地方政府采取強制征收的措施后封閉住宅小區必須開放，但是業主可能會采取聚眾圍攻、沖擊執法人員、投擲石塊，甚至是自殘等方式來抵抗。

圖1地方政府與業主之間的博弈

地方政府在職能動機的驅使下實現自利是指政府除了要盡可能獲得經濟發展之外，還要盡可能獲得政治資源，即可以為政治主體用來影響他人行為的政治手段和政治財富。〔24〕而盡力履行憲法和法律賦予城市地方政府的職責，發展地方經濟，改善城市環境，努力為城市居民提供公共物品，并圓滿完成上級政府交辦的工作任務，成為城市基層政府獲得更多政治資源最有效途徑。將具有強烈職能動機的地方政府稱為職能型政府。根據職能型政府的特征可知，如果業主“同意”開放自己所在的封閉住宅小區，那么職能型政府不采取“強制”措施；如果業主不同意開放自己所在的封閉住宅小區，那么職能型政府會不惜代價采取強制性的措施，來完成上級政府交辦的任務。因此，對于職能型政府而言：第一，結果R1、R3和R5都實現了地方政府的目標，但是假設職能型政府希望以最小的成本來實現政策目標，因此職能型政府認為R1>R3>R5。第二，結果R2、R4和R6都表示地方政府的政策目標沒有實現，但是職能型政府一定會盡最大的努力實現其政策目標，經過努力后的失敗比原封不動要好，因此職能型政府認為結果R6>R4>R2。最后，職能型政府對于博弈結果的排序表示為：R1>R3>R5>R6>R4>R2。

地方政府的政治動機主要表現在對于基層政權穩定性的考量以及良好輿論形象的維護，如果地方政府處理不好公共問題就容易出現沖突，從而帶來穩定的壓力，并且產生負面輿論。〔25〕因此具有政治動機的地方政府在公共事務的處理中要特別注意穩定和諧問題。文章中將具有強烈政治動機的地方政府稱為政治型政府。根據政治型政府的特征可知，政府希望業主開放自己所在的封閉住宅小區，實現自己的政策目標；但是出于穩定和諧考慮的地方政府不一定會采取“強制”措施來實現封閉住宅小區開放的目的。因此，對于政治型政府而言：第一，結果R1、R3、R5均表示地方政府的政策目標實現，但是政治型政府希望能夠以最小的成本來實現政策目標，因此政治型政府認為R1>R3>R5。第二，結果R2、R4、R6都表示業主最終不同意開放自己所在的封閉住宅小區，但是政治型政府希望維護地方的穩定與和諧，因此政治型政府認為R2>R4>R6。最后，政治型政府對于博弈結果的排序為：R1>R3>R5>R2>R4>R6。

表2業主類型的劃分

業主類型不支持開放的原因第一種類型在乎小區環境變壞居住品質會下降（67.35%）居住安全會下降（90.40%）物業管理水平跟不上（76.5%）第二種類型在乎自己已經支付的用于業主共有但未來將對外開放的資源的建設費用以及自己受損的利益補償房子價格會下降（11.66%）小區業主已經花錢了（46.28%）第三種類型其他原因一定要有共同的小區（13.45%）不懂這個政策（8.79%）其他原因（5.20%）已有調查表明〔26〕，已購房者中70.40%的人不支持“開放封閉住宅小區”。進一步調查關于“不贊成小區開放的原因”發現：①67.35%的人認為居住品質會下降；②90.40%的人認為居住安全會下降；③11.66%人認為房子價格會下降；④13.45%的人認為一定要有共同的小區；⑤46.28%的人認為小區業主已經花錢了；⑥76.5%的人認為物業管理水平跟不上；⑦8.79%的人認為不懂這個政策；⑧5.20%人則認為是其他的原因。

仔細分析，發現上面的八大原因可以簡單歸納為三種類型：第一種類型是在乎小區環境變壞（包括①②⑥），第二種類型是在乎自己已經支付的用于業主共有但未來將對外開放的資源的建設費用以及自己受損的利益的補償（包括③⑤），第三種類型是其他原因（包括④⑦⑧）。具體見表2。由于第三種類型的比例非常小，而且為了分析的方便，本文中只考慮前面兩種類型，更進一步，文章將這兩種類型分別定義為環境型業主和現實型業主。具體內容如下：

環境型業主對小區的私密性、公共安全、衛生環境、噪音等方面非常重視。由于封閉住宅小區開放會導致小區環境變差，因此，不管地方政府采取“協商”還是“強制”措施，環境型業主都不愿意開放自己的小區。所以，對于環境型的業主來說：第一，博弈結果R6、R4和R2都表示最后封閉住宅小區沒有開放，環境型業主的目標實現。但是假設環境型業主認為結果R6比結果R4和結果R2意義更重要，因為經過“協商”“強制”業主最后獲勝，這可以提高將來業主與地方政府談判的地位。第二，博弈結果R1、R3、R5都表示封閉住宅小區最后開放，環境型業主經過與地方政府的博弈最后目標沒有實現。環境型業主認為R1>R3>R5，因為博弈結果R5比R1和R3要耗費更多的時間和精力等成本。簡言之，環境型業主對于博弈結果的排序為：R6>R4>R2>R1>R3>R5。

現實型業主更加看重的是已經支付的用于業主共有但未來將對外開放的資源的建設費用以及自己受損的利益補償，因此如果為了緩解交通擁堵、提升城市溫情、集約利用土地，在得到相應的貨幣補償或者實物補償后，他們愿意開放自己所住的封閉住宅小區。因此，對于現實型業主來說：第一，結果R4比R2好，因為結果R4更能體現現實型業主與地方政府博弈中取得的勝利，提高將來與地方政府談判的地位。第二，結果R3比結果R1好，因為他可以通過“協商”來獲得盡可能多的貨幣或者其他形式的補償。第三，“強制”不能增加業主的收益，只會給自己帶來不必要的麻煩，而且“服從”可以減少損失，所以，現實型業主認為博弈結果R5比R6好。現實型業主對于博弈結果的排序最后為：R4>R2>R3>R1>R5>R6。

由于信息的不對稱，博弈中業主不知道地方政府屬于哪種類型的政府，地方政府也不知道封閉住宅小區的業主屬于哪種類型的業主。假設封閉住宅小區業主估計地方政府為職能型政府的概率為p，地方政府為政治型政府的概率為1-p；地方政府估計封閉住宅小區業主屬于環境型業主的概率為q，封閉住宅小區業主屬于現實型業主的概率為1-q。引進自然博弈方，在博弈開始之前自然博弈方賦予各個博弈主體相應的概率。具體見圖1。

（三）模型的標準化

通過對地方政府和業主的分類和定義，利用反向歸納法來分析業主和地方政府之間關于開放城市封閉住宅小區的不完美信息的動態博弈〔27〕〔28〕〔29〕。如果地方政府是堅定型的政府，那么地方政府愿意不考慮成本采取“協商”和“強制”措施促使業主同意開放封閉住宅小區，也不會希望政策目標不能實現。如果地方政府屬于猶豫不決型的政府，那么地方政府不一會采取“強制”措施開放封閉住宅小區。如果業主是環境型的業主，那么其占優策略是“不同意”“不改變”“不服從”。現實型業主認為“協商”可能會獲得更多的物質補償或更多其他形式的補償，因此開始肯定會選擇“不同意”的策略。考慮各個博弈方的占優策略后，地方政府與業主的策略集可以表示如下：

地方政府：

（協商/強制，協商/強制）=（DF，DF）

（協商/強制，不協商/強制）=（DF，-DF）

（協商/強制，協商/不強制）=（DF，D-F）

（協商/強制，不協商/不強制）=（DF，-D-F）

業主：

（不同意/不改變/不服從，不同意/改變/服從）=（-A-C-S，-ACS）

（不同意/不改變/不服從，不同意/改變/不服從）=（-A-C-S，-AC-S）

（不同意/不改變/不服從，不同意/不改變/服從）=（-A-C-S，-A-CS）

（不同意/不改變/不服從，不同意/不改變/不服從）=（-A-C-S，-A-C-S）

對于地方政府的策略集而言，括號的前面部分表示職能型政府的策略，括號的后面部分表示政治型政府的策略；對于業主的策略集而言，括號的前面部分表示環境型業主的策略，括號的后面部分表示現實型業主的策略。利用地方政府和業主的權變策略來構建一個與圖1等價的標準形式的博弈（見表3）。

表3中，每個表示收益的單元格都有兩行，第一行表示業主獲得的收益，第二行表示地方政府采取相應獲得的收益。例如，業主選擇策略集（DF，DF），地方政府選擇策略集（-A-C-S，-ACS），那么博弈的結果有四種可能：第一，如果地方政府是職能型政府（概率為p），業主是環境型業主（概率為q）；那么博弈的結果是地方政府選擇“強制”，業主 “不服從”。此時，地方政府的收益為G4，業主的收益為O1。第二，如果地方政府為職能型政府（概率為p），業主為現實型業主（概率為1-q）；那么博弈的結果是業主選擇“改變”。此時，業主的收益為o3，地方政府的收益為G2。第三，如果地方政府是政治型政府（概率為1-p），業主是環境型業主（概率為q）；那么博弈的結果是政府選“強制”，業主選擇“不服從”。此時，地方政府的收益為g6，業主的收益為O1。第四，如果地方政府是政治型政府（概率為1-p），業主是現實型業主（概率為1-q）；那么博弈的結果是業主選擇“改變”。此時業主的收益為o3，地方政府的收益為g2。根據四種可能的結果，可以

表3縮減后等價形式的博弈

（職能型政府，政治型政府）（環境型業主，現實型業主）（-A-C-S，-ACS）（-A-C-S，-AC-S）（-A-C-S，-A-CS）（-A-C-S，-A-C-S）（DF，DF）pqO1+p（1-q）o3+（1-p）qO1+（1-p）（1-q）o3

pqG4+p（1-q）G2+（1-p）qg6+（1-p）（1-q）g2pqO1+p（1-q）o3+（1-p）qO1+（1-p）（1-q）o3

pqG4+p（1-q）G2+（1-p）qg6+（1-p）（1-q）g2pqO1+p（1-q）o5+（1-p）qO1+（1-p）（1-q）o5

pqG4+p（1-q）G3+（1-p）qg6+（1-p）（1-q）g3pqO1+p（1-q）o6+（1-p）qO1+（1-p）（1-q）o6

pqG4+p（1-q）G4+（1-p）qg6+（1-p）（1-q）g6（DF，-DF）pqO1+p（1-q）o2+（1-p）qO3+（1-p）（1-q）o2

pqG4+p（1-q）G6+（1-p）qg4+（1-p）（1-q）g4pqO1+p（1-q）o2+（1-p）qO1+（1-p）（1-q）o2

pqG4+p（1-q）G6+（1-p）qg6+（1-p）（1-q）g4pqO1+p（1-q）o5+（1-p）qO3+（1-p）（1-q）o2

pqG4+p（1-q）G3+（1-p）qg4+（1-p）（1-q）g4pqO1+p（1-q）o6+（1-p）qO3+（1-p）（1-q）o2

pqG4+p（1-q）G4+（1-p）qg4+（1-p）（1-q）g4（DF，D-F）pqO1+p（1-q）o3+（1-p）qO2+（1-p）（1-q）o3

pqG4+p（1-q）G2+（1-p）qg5+（1-p）（1-q）g2pqO1+p（1-q）o3+（1-p）qO2+（1-p）（1-q）o3

pqG4+p（1-q）G2+（1-p）qg5+（1-p）（1-q）g2pqO1+p（1-q）o5+（1-p）qO2+（1-p）（1-q）o1

pqG4+p（1-q）G3+（1-p）qg5+（1-p）（1-q）g5pqO1+p（1-q）o6+（1-p）qO2+（1-p）（1-q）o1

pqG4+p（1-q）G4+（1-p）qg5+（1-p）（1-q）g5（DF，-D-F）pqO1+p（1-q）o3+（1-p）qO3+（1-p）（1-q）o2

pqG4+p（1-q）G2+（1-p）qg4+（1-p）（1-q）g4pqO1+p（1-q）o3+（1-p）qO3+（1-p）（1-q）o2

pqG4+p（1-q）G2+（1-p）qg4+（1-p）（1-q）g4pqO1+p（1-q）o5+（1-p）qO3+（1-p）（1-q）o2

pqG4+p（1-q）G3+（1-p）qg4+（1-p）（1-q）g4pqO1+p（1-q）o6+（1-p）qO3+（1-p）（1-q）o2

pqG4+p（1-q）G4+（1-p）qg4+（1-p）（1-q）g4計算出業主的預期收益為：pqO1+p（1-q）o3+（1-p）qO1+（1-p）（1-q）o3；地方政府的預期收益為：pqG4+p（1-q）G2+（1-p）qg6+（1-p）（1-q）g2。

（四）模型的求解

根據前面對于地方政府和業主收益的排序以及表2中顯示的收益情況，可知在這個博弈中可能存在的納什均衡有四個，如下：

（DF，D-F ；-A-C-S，-ACS）=（協商/強制，協商/不強制；不同意/不改變/不服從，不同意/改變/服從）

（DF，D-F ；-A-C-S，-AC-S）=（協商/不強制，協商/不強制；不同意/不改變/不服從，不同意/改變/服從）

（DF，-D-F ；-A-C-S，-ACS）=（協商/強制，不協商/不強制；不同意/不改變/不服從，不同意/改變/服從）

（DF，-D-F ；-A-C-S，-AC-S）=（協商/強制，不協商/不強制；不同意/不改變/不服從，不同意/改變/不服從）

如果策略集（DF， D-F ；-A-C-S，-ACS）和（DF， D-F ；-A-C-S，-AC-S）要成為納什均衡策略，則必須滿足以下弱不等式：

pqO1+p（1-q）o3+（1-p）qO2+（1-p）（1-q）o3≥pqO1+p（1-q）o5+（1-p）qO2+（1-p）（1-q）o1 （1）

pqG4+p（1-q）G2+（1-p）qg5+（1-p）（1-q）g2≥pqG4+p（1-q）G2+（1-p）qg4+（1-p）（1-q）g4 （2）

即：

P（o1-o5）≥o1-o3 （3）

（1-q）（g2-g4）≥q（g4-g5） （4）

從不等式（3）可知，在其他條件保持不變的情況下，以下幾種情況的出現，現實型業主會采取“不同意”“改變”“服從”政策：第一，地方政府很可能是職能型政府，即p的取值很高。第二，業主“服從”地方政府采取的“強制”策略給業主帶來的收益很小，即o5的取值很小。第三，與地方政府“協商”后“改變”使業主獲得的收益非常高，即o3的取值非常大。第四，o1-o5的取值很大，即地方政府采取“不強制”措施給業主帶來的收益遠遠大于“強制”后的“服從”策略。第五，o1-o3的取值很小，即“協商”后的“改變”給現實型業主帶來的收益不比“不改變”“不強制”帶來的收益少很多。

從不等式（4）可知，在其他條件保持不變的情況下，當下列條件滿足時，政治型政府很可能會采取“協商”“不強制”的策略：第一，地方政府判斷業主很可能是現實型業主，即q的取值很小。第二，g2的取值很大，即經過“協商”使業主選擇“改變”會給政府帶來很大的收益。第三，g5的取值很大，即 “不強制”給政府帶來很大的收益。第四，g2-g4的值很大，即對于地方政府而言通過“協商”使業主“改變”的收益遠遠大于“不改變”“不強制”的收益。第五，g4-g5的值很小，即對于地方政府而言“不強制”帶來的收益與“強制”后使業主“服從”帶來的收益差不多。

當不等式（2）反過來的時候，（DF， -D-F ；-A-C-S，-ACS）和（DF， -D-F ；-A-C-S，-AC-S）便是這個博弈的納什均衡。若弱不等式（1）和（2）變成等式的時候，那么（DF， D-F ；-A-C-S，-ACS）、（DF， D-F ；-A-C-S，-AC-S）、（DF， -D-F ；-A-C-S，-ACS）和（DF， -D-F ；-A-C-S，-AC-S）均是該博弈的納什均衡。

根絕前面的假設以及模型的求解，可知，在地方政府與業主關于封閉住宅小區的開放博弈中，地方政府有4個信息集，業主有6個信息集，具體見圖1中加粗的虛線。在此博弈模型中，環境型業主的占優策略為“不同意”“不改變”“不服從”，職能型政府的占優策略為“協商”“強制”。因此，判斷該博弈的納什均衡是否屬于完美貝葉斯均衡，只需要對現實型業主的行為和政治型政府的行為進行分析。如果策略集（DF，D-F； -A-C-S，-ACS）是博弈的納什均衡，那么業主此時判斷地方政府很可能是職能型政府，地方政府判斷業主很可能是現實型業主。現實型業主在博弈的第一階段選擇“不同意”和第三階段選擇“改變”，政治型政府在博弈的第二階段選擇“協商”，均符合序貫理性的要求。如果現實型業主在博弈的第三階段偏離均衡策略選擇“不改變”，那么政治型政府在第四階段選擇“不強制”不符合其自身的利益最大化的原則，因為選擇“強制”會給政府帶來更多的收益。所以（DF，D-F； -A-C-S，-ACS）不是完美貝葉斯均衡。同樣的道理，可以判斷（DF，D-F； -A-C-S，-AC-S）也不是完美貝葉斯均衡。

如果策略集（DF，-D-F ；-A-C-S，-ACS）是該博弈的納什均衡，則此時地方政府判斷業主很可能是環境型業主。根據序貫理性的要求，政治型政府在博弈的第二階段選擇“不協商”。若現實型業主在第三博弈的階段偏離均衡策略選擇“不協商”，那么根據政府對業主是環境型業主的判斷，選擇“不強制”符合其在本階段的利益。因此，策略集（DF，-D-F； -A-C-S，-ACS）是完美貝葉斯均衡。同樣的道理可以判斷（DF，-D-F； -A-C-S，-AC-S）不是完美貝葉斯均衡。

四、結論

開放城市封閉住宅小區的背后不僅是公權與私權的博弈，更是對業主既得利益和資源的整合與重新分配過程。在大部分城市的商業小區中，業主將小區圍墻視為居家安全的第一道防線，由圍墻“保護”起來的小區自然成為帶有半私有色彩的區域范圍。業主對于開放小區的抵抗心態一方面來自于對安全、噪音、衛生等環境問題的擔憂，另一方面是對付費領地和既得利益的本能保護。與此同時，地方政府在自利性動機的驅逐下表現出不同的政策行為。基于地方政府與業主之間信息不對稱的情況下，城市封閉住宅小區何以開放，是本文要解決的主要問題。根據文章構建的業主與地方政府關于封閉住宅小區的不完美信息動態博弈模型的均衡結果，可以得到以下結論：

第一，強制執行手段對于封閉住宅小區開放的效果甚微。我國2012年1月1日實施的《行政強制法》依據執行權法定原則力圖將行政強制納入法治化軌道，在有效監督和保障行政機關依法行政和保護公民、法人或其他組織的合法權益方面發揮著巨大的作用。但是，根據博弈模型的結果顯示強制執行措施對于封閉住宅小區的開放效果甚微。因為“強制”措施不會增加對業主的補償，只會給業主增加成本以及帶來不必要的麻煩，對于“重利”的現實型業主會自覺避免受到“強制”帶來的不利影響，地方政府“強制”的對象往往是寧死不屈的環境型業主。環境型業主對于小區安全、衛生、噪音等重視程度，決定其對于“強制”措施的不服從決心。因此，在“強制”措施的實施階段對于地方政府和業主而言都不是贏家。即使是職能型政府，在開放城市封閉住宅小區中也應該盡量避免“強制”措施。

第二，地方政府給予業主征收補償的數量與形式與封閉住宅小區的開放沒有直接關系。征收補償一直是學術界討論的焦點，對于征收中出現的征收數額過低、利益不平衡以及補償機制的完善等問題也成為影響征收順利進行的重要因素。而本研究的結果顯示征收補償的數量與形式對于封閉住宅小區的開放沒有直接的影響。首先，環境型業主對于環境的重視程度決定其維護小區封閉的堅定決心。其次，現實型業主無論遇到職能型政府還是政治型政府，“不同意”開放自己所在的封閉住宅小區的決定都只是暫時的，在經過與地方政府的“協商”之后，現實型業主會“改變”自己的想法。因為現實型業主重視已經支付的用于業主共有但未來將對外開放的資源的建設費用以及自己受損的利益補償，對小區安全、噪音、衛生等“硬環境”的關注度不高，為了減少城市交通擁堵、提升城市溫情以及增加土地利用，現實型業主在得到政府的補償之后愿意開放自己所在的封閉住宅小區。也就是說，對于環境型業主而言征收補償的數量和形式都不起作用，而現實型業主就補償的數量與形式與地方政府進行“協商”也只是形式。

第三，政治型政府的不作為影響封閉住宅小區的開放。政府不作為包括三方面的特征：畏首畏尾，不敢為；能拖則拖，不肯為；疏于研學，不會為〔30〕。封閉住宅小區開放中政治型政府的不作為具有典型的第一種特征。當政治型政府在判斷業主為環境型業主后會采明哲保身的“不協商”“不強制”策略。“不協商”“不強制”實際上等同于任由業主自行決定，地方政府完全忽視自身促使封閉住宅小區開放、增加城市道路供給中應當承擔的公共責任，造成政策敷衍和政策遲滯②。因此，基于政治動機激發的對政權穩定和良好社會形象的自利考量，環境型業主對于小區環境的重視程度與決心成為政治型政府不作為的理由。政治型政府的不作為行為，實際上會強化環境型業主堅決維護小區封閉的決心，并通過“傳染”使得城市封閉住宅小區的開放難度進一步升級。

①地方政府自利性導致的政策執行偏差現象分為五種：政策偷換、政策敷衍、政策附加、政策損失和截留、政策遲滯。（李戈，2009）〔參考文獻〕

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【責任編輯：朱鳳霞】