淺議不動產不宜作為融資租賃的標的物

劉寶元

我國《合同法》第十四章專章規定了融資租賃。其中第237條規定：“融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。”從該條規定可以看出，融資租賃合同包含以下幾個方面的含義：[1]①出租人根據承租人對出賣人的選擇購買租賃物；②租賃物由出租人購買后交由承租人使用；③承租人需向出租人支付租金。然而根據 2014 年 3 月 1 日正式實施的《最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，卻又要求結合標的物的性質、價值、租金的構成以及當事人的合同權利和義務做出認定，但認定標準卻又沒有。[2]對于融資租賃界定還有一個很重要的方面就是租賃物所有權的最終歸屬。而我國的將該問題規定在《合同法》第238條，屬于任意性條款，由當事人自己進行約定。我國是大陸法系國家，因此融資租賃合同租期屆滿后標的物所有權的歸屬不會影響融資租賃的界定。無論所有權最終歸誰，要作為融資租賃合同標的物有兩個問題是明確的：一是出租人必須擁有標的物的所有權；二是標的物所有權有轉移的可能性。

一、融資租賃合同標的物的所有權必須歸出租人所有

融資租賃合同法律關系得以實現的基礎就是標的物所有權和使用權的分離，實質上基于絕對所有權理論下所有權權能的分離。因此出租人必須完全擁有標的物的所有權從而保證承租人能夠完全的使用該標的物，也能夠以所有權作為擔保，實現自己的投資利益。然而不動產融資租賃并沒有完全符合融資租賃合同標的物的此項要求。在我國土地歸國家所有，無論單位還是個人對土地只擁有使用權，這也就從根本上排除了土地作為融資租賃合同的標的物。另外許多成功的不動產融資租賃案例如舟山在建碼頭的融資租賃、2009年的天津保稅區在建工業廠房的融資租賃、2009年云南昆石高速公路的售后回租等在建工程都不符合融資租賃的此項要求。根據最基本的所有權理論所有權應該在標的物存在的情況下才會有所有權的問題。而這些在建工程，處于建設階段，沒有所有權的問題也就不可能成為融資租賃合同的標的物。事實上，在建工程所謂的“融資租賃”的法律實質是抵押貸款關系。

二、融資租賃合同標的物的所有權有轉移的可能性

由于融資租賃從其誕生之初就與分期分期付款買賣難以區分。在融資租賃合同法律關系中，承租人所支付的租金實際上是購買標的物的價款，并且在租賃期滿支付最后一筆租金以后，只要再支付名義上的價格就可以取得標的物的所有權，這與保留所有權的動產買賣沒有區別。[3]也正是因為這個原因，英國直接將所有權最終轉移到承租人的法律關系認定為租購而不是融資租賃。而在大陸法系國家，一般都給予了承租人在租賃期滿后退租、續租和購買的選擇權。區分融資租賃和分期付款買賣的標準一般有以下幾個方面：①買賣合同是取得標的物的所有權，而融資租賃合同是取得對標的物的使用權；②盡管融資租賃契約中可能規定承租人在租賃期滿后以名義價格購買標的物的權利，但該權利并非融資租賃合同成就的條件，并且融資租賃期限屆滿時標的物的所有權并非自動授予承租人，而是給予承租人選擇權，即使購買，也需要另外訂立買賣合同；③租賃公司從事融資租賃的交易的經濟本質，市委客戶提供資金融通，將融資租賃合同理解為分期付款合同，違背了融資交易的經濟實質。[4]通過以上分析可以看出，作為融資租賃合同的標的物，所有權在租賃期限屆滿以后具有轉移的可能性，并且區別于分期付款滿買合同的根本就是承租人獲取的是租賃物的使用權而不是所有權。然而現實生活中所出現的不動產作為融資租賃合同標的物最終的所有權幾乎全部歸于了承租人。無論是如云南昆石高速公路這樣的基礎設施建設，還是天津保稅區辦公大樓的售后回租亦或是保障性住房建設，甚至企業廠房的融資租賃，最后租賃物的所有權都歸于了承租人。雖然在合同中沒有明確規定合同期屆滿標的物直接歸屬于承租人，符合融資租賃合同的要求，但是這些合同的簽訂大都以獲得最終的所有權為目的，完全形式上的融資租賃，實質上的分期付款買賣行為。

三、融資租賃合同標的物必須具有使用功能

根據上述兩點的分析和我國《合同法》對融資租賃的界定，在融資租賃合同中，承租人選定租賃物和供貨商，出租人按照承租的選擇購買租賃物，并將其出租給承租人占有、使用，承租人按約定支付租金。由此可知，融資租賃合同的標的物對承租人要有使用功能。然而不動產作為融資租賃合同的標的物并不能完全符合此項要求。比如在房地產融資租賃合同中，承租人不是房地產的使用人，而是房地產的開發商、建設者；高速公路等基礎設施的使用人是公眾，而不是承租人，與融資租賃合同中承租人系租賃物的使用人顯著不同。另外從融資租賃的功能上看，融資租賃制度上世紀 80 年代引入我國， 初期的融資租賃交易主要以大型機械設備為主，后逐步發展為飛機、輪船等大型交通設備等。 從融資租賃交易對象上看，標的物主要是企業的生產經營設備。 因此，融資租賃也被作為金融資本支持實體經濟的重要法律工具。而現實生活中的不動產融資租賃要么就是開發商開發的房地產樓盤，要么就是為了公共利益而修建的高速公路等基礎設施以及保障性的住房 ，反而很少有企業用融資租賃的方式獲取廠房。所以現實生活中的不動產融資租賃不符合融資租賃功能上要求。除此之外類似于在建工程這種不動產作為融資租賃合同標的物也不符合固定資產的含義，《金融租賃公司管理辦法》將租賃物限定為固定資產。根據《企業會計準則第 4 號——固定資產》第 3 條規定，確定某物是否是固定資產，不是取決于它的實物屬性， 而是取決于它在生產過程中執行職能的特殊方式。 固定資產的一個重要特征是持有的目的在于使用而不是出售或投資。[5]現實中的在建工程都是一出售或者投資為目的，所以不符合固定資產的含義，當然不能作為融資租賃合同的標的物。

通過以上的分析，可以看到不動產不能作為融資租賃合同的標的物。盡管目前我國沒有明確禁止不動產的融資租賃，原因并不是在于其存在的合理性，而是當前已然存在的大量的不動產融資租賃的事實，一旦禁止將會給很多人帶來巨大的經濟損失也會對相關產業的造成一定的沖擊。

參考文獻：

[1]江必新：《融資租賃合同糾紛》，法律出版社2014版，第4頁.

[2]奚曉明主編、最高人民法院民事審判第二庭編著：《最高人民法院關于融資租賃合同司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2014 年出版，第 31 頁.

[3]查松：《融資租賃發》，人民法院出版社1999年版，第31頁.

[4]查松：《融資租賃發》，人民法院出版社1999年版，第32頁.

[5]雷繼平，原爽，李志剛：交易實踐與司法回應：融資租賃合同若干法律問題——《最高人民法院關于審 理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》解讀[J].法律適用，2014年第4期，第36頁.