我國房地產稅立法的相關問題研究

馬廣立

摘 要：在我國市場經濟的推動下房地產市場發展迅速，但也存在一些問題。目前，我國房地產行業稅收中存在稅種名目比較多、稅種結構設置不合理等問題，極大地阻礙了我國房地產市場的健康發展。因此，對房地產稅法等相關問題進行研究，能夠進一步完善我國房地產稅收法律制度，促進房地產市場的健康發展。

關鍵詞：房地產稅 立法 相關問題

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）07（a）-129-02

中共十八屆三中全會對深化財稅體制改革進行了全面部署，針對我國房地產產業發展，提出了“加快房地產稅收立法并適時推進改革”的相關規定，這為我國房地產稅制改革提供了重要的方向。房地產稅制改革是一項系統性、復雜的工程，只有明確房地產稅收立法的宗旨、依據以及相關問題，在立法工作中才能消除爭議，形成共識。

1 房地產稅立法的意義

一是重復征稅問題得到解決。在未來房地產稅和城鎮土地稅將會結合在一起，或者是理解為取消城鎮土地使用稅，按照市場價值對房地產征收房地產稅。這些變化一方面和我國《物權法》、《城市房地產管理法》相關規定保持一致，另一方還能夠有效解決重復征稅的疑惑。

二是政府公共支出在居民房地產中的資本化可以得到合理的“回收”。從當前來看，導致房地產增值的因素主要有兩個：一是土地資源稀缺性和用途管制；二是政府基礎設施建設引起的房地產增值，例如修建學校和醫院等，其中學區房就是因為政府修建學校而帶來的房地產增值的典型。在有關的房產條例當中，在居民保有環節“零稅負”導致有房的人比沒有房子的人，多套房子比只有一套房子的人所享受到的公共服務要更多，但是卻沒有盡到更多的納稅義務，這是對公平原則的嚴重違背。對房地產征收的房地產稅，具有很明顯的“受益稅”的性質，是居民對轄區內享受到的公共服務和設施的購買。

三是房地產稅收體系更加合理。要理解房地產稅的概念，需要從更加廣泛的房地產稅收體系進行理解，在稅制安排上需要對房地產的開發、保有、轉讓、出租環節征收的稅收進行綜合考慮，合理安排，在增加保有環節稅負的同時，要降低在開發和交易環節的稅費，這樣一方面可以使房地產稅立法工作有廣泛的群眾基礎，實現房地產稅制改革穩步推進，另一方面還能夠有效拉動房地產交易，提高對房屋的使用效率，實現資源的集約使用。此外，在交易市場中，當處于“賣方市場”的時候，也不會因為征收房地產稅而將稅收轉嫁給購房者而引起的房屋價格上漲。

2 房地產稅立法的法理依據及目標

2.1 房地產稅立法的法理依據

首先，土地出讓金問題。房產作為私人財產本來對其進行征稅是理所應當的，但是有人認為已經繳納了土地出讓金，而對于保有環節征稅進行懷疑，并認為這是重復征收。從當前來看，稅制本身就有很多重復因素，例如多種稅、多環節等，這被稱作“復合稅制”，這一稅制是在漫長的歷史發展中形成的。雖然“復合稅制”中包括了很多重復征收的因素，但是，當前存在的問題是重復征收是否合理，而不是征收問題，更何況繳納的土地出讓金不是稅而是租金。繳納土地出讓金是因為政府是土地的所有者，繳納房地產稅政府是從管理者的角度收取的公共服務和管理稅，兩者有不同的立足點，但絕不是矛盾的。

其次，土地所有權問題。部分人為在征收房地產稅時，只有土地私有才是合理的，并以此反對房地產稅。從土地的所有權來看，在國外資本主義國家也并不是所有的土地都是私有的。在很多國家都有很多形式的共有土地、其中有政府級共有土以及團體級共有土地等。在英國部分土地的使用權威999年，這在實質上是對終極所有權的虛化。從法律上看，在英國私有土地和共有土地之間的界限是十分明顯的，并且即使在其他資本主義國家也并不是所有的土地都是私有的。從利益主體的獨立性上看，在我國城鎮土地終極土地產權國有的情況，每一個不動產的具體使用權的保有者，都有各自相對獨立的物質利益。國家可以通過自身的政治權利通過稅收來調節物質利益的狀態及格局。

2.2 房地產稅立法的目標

從國外房地產稅立法工作來看，立法的目標是截然不同的。其中美國對不動產以及其建筑等財產統一征收房地產稅為財產稅，其目的是為地方政府提供穩定的公共收入，這樣可以有效解決政府提供公共服務資金不足的問題；新加坡對房地產征收房地產稅的根本目的是為了發展房屋以及附屬建筑的基礎設施；日本對房產征收房產稅的主要目標是為了防止房價地產價格的快速上漲。

通過國外的房產稅研究可以指出，征收房產稅可以提高地方政府收入，可以調節房地產價格，同時還能夠調節財富分配和收入分配。在房地產稅立法時，需要充分考慮到我國全面深化給個的目標以及任務，要從制度建設的角度進行綜合考量。在十八屆三中全會上通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決議》中明確指出了我國全面深化改革的目標是實現國家治理體系和治理能力的現代化，在這之中實現我國稅制改革是其中的一項重要的內容，在稅制改革的內容當中有提出要“完善地方稅體系”。因此，在房地產稅立法時，應該將完善房地產稅體系作為重要的目標，進而形成科學、平衡的稅制體系，提高地方的治理水平。這一目標特別是對于提升地方治理能力的要求，在實際上暗含或者是容納了通過房地產稅增加地方政府財政收入，調整居民財富和收入分配，調節房價，防止房價上漲過快這三種功能，這就是房地產稅立法的目標在更高的一個層面上。

3 我國房地產稅立法的建議

3.1 立法原則

首先，稅收法定的原則。這一原則包括了稅收要素法定、征稅合法。其基本的要求就是在房地產稅稅收的各個環節、各個內容都需要由明確的法律規定，無論是在程序上還是在實體上法律都需要給出合法的規定。只有實現稅收法定的原則，在具體工作中才有法可依。其次，稅收公平原則。稅收公平是重要的原則，納稅人的規模、數量眾多，如何實現稅收負擔的公平分配考驗著立法的水平，作為房地產稅的納稅人，他們的地位是平等，不應該受到歧視。最后，稅后效率原則。稅收效率原則要求納稅的手續需要便利透明，提高效率。房地產誰的稅收效率原則主要體現在立法階段后的實施過程中，但是這并不表明立法可以直接過渡，必須在完善立法中保障稅收效率的實施。完善相關的手續和監管工作。

3.2 優化房地產稅制結構

首先，需要劃分稅種規模比例。房地產稅在我國稅制體系當中是新興的，也是比較復雜的，同時也是十分重要的行業稅收體系。房地產稅幾乎涉及了稅制結構當中所有的稅類。房地產稅與其他稅種之間存在的什么關系，其征收的對象是否一致，以及征收的范圍是否重合，在立法中都需要明確，在房地產稅立法中需要制定稅種規模比例。其次，簡化歸并各類稅費。由于目前我國房地產的稅和費的名目比較多，不僅民眾容易混淆，相關學者和專家對涉及房產的稅費相互之間的類別也難以有統一界定。因此，需要簡化歸并各類設計房地產的相關稅費，避免重復以及交叉征稅。只有這樣才有利于稅收立法的準確性以及稅收征收工作的順利開展。最后，確定稅收管理權限。在立法中，如果中央政府可以在一定幅度范圍內給予地方政府具體確定使用的稅率政策管理權限，可以有效增強稅收法律、法規運行機制的透明度。

3.3 完善相關房地產立法配套制度

首先，根據房地產稅立法需要建立科學的房地產估價制度。以房地產市場評估價值作為計稅依據是我國改革的方向，而房地產的評估價值依托的是完善的房地產估價制度。其次，完善房地產市場的定價制度。房地產定價主要指的是以開發商自己所開發的項目為對象，由企業工作人員通過一定的方法，根據企業價格策略，對房地產開發中商品價格體系進行全面的確定。合理的房地產定價制度是房地產稅收能夠順利征收的重要前提。

4 結語

近年來，我國房地產行業取得快速發展，但是還沒有建立完善的房地產稅法律體系，這對房地產市場的健康發展帶來不利影響。因此，我國需要積極借鑒發達國家房地產稅立法經驗，結合我國國情，對我國房地產稅體系進行整合和完善，對房地產稅收制度進行重構，這樣才能推動我國房地產市場健康發展。

參考文獻

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