既有住宅增設電梯適用法律問題辨析

陳紹方

由地方政府推動的既有住宅增設電梯，始于2008年廣東省，之后，全國一些大中城市相繼推行。這項涉及千家萬戶的新事物自始即成為社會關注和熱議的話題。由于客觀上存在著低層業主與高層業主的利益沖突，更由于某些地方政府出臺的有關既有住宅增設電梯的規范性文件有悖于相關法律、法規，激化了矛盾，出現了不同意增設電梯的業主被打恐嚇電話、被堵門鎖、被丟垃圾等違法行為，有的地方還發生了肢體沖突、打斗等嚴重事件。同時，由于這些規范性文件的出臺、實施，引起了利益受損群體對政府的信任危機，有的已將政府有關部門訴至法院，有的上書人大，要求審查、撤銷這種規范性文件。近年來這種矛盾、沖突有愈演愈烈之勢，嚴重影響了社區、社會的和諧與穩定。探究這種矛盾、沖突的根源，尋求化解之道，成為政府與社會不能回避的嚴重問題。

一、矛盾的根源

1.低層業主利益受損與高層業主利益增加的事實

沒有預留電梯井的既有住宅增設電梯，改變了原規劃設計，占用業主共有的公共用地安裝外掛式電梯，改變了建筑物結構或外型，勢必對相鄰住宅尤其是底層住宅的日照、采光、通風、安靜等居住的必備條件造成不利甚或嚴重的影響，住宅物業價值也隨之受損。而高層住宅增設電梯后，業主出行方便了，其住宅物業也隨之增值。這些都是不爭的事實。這種利益的沖突成為引致低層業主與高層業主矛盾的內因。

2.業主對既有住宅增設電梯的“雙重多數決”表決規則

某些地方政府針對既有住宅增設電梯出臺的規范性文件，《物權法》第七十六條就建筑區劃內可否占用業主的共有土地增設電梯確立了“雙重多數決”的表決規則：本棟（單元）應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。這個表決規則事實上將多數業主的意志強加給了少數業主。正是這類規范性文件確立的這種表決規則成為催生、激化低層業主與高層業主矛盾的重要外因，也成為利益受損群體對相關地方政府嚴重不滿的主要原因。

二、既有住宅增設電梯能否適用“雙重多數決”表決規則

我國《物權法》第七十條確立業主的建筑物區分所有權有三種：對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權、對專有部分以外的共有部分享有共有權、對共有部分享有共同管理權。各地方政府出臺的既有住宅增設電梯之規范性文件，對增設電梯擬占用業主專有部分的，都明確規定應征得該部分業主同意。對此，各方均無異議。對增設電梯擬占用業主共有部分的，各地出臺的政府規范性文件有三種不同的業主表決規則：一是“絕對的業主雙重多數決”規則，即不考慮業主的其他因素，只要本棟（單元）經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，即可增設電梯。這屬極少數，如《浙江省關于開展既有住宅加裝電梯試點工作的指導意見》（2016年）。二是“附條件的業主雙重多數決”規則，即原則上確立增設電梯由本棟（單元）業主雙重多數決規則表決，同時附帶某種條件，這主要是：加裝電梯可能影響相鄰住宅日照、采光、通風、通行等使用功能的，應與權益受損的相關業主就補償問題達成一致意見。如《廣州市既有住宅增設電梯辦法》（2016年）、《深圳市既有住宅加裝電梯的實施意見》（2015年）、遼寧省《關于全省既有住宅加裝電梯的指導意見》（2016年）。三是本棟（單元）“全體業主一致同意”規則，如《關于北京市既有多層住宅增設電梯的若干指導意見》（2010年）、《上海市既有多層住宅增設電梯的指導意見》（2011年）、《成都市既有住宅增設電梯管理辦法》（2016年）、《青島市開展既有住宅加裝電梯試點工作實施方案》（2016年）。就既有住宅增設電梯事，催生、激化住宅小區、樓宇業主間矛盾的是第一、第二種表決規則，確立這兩種表決規則的地方政府規范性文件，其法律依據是《物權法》第七十六條第二款。正確理解該條款的立法含義及相關規定，成為化解這類矛盾的金鑰匙。

《物權法》第七十六條第一、二款規定：改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。電梯屬于建筑物的附屬設施，這在建筑學上是非常明確的。該法條“改建、重建”用詞，在語言學上也是十分明確的，即對已有的建筑物及其附屬設施在原有的基礎上進行改造、拆除重新建造。既有住宅增設電梯，屬于建筑物新增設的附屬設施，對此新事物，《物權法》第七十六條并無涉及。故此，一些地方政府出臺的既有住宅增設電梯的規范性文件以《物權法》第七十六條作依據，確立“雙重多數決”表決規則，是無中生有，是對《物權法》第七十六條的嚴重曲解。另外，從《物權法》第七十六條全部內容看，該條款是對業主有關共有和共同管理權力的重大事項確定表決規則，表決規則有兩種，一種是“雙重半數決”規則，適用該條第一款第一至第四項事項，這些都屬于業主的共同管理權利，主要有制定、修改業主大會議事規則、建筑物及其附屬設施管理規約、選舉、更換業主委員會、選聘、解聘物業服務企業等，而不直接涉及業主的經濟利益和物質權益；一種是“雙重多數決”規則，適用該條第一款第五、六項事項，第五項是“籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金”，第六項是“改建、重建建筑物及其附屬設施”，這兩項都直接關系到業主的經濟利益和物質權益。由此可見，該法條的立法意圖是十分明確的，特別注重保護業主的經濟利益和物質權益，直接關系到業主的經濟利益和物質權益的表決規則要比涉及業主管理權利的表決規則嚴格，須更多的業主同意。而新建電梯比改建、重建建筑物及其附屬設施，更大程度上直接影響到業主的經濟利益和物質權益，這不僅是原規劃批準的日照、采光、通風、安靜等業主居住必備條件受損，物業價值也隨之貶損，而且還占用了業主共有的土地。由此可以推斷，將來修改《物權法》，對新建電梯的表決規則會比改建、重建建筑物及其附屬設施的表決規則更嚴格，須更多業主或全體業主一致同意。

三、化解之道：國法、事理與人情

本文討論的既有住宅是指業主擁有合法房地產權證的私有住宅。該等住宅業主之間是何種法律關系，適用何種法律規范來調整，是化解既有住宅增設電梯引致業主間矛盾的前提和基礎。

既有住宅增設電梯是民事行為而非政府行政行為，也非社會公益行為，是業主間的私事，相關業主是完全平等的民事主體，相互之間純屬典型的民事法律關系，屬于民法的調整范圍。我國《民法通則》在第一章確立了調整民事法律關系的基本原則，集中體現了立法的總精神和價值取向，這主要是當事人在民事活動中的地位平等、民事活動應當自愿、公平、等價有償、誠實信用、合法的民事權利受法律保護等。今年3月15日全國人大十二屆五次大會通過公布的《民法總則》進一步明確了這些基本原則。民事主體地位的平等，決定了民事主體意志的獨立與自愿，民事交易（交換）等民事活動的公平、等價有償，自己的意志不得強加給他人，反之亦然。《物權法》很好地體現了這些原則和精神，如第四條規定，“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”。第七條規定，“物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益”。根據物權一物一權的屬性和原則，作為物權之一的業主建筑物區分所有權具有排他的效力，部分業主（即使是多數）不得將自己的意志強加給另一部分業主，部分業主行使專有部分、共有部分之權利不得漠視、剝奪另一部分業主對其專有部分、共有部分權利的行使，更不得損害另一部分業主的權益。與《物權法》同一階位的我國《城鄉規劃法》第五十條第二款規定，“經依法審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉規劃主管部門應當采取聽證會等形式，聽取利害關系人的意見；因修改給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償”。《國家標準城市居住區規劃設計規范》第5.0.2.1規定，“在原設計建筑外增加任何設施不應使相鄰住宅原有日照標準降低”。與此相應，《物權法》第八十九條規定，“建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨害相鄰建筑物的通風、采光和日照”。這些法律、法規的規定都充分體現了民法的一項重要原則：對利害關系人民事權利的尊重與保護，這當然就包括對業主建筑物區分所有權的尊重與保護。

綜上所述，既有住宅增設電梯在《物權法》并無涉及的情況下，應當遵循《民法通則》（《民法總則》）確立的基本原則和相關法律、法規的規定，來調整相關業主之間的民事法律關系，規范其行為。故此，業主平等、自愿、協商一致、合理補償是唯一選擇和行為準則。

民事活動是人們最日常、普遍的活動，民事法律規范是對人們長期民事活動中形成的事理、人情之價值取向的確認、提煉。既有住宅增設電梯，應符合這種事理、人情。贊同既有住宅增設電梯的業主，其主要理由是解決老人上、下樓梯的困難，這是可以理解的。但是，這里有一個不能忽視的事實，高層業主當年購房、分房選擇樓層時已充分預見到了將來年老上、下樓梯的困難，對自己挑選樓層的行為理應承擔法律后果，這是法治社會的必然邏輯。另外，解決老人上、下樓的困難，并非只有增設電梯，買賣、置換、租賃房屋等都是解決問題的辦法，也是符合情理和市場規律的選擇。再者，如果協商不成，維持現狀，不同意增設電梯、讓渡自己權利的業主，對其他業主的權益并無任何侵犯和損害。

居民住宅小區是居民的自治領地，既有住宅增設電梯純屬相關業主的私事，業主自治是業主行使共有權及共同管理權的機制載體，政府本不應介入、干預。現在許多地方因增設電梯事引發了業主間許多矛盾和激烈沖突，一個重要原因就是某些地方政府出臺、實施了與《民法通則》基本原則及相關法律、法規相違背的規范性文件，特別是確立了“雙重多數決”的表決規則。這些地方政府看似是為民辦好事，（實際上還有拉動消費、增加GDP的用意），實則引發、激化了矛盾。因此，修改、廢除這類規范性文件中的相關內容，回歸業主依法自治的正道，是化解矛盾的重要選擇。

參考文獻：

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陳品祿/責任編輯