開展資金監管 保障存量房交易資金安全

呂天劍

2011-2012年間，常州聚豐房產代理公司法人索中林利用其房屋中介經紀人身份，通過誘騙20名賣房人簽訂房地產買賣居間合同、委托合同等方式，僅支付了首付，就將客戶的房屋“買”下，再抵押套現，所得房款用于償還其個人債務，造成20名賣房人的財產損失共計人民幣1200萬元。法院于2013年7月以合同詐騙罪等罪名判處索中林20年有期徒刑。

這是一件涉及存量房交易欺詐的典型案例。之前，類似案件在其他城市也有報道，加強存量房資金監管工作引起各方關注。為此，建設部、中國人民銀行于2006年12月聯合下發了《關于加強房地產經紀管理、規范交易結算賬戶管理有關問題的通知》（建住房〔2006〕321號），要求建立存量房交易結算資金管理制度，規范交易結算資金專用存款賬戶開設和資金劃轉，加強交易結算資金專用存款賬戶管理。通過幾年的實踐，隨著二手房市場的快速發展，常州市政府出臺了《關于進一步規范市區房地產開發項目管理的通知》（常政辦發〔2013〕144號），決定加強房地產市場的交易行為管理，實施存量房交易資金第三方監管制度，由房產行政主管部門設立專門的交易保證機構，或委托有公信力的第三方作為交易保證機構，對存量房交易資金實施第三方監管。存量房交易的買方將交易資金委托交易保證機構進行支付，待賣方房產過戶至買方名下后，交易保證機構再向賣方劃轉全部交易款項。

在前期調研中，存量房交易所涉各方反應不一。存量房買賣雙方表示歡迎，但擔心會增加交易手續和監管費用；房屋中介經紀公司或支持，或觀望，或質疑；銀行等金融部門和住房公積金管理中心表示支持并將配合參與。

在系統開發過程中，我們參考了南京、蘇州、徐州等兄弟城市的實踐經驗，堅持以人為本，服務于群眾，服務于市場，以建成“房屋交易中的支付寶”為目標，由政府提供第三方資金監管平臺，實現買賣雙方“一手交錢，一手交房”，保障雙方利益。以安全、便捷、免費、高效為原則，由當時的房產登記中心提供資金監管賬戶，專項對存量房交易資金實行封閉管理，確保資金安全；在辦理權屬登記的同一地點開設資金監管窗口，確保當事人辦理相關手續的方便便捷；監管平臺對買賣雙方當事人不收取任何費用，同時被監管的交易資金在監管專戶存放期間，按中國人民銀行公布的活期存款利率結算利息給當事人；房屋轉移登記與抵押登記合并受理同時出證，對需要辦理銀行和住房公積金貸款的，審批放款時間縮短，效率更高。

存量房交易資金監管工作得到了銀行和住房公積金管理中心的大力支持。2014年5月，常州市住房保障和房產管理局、中國人民銀行常州市中心支行聯合下發《關于開展市區存量房交易資金監管工作的通知》（常房發﹝2014﹞28號），進一步明確市區范圍內城鎮國有土地上存量房交易全面實行交易資金監管，其交易資金是指存量房買賣備案合同中約定的購房價款，不包含房屋過戶所涉及的各項稅費、定金、尾款。明確對屬于房屋產權交換、房屋拍賣等5種轉讓不實行監管，對直系親屬間的房產轉讓等4種情況可以申請免除資金監管，對買方自愿用部分購房款先行替賣方還貸解押的，可以申請部分交易資金監管，同時對終止交易和資金監管的解除也作出了明確表述。

常州市存量房資金監管工作于2015年6月30日全面展開，建設銀行、工商銀行等11家銀行參與監管業務。與以往存量房交易流程相比，實施資金監管后，所增加的環節是交易雙方共同在監管窗口簽訂監管（或免監管）協議，買方將交易資金存入監管賬戶，由監管窗口出具監管（或免監管）憑證，交易雙方持憑證和其他所需材料辦理過戶。買賣雙方可以協商在當時開通業務的11家銀行中任選一家銀行，但必須持有同一家銀行的銀行卡辦理交易資金存放業務，以提高資金劃轉效率。

常州市存量房資金監管工作正式上線已超過一年，獲得了多方共贏的良好效果。一方面，存量房買賣雙方越來越接受資金監管，從一開始擔心流程長、手續多而盡量申請免監管、少監管，到現在主動要求多監管、全監管，戶均監管金額從30萬元增至目前的50萬元，監管平臺對交易資金的安全保障作用得到普遍認可，申請監管率逐月提高，目前已經穩定在80%以上。另一方面，由于存量房交易資金量大，各銀行都非常重視，參與的銀行已經增至15個，并且紛紛從提高服務質量下手，爭取更多業務，最終使買賣雙方受益。從市場監管部門的角度，由于交易資金安全得到保障，買賣糾紛減少，市場秩序更好。

開展存量房資金監管工作，我們的體會是：一是要統一認識。一切從群眾利益出發，把好事干好干實。存量房交易面廣量大，交易過程中不可控因素多，由政府部門提供平臺，既保障交易雙方合法權益，又不影響存量房交易市場的健康發展。二是要充分溝通。開展存量房資金監管，離不開金融、財政、住房公積金等相關部門的支持和配合。系統對接、流程再造、賬戶開設、數據發送等，都是在反復溝通、不斷測試中最終確定運行方式。三是要因地制宜。我們分析了存量房交易中的各種情況，充分考慮了商業貸款、住房公積金貸款、組合貸款等多種資金籌集渠道以及定金、尾款等交易中的常見辦法，讓交易雙方可以根據自己的實際情況選擇全部資金監管、部分資金監管、免監管等監管模式，不搞一刀切。除此之外，還在系統中設置了交易終止、撤銷資金監管等環節，保障交易資金安全。四是要加強培訓。存量房資金監管系統正式上線前，分層分批對相關人員進行了多次業務培訓和問題解答。除本單位職工、銀行職員、住房公積金管理中心員工外，重點對所有開展存量房交易的中介機構從業人員進行業務培訓和模擬實務操作，設置了試運行階段，配強技術骨干力量，隨時解決試運行中出現的問題。五是要廣泛宣傳。正式運營前召開了新聞發布會，在交易大廳設置宣傳牌、服務手冊，開通咨詢電話和網絡回復，及時答疑解惑，取得共識和支持。

當然，運行一年多來，存量房資金監管帶來的思考也很多，其中很重要的一條是，監管成效雖然好，但監管本身是需要成本的，就目前的情況看，一些因監管工作產生的費用，尚缺乏合適的支出渠道。要做到既能保障存量房交易雙方的資金財產安全，又能讓承擔監管責任的部門有合理的工作經費來源，有以下兩條建議：一是在監管平臺運行一段時間后，在市民廣泛接受的情況下，經物價部門同意，啟動監管收費，向交易雙方收取一定費用。二是借鑒支付寶運作模式，利用時間差和資金規模獲益。交易資金從存入監管帳戶到支付給賣方是有一定時間的，并且有一定規模的累積沉淀（常駐）資金。據統計，我市開展存量房資金監管中，正常情況下資金存入和劃轉周期為5個工作日，常駐資金已經超過億元。監管方可以和相關銀行協商協議計息，用息差來支付監管成本，維護監管系統的正常運行。當然，前提必須得到政府有關部門的認可。在目前情況下，第二種辦法更具有可操作性。

陳品祿/責任編輯