無效房屋租賃合同問題探究

莊焱

摘 要：由于目前我國的房屋租賃制度還不夠完善，加之房屋出租人和承租人對于合同法以及房屋租賃合同的相關知識的欠缺，他們往往簽訂一些不符合法律規定的合同，以致合同無效，從而給房屋租賃雙方造成不便，甚至產生糾紛。房屋租賃合同被確定無效后，如何平衡合同雙方當事人的利益一直是司法審判的熱點和難點。

關鍵詞：無效房屋租賃合同；認定；法律效果

一、無效房屋租賃合同的認定

（一）影響房屋租賃合同效力的因素

確認合同有效與無效，是正確處理房屋租賃合同糾紛的前提。筆者認為影響房屋租賃合同效力的因素主要有以下幾個方面：

（1）訂立合同目的的合法性。如若訂立合同的目的是違法的，則該合同無效。如租賃房屋從事開賭場，提供賣淫場所，或從事非法經營活動等；

（2）合同標的物的合法性。如若合同標的物是違法的，則該合同無效。如在沒有取得建設工程規劃許可證情況下建造的房屋或者沒有按照建設工程規劃許可證的要求建造的房屋進行出租；

（3）合同是否違反法律強制性規定。如若違反，則該合同無效。如建筑物在未經竣工驗收或未經消防安全驗收的不得出租；

（4）當事人是否規避法律，損害國家、社會公共利益或他人利益。如若有此情形，則該合同無效。如以合法形式掩蓋非法目的而簽訂的合同；

（5）房屋出租人是否有處分權。如若沒有處分權，則該合同無效。如承租人未經出租人同意私自將租賃房屋轉租給第三人。

（二）法律規定的無效房屋租賃合同

1.以違法建筑物為標的房屋租賃合同

《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》、《商品房屋租賃管理辦法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》等相關法律均有該類似規定，根據這些法律規定，建筑物在建造之前，建設單位或個人必須取得土地使用權以及建設工程規劃許證，還應取得施工許可證，然后才能建造房屋，否則建造的房屋即為違法建筑物。以違法建筑物為標的房屋租賃合同無效。此規定主要是為了保障城鎮房屋的建造符合城鎮發展的整體規劃，防止房屋亂建亂造，影響城鎮的長遠發展。

2.以未經竣工驗收的房屋為標的房屋租賃合同

根據《中華人民共和國建筑法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》相關規定，房屋經竣工驗收后方可投入使用，租賃房屋也必須是經竣工驗收后的房屋。這主要是出于人身安全考慮，房屋己完工但未驗收之前，可能存在一些安全隱患，如建筑物質量不合格、配套設施不齊全等，這都可能給當事人造成人身傷害或財產損失，甚至危機當事人生命安全。因此，法律強制性規定未經竣工驗收的房屋不可投入使用。

3.以未經消防驗收或者驗收不合格的建筑物為標的物的房屋租賃合同

根據《中華人民共和國消防法》和《建設工程消防監督管理規定》的相關規定，未經消防驗收的房屋同樣不可投入使用，這也是出于對當事人生命和財產安全的考慮。尤其是對一些大型的用于商業經營的大廈，消防安全顯現的尤為重要。因此，法律強制性規定，未經消防驗收的房屋不得投入使用。一旦違反此規定，勢必導致合同無效。

二、無效房屋租賃合同的法律效果

對于房屋租賃合同被認定無效的法律效果，筆者從兩個值得商榷的問題進行闡析，對于其他問題暫且不議。一個涉及房屋使用費的支付問題；另一個涉及承租人在使用房屋期間對租賃房屋添附的裝飾裝修物的處理問題。

（一）房屋使用費的支付問題

對于合同無效時房屋使用費的支付標準，應依導致合同無效的不同因素分別進行處理，不能一概而論。

1.以未經竣工驗收或未經消防驗收的房屋為標的房屋租賃合同

對于此種情形，在承租人不知情的情況下，不應支付房屋使用費；如果承租人明知該房屋未經竣工驗收或未經消防驗收仍愿意租賃，則表明承租人愿意接受租賃房屋存在的安全隱患，此時承租人應該參照約定租金支付房屋使用費給出租人，因為雙方都有錯誤才導致合同無效；由于此使用費對出租人而言屬于非法收入，應予以收繳。

2.以違法建筑物為標的房屋租賃合同

此種情形下，在承租人不知情的情況下，其支付的房屋使用費應為房屋在使用期間的損耗與折舊，一般情況下低于約定租金；如果承租人明知租賃房屋為非法建筑物仍愿意租賃，則表明承租人愿意為此非法建筑物的使用支付以約定租金為標準使用費，那么，承租人當然應該支付以約定租金數額為標準的房屋使用費。

3.因合同當事人為無權處分人引起的無效合同

對于因合同當事人為無權處分人造成合同無效時，房屋使用費應該按照約定的租金數額支付，因為此種情況下租賃合同被認定無效只引起合同雙方當事人之間利益關系，不牽扯合同之外的第三人。

（二）租賃房屋添附的裝飾裝修物的處理問題

我國法律關于添附制度的規定雖有所涉及，但還是不盡完善，都沒有明確規定附和后添附物的所有權歸屬問題，沒有真正實現添附制度確定物權歸屬的目的。筆者認為宜在我國構建動產和不動產附合的規則。該規則包含兩個內容：第一，動產和不動產構成附合的構成要件是動產成為不動產的重要成分。第二，動產和不動產附合后，不動產所有權人取得動產的所有權。這樣的規制有諸多益處：

首先，裝飾裝修物的所有權歸屬得到清晰地界定。根據物權特定的原則，作為所有權客體的物必須具有特定性，一個物只能被一個人擁有。法律作出這樣規定的目的在于明確物權的歸屬，為物權的流轉提供便利。如果無此規定，則會造成裝飾裝修物與房屋構成附合時其所有權與房屋的所有權歸屬不一致的情況。房屋的一部分上存在另一所有權，這將導致同一物上既有不動產所有權又有動產所有權的情況發生。其次，房屋的所有權能順利地流轉。如果裝飾裝修物的所有權沒有明確的界定，則房屋的流轉也存在障礙。當房屋出租人轉移房屋所有權或者將房屋進行抵押時，裝飾裝修物的所有權不能從外觀上看出，從而使得房屋所有權的受讓人要承受不必要的風險，這不利于房屋所有權的流轉。

對于房屋租賃合同無效時因裝飾裝修物引起的損失賠償問題。筆者認為，未與房屋形成附和的裝飾裝修物，所有權歸屬于承租人所有；己與房屋形成附和的裝飾裝修物，其所有權歸出租人所有。對于未與房屋形成附和的裝飾裝修物，因其所有權仍歸承租人所有，因此承租人可將其拆除取走，對于造成的損失，應由導致合同無效的過錯方賠償。

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