淺談房屋轉讓合同網簽

吳振東

按照國家整合不動產登記職責的部署和要求，房屋交易管理職責與登記職責分離，由住建（房管）部門承擔。按照住建部的要求，作為房屋交易管理重要內容之一的房屋轉讓（包括商品房、存量房）應當實行轉讓合同網簽管理。房屋轉讓合同網簽，根據各地的操作實踐，一般是由房產交易管理部門提供網絡技術平臺，房屋交易雙方通過該網絡平臺對轉讓房屋進行房源核驗后，通過網絡簽署房屋轉讓合同，合同一旦簽署，轉讓的房屋在該平臺中予以鎖定，防止該房屋再次交易。

雖然房屋轉讓合同網簽工作已在許多城市開展，但對于轉讓合同網簽的必要性和重要性，房產管理部門及工作人員的認識仍未達成普遍性的共識。但筆者認為，房屋轉讓合同網簽作為房屋交易管理手段，在促進房產市場公平、誠信交易方面發揮著重要的作用，其存在有著充足的法理依據和現實依據。

一、合同網簽具有法理上的正當性

房屋轉讓合同網簽包含兩個最基本的功能：房源核驗以及防止“一房多賣”。房源核驗是對轉讓房屋的自然狀況、權利狀況、有無查封等限制交易情形在簽約前進行核實、驗證；經過房源核驗，房屋轉讓雙方通過交易管理機構提供的網絡平臺簽署房屋轉讓合同后，該套房屋在該平臺中不得再次進行轉讓合同網簽或者抵押合同網簽等交易行為，即防止“一房多賣”或者“一房多次交易”。

1.房源核驗功能為交易的真實性提供保障

房源核驗是由房屋交易管理部門提供平臺及數據，供轉讓雙方對房屋的自然現狀和權利現狀進行核實和確認。房屋交易管理部門的基礎數據來源于法定權威部門（不動產登記部門共享提供的不動產登記數據以及商品房預售許可部門的商品房許可銷售數據），房屋交易管理部門履行職責所產生的政府公信力，以及轉讓房源的權威數據核驗確保了交易標的物的真實性，節省了交易雙方的成本。特別是在房源核驗時可以讓受讓人及時了解該房源是否存在限制交易等權利瑕疵，其交易知情權得到了較為充分的保護。

2.防止“一房多賣”功能是“誠實信用”法律原則的具體體現

首先應當明確的是“一房多賣”不是房屋所有權人的當然性正當權利。我國《民法通則》規定了民事活動應遵循“誠實信用”和“權利不得濫用”原則，《合同法》也規定了“誠實信用”和“依合同履行義務”原則。按照法理界的共識，合同是當事人之間的法律，房屋轉讓合同一旦簽訂，雙方當事人應當誠信履行相關權利義務，違背合同義務，將房屋再售他人，與法律規范的價值追求相悖，不能視其為具有正當性。因此，房屋轉讓合同網簽利用技術手段，防止在交易系統平臺內“一房多賣”，其正當性契合民事法律規范的價值追求，是民事法律中帝王條款“誠實信用原則”的具體體現，而非前述觀點所認為的沒有上位法依據。

二、合同網簽是維護房產市場交易秩序的重要手段

就合同網簽的現實功能而言，其維護房產交易市場秩序的作用主要體現在：

1.防止利用虛假房產進行欺詐

在房屋交易特別是存量房市場中，房源信息為出售方所控制，交易信息嚴重不對稱，不法所有權人利用交易慣例將不能交易的房屋借轉讓之名詐取購房款項，購房人往往面臨“錢、房”兩失，維權艱難的局面。轉讓合同網簽以房源核驗為前提，特別是在存量房轉讓中，購房人能夠在簽約之前充分了解房源狀況，特別是有無限制交易情形存在，這樣可以有效改變其在交易中的不利地位，有利于防止欺詐。

2.防止利用房產多次交易，保護購房人合法權益

房屋轉讓合同網簽后，其交易的房源在系統內鎖定，維護了購房人的合法權益，同時也減少了因合同雙方任意違約給市場造成的不確定因素，有利于維護房產市場交易秩序的整體穩定。

3.合同網簽可以成為政府綜合管理、分析房產市場的有效載體

借助轉讓合同網簽技術手段，政府部門可以通過房屋轉讓合同簽約將房產經紀機構及人員管理納入房產交易市場一體化管理，及時搜集、獲取并分析房產市場較為真實的原始交易數據，判斷市場走向及趨勢，為政府宏觀管理房產市場提供扎實的基礎。

三、房屋轉讓合同網簽亟需建立統一規范制度

2010年國務院辦公廳在《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》中明確提出要“進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度，加大交易資金監管力度”。但除商品房預售合同網簽備案建設部早在2004年修訂《城市商品房預售管理辦法》時已明確規定“房地產管理部門應當應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案”，商品房現售合同網簽備案及存量房交易合同網簽備案均沒有相關規章制度明確。因此，房屋轉讓合同網簽制度雖具有法理上的正當性，目前各地在做法上仍各有差異，但合同網簽制度作為房屋市場交易管理的有效手段，其效果已在全國多個城市的推行中初步顯現，將房屋轉讓合同網簽工作的成功經驗及時上升為某一行政區劃甚至全國統一的規范制度的時機已經成熟；同時作為房屋交易管理工作中的一項重要職責，房屋轉讓合同管理也需遵循“依法行政”原則，房屋轉讓合同網簽規章制度的制定，將為房屋交易管理工作提供直接法律依據；房屋轉讓合同網簽制度的確立，也將為房屋其他交易（抵押、租賃等）管理工作奠定基礎。當下，房屋轉讓合同網簽備案制度規章的制定已迫在眉睫，各地房屋交易管理部門急需一套規則完善、職能明確、流程清晰、規范有序的制度規章來指導開展房產市場管理工作，以保證房屋交易安全、維護房屋權利人合法權益、促進房地產市場平穩，健康發展。

陳品祿/責任編輯