社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)布局研究

梁旭華

摘要：城市建設(shè)的發(fā)展讓社區(qū)商業(yè)逐漸成為其發(fā)展的重要組成部分，并愈加展現(xiàn)出巨大的價值空間，以及極具優(yōu)勢的發(fā)展前景。做好社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)布局已經(jīng)日漸成為城市發(fā)展建設(shè)相關(guān)部門所需要考慮的重要內(nèi)容。基于此，本文就社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)布局進行分析研究，以供參考。

關(guān)鍵詞：社區(qū)商業(yè)；業(yè)態(tài)布局；分析研究

中圖分類號：TU247文獻標識碼：A文章編號：1674-3024（2017）01-138-02

1.我國城市社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀

首先社區(qū)商業(yè)的布局存在不均衡之處，很多社區(qū)商業(yè)布局分散凌亂，沒有進行合理的規(guī)劃。一些社區(qū)的商業(yè)區(qū)數(shù)量比較少，功能設(shè)施相對落后。其次，商業(yè)社區(qū)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)尚不合理，基本上每個城市社區(qū)商業(yè)區(qū)都配備有大型的綜合超市，能夠滿足社區(qū)居民的基本生活需求，但是其他菜市場、娛樂休閑場所、便民服務(wù)中心等設(shè)施存在不足的情況。再者，城市社區(qū)的商業(yè)的經(jīng)營模式還需提升，大部分的社區(qū)商業(yè)還帶著傳統(tǒng)集鎮(zhèn)的商業(yè)模式特點：商品的質(zhì)量和商品的數(shù)量，以及從業(yè)人員的專業(yè)技能和道德水平有所欠缺。這都不不能滿足城市社區(qū)居民更高層次的需求。有些商業(yè)區(qū)和社區(qū)居民居住地混雜開設(shè)，有些飯店的噪聲污染也嚴重影響著居民的生活。這種傳統(tǒng)的經(jīng)營管理模式不僅僅存在著安全隱患，還存在大量的治安安全隱患與環(huán)境污染隱患。最后，在進行商業(yè)社區(qū)建筑設(shè)置的時候存在著與現(xiàn)實商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)分布不相符之處。在進行房地產(chǎn)開發(fā)的時候，部分開發(fā)商過于注重居民住宅的需求而忽視了商業(yè)區(qū)的分布建設(shè)，或者以傳統(tǒng)的概念建設(shè)商業(yè)物業(yè)，不能滿足人們對大型商業(yè)、餐飲、菜市場等商業(yè)業(yè)態(tài)的需求。

2.社區(qū)商業(yè)的規(guī)模業(yè)態(tài)及其規(guī)劃布局

2.1社區(qū)商業(yè)的規(guī)模確定

社區(qū)模式的開發(fā)規(guī)模直接決定了后期商業(yè)區(qū)的布局和規(guī)劃，因此，在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》所規(guī)定的千人指標不適用的情況下，我們應(yīng)該根據(jù)社區(qū)所處的城市區(qū)位、目標輻射區(qū)域的差異，因地制宜地做出動態(tài)的安排。按照輻射居民范圍的大小不同可以將社區(qū)的商業(yè)規(guī)模進行三種不同類型的劃分：外向型社區(qū)商業(yè)、中間型社區(qū)商業(yè)和外在性社區(qū)商業(yè)。社區(qū)商業(yè)規(guī)模的大小往往影響著社區(qū)規(guī)模類型的性質(zhì)。通常情況來說，一般社區(qū)商業(yè)規(guī)模越大，對外的交流性就越強。反之，城市社區(qū)商業(yè)規(guī)模越小，對外的交流性就越差。城市社區(qū)商業(yè)規(guī)模的大小和商業(yè)規(guī)模的性質(zhì)成正比例的關(guān)系

經(jīng)過一些系列的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，外向型商業(yè)社區(qū)模式的人均商業(yè)面積大于內(nèi)向型和中間型商業(yè)社區(qū)的人均商業(yè)面積。

表1社區(qū)商業(yè)類型與人均商業(yè)面積及商住比的關(guān)系

通過表1我們可以看出一個人均商業(yè)面積普遍適應(yīng)的數(shù)據(jù)：即人均商業(yè)面積1m²是外向型社區(qū)商和其他類型社區(qū)商業(yè)的分界點。除了這些，通過調(diào)查研究我們還可以發(fā)現(xiàn)，項目商業(yè)面積和住宅面積的比值是判定商業(yè)區(qū)性質(zhì)的重要指標。如果已知社區(qū)商業(yè)區(qū)的性質(zhì)和住宅面積的大小，同時就可以對社區(qū)商業(yè)規(guī)模的大小進行判斷。因此，在以后的社區(qū)商業(yè)的規(guī)模確定的規(guī)劃中，可以通過社區(qū)商業(yè)性質(zhì)和住宅面積的比值以及社區(qū)商業(yè)人均占有面積來確定社區(qū)商業(yè)的規(guī)模，進行社區(qū)商業(yè)的定量設(shè)置。在進行項目的施工時，還要進行項目的實地考察，并且根據(jù)商業(yè)住宅所處的地域、格局、影響范圍大小和目標客群等因素來驗證社區(qū)商業(yè)規(guī)模的設(shè)置是否合理完善。

2.2社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)確定

只有清晰明了業(yè)態(tài)組合的意義及其作用，才能對社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)進行良好的組合和規(guī)劃。2005年11月商務(wù)部頒布了《社區(qū)商業(yè)評價規(guī)范》，其中對社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)進行了定義和分類，并進行了詮釋。但是這種分類還是比較籠統(tǒng)的只能代表社區(qū)居民的基本消費需求。在現(xiàn)實生活中一些具有特殊性的行業(yè)，像修理店、裁縫店等由于對租金的要求比較低，就讓其很少在現(xiàn)在的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)過。還有一些比較常見的業(yè)態(tài)銀行等也沒有在《社區(qū)商業(yè)評價規(guī)范》中出現(xiàn)過。這種社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)折射出了現(xiàn)在的大多數(shù)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)還是以居民消費為主要導(dǎo)勢的，而沒有真正的考慮到居民的基本生活要求。同時也說明了社區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)在隨著居民消費理念的不斷變化和現(xiàn)代經(jīng)濟的飛速發(fā)展不斷地在進行整頓和升級。就像現(xiàn)在的鋼筆店、音響店、隨著現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)的不對普及和推廣，已經(jīng)漸漸消失在人們的視野之中。社區(qū)服務(wù)功能的不斷整合升級，社區(qū)商業(yè)模式不斷的在向復(fù)合的形式發(fā)展。就如今的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)來說大致分為以下幾類：即零售、餐飲、休閑娛樂、服務(wù)四大類。

社區(qū)居民類型的不同對社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的需求也是不一樣的，還有對社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的需求大小也是不一樣的。通過一系列的抽樣調(diào)查法發(fā)現(xiàn)。不同區(qū)域的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)各有特點，其規(guī)模占比也不盡相同，得到不同類型社區(qū)居民對各業(yè)態(tài)的需求強弱度（如表2）。為不同類型社區(qū)的社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合及某類業(yè)種的優(yōu)先選擇提供了參考依據(jù)。

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)大體上來說由零售、餐飲、休閑娛樂、服務(wù)業(yè)四種業(yè)態(tài)組成。但是在不同的區(qū)域和城市中總會存在著通用性的業(yè)態(tài)模式。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)模式的組合比較錯綜復(fù)雜，由于受到多種因素的影響，在進行社區(qū)業(yè)態(tài)模式的設(shè)定時，還要充分考慮當?shù)氐膶嶋H情況，不斷地進行調(diào)整，找到適應(yīng)自己社區(qū)的業(yè)態(tài)模式。

2.3社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局類型

在對社區(qū)商業(yè)進行綜合布局時候，需要結(jié)合城市、居民、市場、社區(qū)等等綜合因素進行考慮，需要注重做好相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計，通過對各個層面的分析和研究，才能夠更好地解決社區(qū)商業(yè)和社區(qū)發(fā)展之間的關(guān)系，才能夠讓社區(qū)商業(yè)更好地為人們提供舒適服務(wù)。

在進行社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時候，其需要滿足商業(yè)價值最大化、商鋪具有連續(xù)性、商鋪明顯可見、商鋪的交通便利性等原則，只有在規(guī)劃過程中依照此原則進行社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃，才能夠保證其商業(yè)的價值得以體現(xiàn)，同時也能夠更好地與社區(qū)功能相輔相成。

從業(yè)態(tài)空間布局上來看，不同的業(yè)態(tài)布局需要與社區(qū)的空間、區(qū)位等等相輔相成，比如超市、百貨、大賣場等就需要較大的空間面積，而一般的小型超市、美容美發(fā)等則所占空間較小。因此，對于需要進行大賣場布置的時候，其具需要考慮社區(qū)較為寬敞的空間，以及較為便利的通行通道，一方面可以吸引大量人流，另一方面也可以更好地促進交通順暢，更好地形成較為濃郁的商業(yè)氛圍。社區(qū)商業(yè)最好可以采用一層線性商鋪布局，這種布局形式較為常見，而且應(yīng)用較廣，其所獲得的商業(yè)效果也更好，能夠與社區(qū)文化更好地融合在一起。

3.結(jié)語

城市建設(shè)規(guī)模的擴大讓我國的社區(qū)商業(yè)建設(shè)成為人們非常關(guān)注的重要組成部分，其不僅可以帶給社區(qū)更具活力的構(gòu)成方式，而且可以讓人們的生活更加舒適，滿足人們多元化的生活需求，以及生活、消費需求。因此，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃應(yīng)當注重做好功能的定位，做好自身發(fā)展的定位，做好相應(yīng)的業(yè)態(tài)布局。只有真正從業(yè)態(tài)布局上入手，才能夠讓社區(qū)商業(yè)得以更好發(fā)展，才能夠然社區(qū)商業(yè)得以更好規(guī)劃，才能夠真正促進社區(qū)的不斷發(fā)展和進步。