住宅用地使用權自動續(xù)期的法律思考

摘要：住宅土地使用權續(xù)期問題一直是社會爭議的焦點問題，續(xù)期需繳納高額土地出讓金引起了社會熱議，盡管國土局進行了過度性的處理，但法律中缺乏關于住宅自動續(xù)期具體操作的規(guī)定，從保護產權的基礎上兼顧社會公共利益的角度分析應按房子的不同用途進行劃分，自住型的自動無償續(xù)期，而非自住型的應該承擔有償續(xù)期的費用。

關鍵字：住宅用地使用權續(xù)期 自住型 產權保護

一、住宅用地使用權續(xù)期的現(xiàn)狀

溫州有一批20年產權住宅土地使用權到期，續(xù)期須按房產價格三分之一繳費，因土地使用年限到期，市民面臨要花費高額土地出讓金才能重新辦理國土使用證的遭遇，在社會各界引發(fā)熱議和關注。20年產權的住宅用地使用權的是歷史遺留的問題，是為了順利推進國有土地使用權出讓的工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，劃分了幾個不同年限的檔次由受讓方自行選擇辦理。2007年頒布的《物權法》規(guī)定了住宅建設用地使用權期間屆滿后自動續(xù)期。但是如何自動續(xù)期，續(xù)期如何操作，需要繳費，交多少等續(xù)期問題和轉讓問題仍存在法律空白，于是中央下達了要“研究住宅建設用地等土地使用權到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩(wěn)定預期。”的指示，所以國土資源部依照指示提出了過渡性辦法：一、少數住宅建設用地使用權期間屆滿的，權利人不需要專門提出續(xù)期申請。二、市、縣國土資源主管部門不收取相關費用。三、正常辦理交易和登記手續(xù)。此類住房發(fā)生交易時，正常辦理房地產交易和不動產登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。

二、對自動續(xù)期的法律分析

王利明老師曾經說過：“市場經濟模式在西方都取得了極大的成就，而在很多發(fā)展中國家卻停滯不前。最根本的原因在于缺乏對產權的法律確認和保障。”產權保護的一個重要作用是定分止爭。其首要目的就是明確財產的所有權者，如果沒有明確的產權歸屬，社會成員會因財產所有關系的不確定狀態(tài)，而陷入無休止的爭斗中。因此法律規(guī)定財產的歸屬使社會成員可以通過法律規(guī)范的可預見性來安排自己的生活選擇，因此產權歸屬不僅是人類社會生活的前提，也是人類基本安全的要求，也是法律的解決糾紛矛盾功能的首要規(guī)定的。只有自己的財產能夠受到法律的切實保障，人們才能無后顧之憂的投入勞動中創(chuàng)造財產、獲取財產。也是投資和置產的意向的前提。建立完善的產權保護制度會使國民更有安全感，也可以避免民間資產外流，充分調動民間資本參與國家建設。

改革開放以來，我國不斷推進產權制度改革，并在此基礎上不斷推進產權制度的完善。憲法中規(guī)定了“社會主義公有財產神圣不可侵犯”和“公民的合法的私有財產不受侵犯”以及“國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產權和繼承權”。憲法為產權的保護提供了基礎法律規(guī)定，而物權法第一次以民事基本法的形式對物權法律制度作出了安排，構建了產權制度的基本框架，這就奠定了產權保護的基礎。

憲法中規(guī)定了我國以公有制經濟為主，多種所有制并存的基本經濟制度，而國家作為城鎮(zhèn)土地所有權者是公有制的典型代表，也即代表全民所有，換而言之，每位公民不論身份、地位，都應平等的享有使用國家土地的權利或者至少有機會分享國有土地使用權所帶來的收益。我國現(xiàn)有的土地制度其實上就是國家代表全體人民作為土地所有權人同土地使用人簽訂合同，由土地使用人繳納土地使用權出讓金獲得土地的用益物權，而這個用益物權是有期限的，作為住宅的土地使用權最高期限是70年。在《城市房地產管理法》中對土地的續(xù)期問題進行了相關規(guī)定，土地使用權出讓合同約定期限屆滿，土地使用者需要在屆滿前一年申請續(xù)期，經批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。若土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回，同時在應當批準準予續(xù)期的規(guī)定上加了一個限制即除根據公共利益要收回的，但因住宅用地的特殊性，在《物權法》中又對其設立了一個自動續(xù)期制度，但具體如何續(xù)期，是否無償并沒有規(guī)定，因此有部分學者認為住宅用地使用權的續(xù)期的本質就是合同的更新，合同屆期，重新簽訂合同，住宅用地使用權有償續(xù)期是合理的。也有學者認為產權續(xù)期應向有利于財產保護的方向進行制度設計，當時物權法規(guī)定住宅土地使用權70年的期限后加上了自動續(xù)期就是為了安定人民對70年后自己可能會失去住宅，流離失所的焦慮，從而提出了不能用有期限的用益物權讓人民對自己所享有的不動產物權產生疑慮，住宅用地使用權可以通過自動續(xù)期變成永久性的權利。

三、對自動續(xù)期制度的建議

土地問題是一個國家興盛，人民安定的重要難題，從保護產權的角度上考慮，雖然在我國土地使用權出讓金的存在已經成為一種常態(tài)，繳納了高額的出讓金，自動無償續(xù)期更符合人民的期待，但按照憲法規(guī)定的公有制，人民在享有憲法所保護的私人合法財產權的同時也應有一部分的社會負擔，張翔老師認為，按照憲法財產權的原理：私人所有的財產實際上包含兩種不同用途的財產：實現(xiàn)個人自我基本生活的財產和與社會其他人的生存具有較強關聯(lián)性的財產，前者不應該受到國家的干涉，而后者需要承擔更多社會負擔。也就是說使非自住用房者在續(xù)期時承擔較多的費用，使投資性用房者的所持的房產續(xù)期成本提高，可以促使他們將房產重新投入市場，讓其他需要維持自己基本生活的人獲得房產，這是符合全民所有概念的一種做法，而自住性用房則可以自動無償續(xù)期。住宅用地使用權的目的是在土地國有的基礎上保障人民的家庭住宅、滿足人民基本的居住生活需求，在社會中的富人往往有多處房產，而一套房子的價格就是中產階層也需要貸款才能負擔，憲法不是只保障少數人的權利法，所以在住宅用地使用權續(xù)期問題上按自住和非自住的用途進行區(qū)別對待不失為一種好方法。

參考文獻

1.宋炳華.住宅建設使用權續(xù)期之法理分析及完善路徑.國土資源情報，2011

2.張翔 .財產權的社會義務.中國社會科學，2012

作者簡介：彭懿（1994-），男，漢族，湖南衡陽人，貴州民族大學碩士研究生 研究方向：法理學

（作者單位：貴州民族大學）