可行性報告與開發貸款報告側重面分析

陳永紅

房地產開發是一項綜合性經濟活動，具有投資額大、建設周期長、涉及面廣等特點；同時，房地產業也是一個高投資、高回報和高風險的行業，其主要風險有市場風險、政策性風險、財務風險等。

作為專業的房地產評估機構，在日常工作中，經常需要撰寫房地產開發可行性研究及開發貸款評估報告。開發可行性報告的委托方一般是開發商，開發商出具可行性研究報告是為了解項目的贏利能力、市場風險等，從而為是否進行投資作出決策；開發貸款報告的委托方通常是銀行，銀行出具開發貸款報告則為了解項目可行性、還款能力、還款周期等，從而為是否貸款作出決策。因此，兩個報告都是分析房地產項目竣工驗收前的狀態，其報告內容有很多雷同或相似的地方，這通常會對新人造成困擾。

一、可行性報告與開發貸款報告的相似點

1.研究對象的開發狀態相似

可行性報告及開發貸款所分析的開發狀態是房地產項目未竣工時，一般從開發商準備拿地之后一直到竣工之前都有撰寫這兩個報告的需要。從時序來說，可行性報告比開發貸款更靠前，開發貸款報告需要在房地產項目取得“四證一書”之后，而可行性研究報告一般是取得“四證一書”之前。但由于項目均未竣工，因此兩種報告分析的內容有較多相似的地方。

2.報告內容相似點

可行性研究報告及開發貸款報告需要對項目市場風險、政策風險進行重點研究，這是兩者相似的地方。

市場風險是由房地產市場狀況變動引起的，或者說是由市場運行狀況的不確定因素引起的；在市場經濟條件下，市場是各種經濟運行狀況的集中表現。一般在房地產評估活動中，需要從地區情況、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環境、國內外市場情況、工程項目建成后的影響等方面，來分析項目市場風險。

房地產開發長周期、投資額大的特點決定了國家政策對項目影響的重要性，國家宏觀經濟政策和房地產方面政策的調控，以及國家和房地產法律法規等方面變動形成政策風險，需要從土地出讓條件、房屋用途、房屋出讓條件、銷售價位、套數、套型面積及工程進度是否受到政府控制性要求，以及稅費、財政政策等方面來研究對項目的影響程度。

影響項目成功與否的關鍵性因素是市場前景，因此對市場風險及政策風險的分析兩種報告均需要詳細進行。

二、可行性報告與開發貸款報告的側重面分析

雖然兩種報告均有較多的相似點，但因研究目的不同，其側重面存在差異：

1.可行性研究報告側重面

可行性研究的根本目的，是實現項目決策的科學化，減少或避免投資決策失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。使房地產開發項目許多重大經濟技術原則和基礎資料得到切實的解決和落實，提出合理結論，使開發商決策建立在科學的、風險可控而不是單憑經驗或感覺的基礎上。

可行性研究一般發生在開發貸款之前，很多開發手續尚未辦理，甚至委托方只提出一個基本意向，所有的藍圖交給評估機構來描繪。因太多不確定性，評估機構需要參照各項房地產政策、制度對各類房地產市場進行透徹的研究，對項目的技術、經濟以及市場等方面進行詳細和深入的分析論證、確定項目的有關經濟技術指標，并對這些指標進行仔細地調查、分析、計算、評估。在此基礎上提出一個或幾個可供選擇的方案，作為經營管理的決策依據。

針對上述幾種市場可行方案，分別對各方案的市場定位、技術指標、工程進度、資金總額及籌措、項目的財務效益與國民經濟、社會效益等重大問題得出明確結論，并對各方案的利弊進行比較分析，為開發商提供較為詳盡的投資策略依據。

2.開發貸款報告側重面

開發貸款評估報告的根本目的為了確認項目的貸款額、貸款期限、貸款償還能力。該類報告是在可行性研究報告內容的基礎上增加貸款方面的分析。銀行需要開發貸款報告是為了保證貸款的效益性、安全性，所以它對以下方面有特別的要求：

一是貸款對象評估：需披露貸款企業的經營管理機制、信用和財務狀況，通過營業執照、房地產開發企業資質證書、近幾年財務報告，以確定企業是否確有償還貸款本息的能力；確認其具有一定比例的自有資金（一般應達到項目預算投資總額的30%），并能夠在銀行貸款之前投入項目建設。

二是資料齊全：項目的各項開發手續一般都要求齊全，土地使用權證、項目規劃投資許可證、建設許可證、開工許可證、預售許可證，并完成各項立項手續，且全部立項文件完整、真實、有效。

三是功能相符：要求貸款項目申報用途與其功能相符，也使研究有了明確的方向，市場研究工作量相對較少。

四是貸款額度、期限及利率：根據項目屬性、自有資金、投入成本、租售資金回籠來預測資金缺口，確定項目貸款額度及借款償還期，并按各銀行不同的利率要求計算利息。

五是貸款擔保與保險：為進一步保證貸款安全，需對抵（質）押財產進行評估，或對第三方擔保企業的擔保能力進行評價。

六是風險分析：對項目證件不齊全、建筑工期本體風險、擔保風險、自籌資金風險、行業風險及政策風險等方面找出風險產生的原因及其因果關系，并針對各風險因素提出相應的防范措施。

總之，評估機構在接受上述兩類估價委托后，工作流程是相同的，經過市場調查和政策分析明確該項目的建設地址、規模、建設內容與方案等是否可行，房地產開發項目的產品有無市場、有無競爭能力，從而得出該項目投資效果。但因估價目的不同，評估機構在編制報告時要對其側重面進行不同分析，為決策部門的最終決策提供科學依據。

陳品祿/責任編輯